Asuntosalkku H1'26 -pikakommentti: Isossa kuvassa odotettua tekemistä

Lähde: Inderes

Asuntosalkun H1-raportti oli operatiivisesti karkeasti odotustemme mukainen. Yhtiö jatkoi selvästi voitollisia myyntejä Tallinnassa ja omien osakkeiden ostoja. Vuokrausaste laski kuitenkin vertailukaudesta ja jäi hieman odotuksistamme, vaikka olikin varsin hyvällä tasolla. Tallinnassa käyvät arvot nousivat hieman, kun taas Suomessa tuli laskua. Muutokset suurin piirtein kompensoivat toisensa. Yhtiö toisti kuluvan vuoden ohjeistuksensa, ja alustavan arviomme mukaan ennusteisiimme ei kohdistu olennaista muutospainetta. Keväällä nähty korkojen nousu aiheuttaa jälleen painetta korkokustannuksiin, mutta yhtiön neuvottelema uusi rahoitussopimus taas on ehdoiltaan aiempaa parempi.

Nettotuotot ja asuntomyynnit odotetulla tasolla

Asuntosalkun liikevaihto pysyi H1:llä vertailukauden tasolla 9,8 MEUR:ssa, mikä ylitti 9,5 MEUR:n ennusteemme hieman. Pieni liikevaihtoylitys tuli hieman odotuksiamme korkeammista bruttovuokratuotoista. Tämän vastapainona hoitokulut ja rahoitusvastikkeet olivat kuitenkin hieman odotuksiamme korkeammat, minkä myötä nettovuokratuotot alittivat aavistuksen ennusteemme. On kuitenkin hyvä huomioida, että rahoitusvastikkeesta suurin osa on käytännössä lainan lyhennystä ja näin ollen nettotuotot olivat arviomme mukaan odotustemme mukaisella tasolla. Tallinnan myynneistä realisoituneet myyntivoitot olivat odotustemme mukaisesti 1,2 MEUR. Operatiivisen vuokraustoiminnan keskeinen mittari eli taloudellinen vuokrausaste laski hieman 96,5 %:iin (H1'25: 97,7 %), mikä alitti 97,7 %:n ennusteemme. Vuokrausaste laski hieman sekä Suomessa että Virossa. Vaikka vuokrausaste laski, pidämme tasoa yhä absoluuttisesti hyvänä vallitsevassa vuokramarkkinassa Suomessa.

Katsauskauden tulos osui ennusteeseemme, mutta pinnan alla oli värähtelyä eri suuntiin

Asuntosalkun realisoitunut voitto asettui 1,4 MEUR:oon (H1'25: 1,4 MEUR), mikä jäi aavistuksen 1,5 MEUR:n ennusteestamme. Vertailukautta matalammat rahoituskulut puolestaan tukivat tuloskehitystä, mutta ne jäivät hieman odotuksiamme korkeammiksi. Operatiivista kassavirtaa kuvaava FFO asettui 0,4 MEUR:oon, jääden hieman 0,6 MEUR:n odotuksestamme. Katsauskauden tulos parani vertailukaudesta, mutta jäi kuitenkin matalaksi ja vastasi 0,5 MEUR:n ennustettamme. Tulosta tuki erityisesti se, että sijoituskiinteistöjen käyvän arvon negatiiviset muutokset (-1,1 MEUR) olivat linjassa -1,0 MEUR:n odotuksemme kanssa. Pinnan alla kuitenkin oli eroavaisuutta ennusteisiimme. Tallinnan portfolioon kirjattiin positiivinen 0,4 MEUR:n käyvän arvon muutos (myynneistä johtuvat tekniset alaskirjaukset huomioiden), mutta taas Suomen portfoliossa arvostukset laskivat edelleen noin 1,5 MEUR. Tästä noin puolet liittyi uusiin yhtiölainoihin. Yhtiö myös pidensi huhtikuussa Suomen tytäryhtiöidensä lainojen maturiteetteja kevääseen 2031 ja paransi samalla niiden ehtoja. Olennainen muutos oli porrasrakenne, jossa marginaali ja lyhennykset pienenevät velkaantuneisuuden laskiessa, mikä mahdollistaa korkokulujen asteittaisen laskun lähivuosina. Konsernin keskikorko pysyi ennallaan Q4:stä ja oli 4,3 %. Tulospäivän keskeinen analyysin kohteemme onkin korkokulujen kehitys tulevina vuosina.

Tallinnan myynnit ja omien osakkeiden ostot arvonluonnin keskiössä

Asuntosalkku toisti odotetusti ohjeistuksensa, jonka mukaan yhtiö arvioi "konsernin liikevaihdon olevan 17,5–20,0 miljoonaa euroa 30.9.2026 päättyvällä tilikaudella" ja "realisoituneen voiton olevan 2,5–4,5 miljoonaa euroa". Ennen raporttia omat koko vuoden ennusteemme olivat liikevaihdon osalta 18,8 MEUR ja realisoituneen voiton osalta 2,9 MEUR. Raportti vahvisti näkemystämme siitä, että Asuntosalkun arvonluonti nojaa tällä hetkellä vahvasti Tallinnan asuntojen myynteihin selvästi yli arvonmääritysarvojen sekä näin vapautuvien pääomien allokointiin omien osakkeiden ostoihin tasealennuksella. Noin kolmen vuoden ajanjaksolla Asuntosalkku on myynyt Tallinnasta reilut sata asuntoa markkinoille selvästi yli tasearvon. Huhtikuun loppuun mennessä yhtiö on myynyt yhteensä 104 asuntoa noin 20 MEUR:n kokonaishinnalla. Myytyjen asuntojen kauppahinnat vastaisivat tuottoarvoperusteista käypää arvoa tuottovaatimuksella 3,89 %. Vaikka H1:n operatiivisissa luvuissa oli havaittavissa pientä pehmeyttä erityisesti FFO:n ja vuokrausasteen osalta, rahoituspaketin onnistunut uudelleenjärjestely ja Tallinnan myyntien hyvä veto tukevat kokonaiskuvaa. Odotamme ennustemuutoksiemme jäävän suhteellisen pieniksi. Keväällä nähty korkojen nousu aiheuttaa jälleen painetta korkokustannuksiin, mutta yhtiön neuvottelema uusi rahoitussopimus taas on ehdoiltaan aiempaa parempi.