Asuntosalkku H2’23-aamutulos: Rahoituskulut iskivät tulokseen ennakoimaamme kovemmin

Asuntosalkku julkaisi aamulla odotuksiamme heikomman H2’23-raportin (ajanjakso 1.4.2023-30.9.2023) ennakoimaamme korkeampien rahoituskulujen takia. Muuten operatiivisesti raportti oli linjassa/hieman odotuksiamme vahvempi. Suomen portfolion käyvät arvot laskivat sen sijaan odotuksiamme vähemmän, mikä oli positiivista. Yhtiön liikevaihto-ohjeistus oli odotuksiamme vahvempi, mikä selittyy Viron tytäryhtiön 14 kuukauden tilikaudella ensi vuonna. Asuntosalkku ehdottaa, että tilikaudelta ei makseta osinkoa, mikä ei ollut enää yllätys hiljattaisen osinkopolitiikan muutoksen jälkeen. Yhtiön Q3-webcastia voi seurata täällä.

Liikevaihto kasvoi Viron asuntoportfolion kasvun ja luovutusvoittojen vetämänä, rahoituskulut nousivat odotuksiamme selkeästi enemmän

Asuntosalkun liikevaihto kasvoi aavistuksen odotuksiamme vahvemmin H2:lla, 15 %:lla 8,8 MEUR:oon (ennuste 8,6 MEUR). Kasvun taustalla olivat luovutusvoitot ja hyvin kehittyneet bruttovuokratuotot (H2’23: 8,1 MEUR, +7 % v/v), joita tukee Tallinnan asuntoportfolion kasvu sekä vuokrankorotukset. Tallinnan asuntoportfolio piti katsauskauden lopussa sisällään 657 valmista [FMR1] vuokra-asuntoa (ennuste 650), kasvaen noin 10 % vuodentakaiseen nähden. Taloudellinen vuokrausaste vastasi odotuksiamme ja asettui 97,5 %:iin (H2’22: 97,7 %).

Nettovuokratuotot kasvoivat odotuksiemme mukaisesti 6 %:lla 5,7 MEUR:oon. Kertaeristä putsattu oikaistu EBITDA oli aavistuksen odotuksiamme korkeampi ja kasvoi hieman vertailukaudesta 4,2 MEUR:oon hyvän kulukontrollin ajamana. Yhtiön realisoitunut tulos sen sijaan kärsi odotuksiamme enemmän nousseista rahoituskuluista (3,1 MEUR vs 1,9 MEUR) ja laski viime vuodesta 25 %:lla 1,8 MEUR:oon. Osin ylitys johtuu siitä, että nimellisarvoltaan suurin osa yhtiön korkojohdannaisista päättyi toisen vuosipuolikkaan aikana. Kiinteistökannan arvon laskun takia Asuntosalkun raportoitu H2-tulos jäi tappiolle ja EPS asettui -4,24 euroon (Inderes -5,66 euroa).

Käyvät arvot laskivat odotuksiamme vähemmän

Asuntosalkku teetti H2-katsaukseen ulkopuoliset arviot sijoituskiinteistöjen käyvistä arvoista. Viron portfolion osalta arvonmääritys kuvastaa H2-katsauksessa heinäkuun lopun tilannetta ja Suomen kohdalla puolestaan syyskuun lopun tilannetta. Yhtiö kertoi jo aiemmin Q3-liiketoimintakatsauksessa Viron portfolion käyvän arvon muutosten olleen H2:lla +1,2 MEUR. Lisäksi yhtiö tiedotti muuttavansa kirjanpitokäsittelyään siten, että 30.9.2023 päättyneestä tilikaudesta alkaen asuntojen irtokalusteet lasketaan osaksi asuntojen hankintamenoa, kun yhtiö kirjaa realisoitumatonta voittoa/tappiota asuntojen arvostamisesta käypään arvoon. Muutoksen vaikutus Viron realisoitumaan voittoon/tappioon oli kertaluonteisesti -2,2 MEUR. Näin ollen Viron portfolion osalta käyvän arvon muutokset olivat H2:lla kokonaisuudessaan -1,0 MEUR.

Suomen portfolion käyvät arvot laskivat -6,2 MEUR (ennuste -8,3 MEUR), mikä tarkoittaa noin 3,6 %:n negatiivista arvonmuutosta suhteessa edellisen arvonmäärityshetken tilanteeseen (31.3.2023 Suomen asuntoportfolion käypä arvo 171 MEUR, huomioi 0,2 MEUR asuntomyynnin).

Osinko jätetään maksamatta

Asuntosalkku ehdottaa, että tilikaudelta ei makseta osinkoa. Ennustimme 2,1 euron osakekohtaista osinkoa, mutta arvioimme jo aiemmin tähän liittyvän korostettua epävarmuutta ja hiljattaisen osinkopolitiikan muutoksen myötä arvioimme, ettei osinkoa tulla maksamaan. Ottaen huomioon heinäkuussa erääntyvät Suomen tytäryhtiöiden 102 MEUR:n lainat ja nousevien rahoituskustannuksien iskeminen kassavirtaan, osingon jakamatta jättämisen päätös on mielestämme positiivinen yhtiön rahoitustilanteen kannalta.

Liikevaihto-ohjeistus linjassa odotuksiemme kanssa Viron tytäryhtiön tilikauden harmonisointi huomioiden

Yhtiö ohjeistaa tilikaudelle 2024 liikevaihdon olevan 17,5–20 MEUR. Realisoituneen voiton osalta yhtiö ei anna vielä ohjeistusta ja tarkentaa myöhemmin näkymiään tämän osalta tilikauden aikana. Liikevaihto-ohjeistus oli odotuksiamme vahvempi. Ennen H2-raporttia ennustimme tilikauden 2024 liikevaihdon olevan 17,0 MEUR ja realisoituneen tuloksen 2,8 MEUR. Liikevaihdon oletimme kasvavan 2 %, jonka ajurina toimii odottamamme bruttovuokratuottojen 6 %:n kasvu Viron kasvaneen asuntoportfolion ja vuokrankorotusten myötä. Ennustettamme vahvempi ohjeistus johtuu nähdäksemme pääosin siitä, että ohjeistus perustuu myös yhtiön suunnitelmaan harmonisoida virolaisen tytäryhtiön tilikausi muun konsernin kanssa 30.9.2024 mennessä. Tämä tarkoittaisi 14 kuukauden tilikautta kyseiselle tytäryhtiölle ja vaikuttaisi osaltaan tilikauden liikevaihtoon ja realisoituneeseen voittoon.

Jälleenrahoitusneuvottelut jatkuneet, epävarmuus säilyy yhä korkeana

Asuntosalkulla erääntyy heinäkuussa noin 102 MEUR:n Suomen tytäryhtiöiden lainat. Yhtiö kommentoi käyneensä neuvotteluja lainojen jälleenrahoituksesta, ja yhtiölle on esitetty useampia indikatiivisia lainatarjouksia. Uusia lainasopimuksia ei ole kuitenkaan solmittu tilinpäätöstiedotteen julkaisuun mennessä, koska yhtiö on pyrkinyt hakemaan parhaan mahdollisen kokonaisratkaisun, ja lainojen erääntymiseen kesällä 2024 on vielä aikaa. Yhtiö kommentoi jälleenrahoittamisen onnistumiseen liittyvän useita epävarmuustekijöitä, ja yhtiö ei anna takeita jälleenrahoituksen toteutumisesta. Kassavirtakovenanttien täyttäminen voi vaatia nähdäksemme yhtiöltä velkaantuneisuuden laskua, mikä käytännössä tarkoittaisi joko isompia divestointeja tai osakeantia elleivät korot käänny selkeään laskuun. Asuntosalkun virolainen tytäryhtiö Linnakodu OÜ solmi uuden viiden miljoonan euron lainasopimuksen tilikauden päättymisen jälkeen marraskuussa, jonka myötä yhtiöllä on sovittuna rahoitus, joka kattaa sen kaikkien rakenteilla olevien asuntojen rahoituksen.

Rahoituskuluennusteisiimme kohdistuu raportin myötä nousupainetta.