Asuntosalkku H2’23 torstaina: Korkojen nousu iskee tulokseen

Asuntosalkku julkaisee H2’23-tuloksensa (ajanjakso 1.4.2023-30.9.2023) torstaina. Odotamme nettotuottojen kasvaneen vertailukaudesta Viron portfolion kasvun sekä vuokrankorotusten vetämänä. Oikaistun kertaeristä puhdistetun käyttökatteen odotamme sen sijaan kehittyneen vuodentakaiseen nähden vakaasti nousseista hallintokuluista johtuen. Odotamme korkojen nousun jarruttaneen Asuntosalkun realisoituneen tuloksen kehitystä sekä aiheuttaneen myös painetta sijoituskiinteistöjen käyville arvoille.

Liikevaihto kasvaa Viron asuntoportfolion kasvun vetämänä, nousseet rahoituskulut jarruttavat kuitenkin realisoituneen tuloksen kehitystä

Ennustamme Asuntosalkun liikevaihdon kasvaneen H2:llä 12 %:lla 8,6 MEUR:oon. Kasvun taustalla on vahvasti kehittyneet bruttovuokratuotot (H2’23: 8,1 MEUR, +7 % v/v), joita tukee Tallinnan asuntoportfolion kasvu sekä vuokrankorotukset. Arvioimme Tallinnan asuntoportfolion pitäneen katsauskauden lopussa sisällään 650 valmista vuokra-asuntoa, mikä tarkoittaa noin 9 %:n kasvua vuodentakaiseen nähden. Taloudellisen vuokrausasteen ennustamme asettuneen 97,6 %:iin (H2’22: 97,7 %).

Ennustamme Asuntosalkun nettovuokratuottojen kasvaneen H2:llä 5 %:lla 5,6 MEUR:oon. Kertaeristä putsatun oikaistun EBITDA:n odotamme olleen edellisvuoden tasolla 4,2 MEUR:ssa (H2’22: 4,2 MEUR) nousseista hallintokuluista johtuen. Odotamme yhtiön realisoituneen tuloksen kärsineen nousevista rahoituskuluista ja ennustamme sen laskeneen viime vuodesta 13 %:lla 2,1 MEUR:oon.

Käyvät arvot paineessa

Asuntosalkku on teettänyt H2-katsaukseen ulkopuoliset arviot sijoituskiinteistöjen käyvistä arvoista. Viron portfolion osalta arvonmääritys kuvastaa H2-katsauksessa heinäkuun lopun tilannetta ja Suomen kohdalla puolestaan syyskuun lopun tilannetta. Yhtiö kertoi jo aiemmin Q3-liiketoimintakatsauksessa Viron portfolion käyvän arvon muutosten olleen H2:lla +1,2 MEUR. Lisäksi yhtiö tiedotti muuttavansa kirjanpitokäsittelyään siten, että 30.9.2023 päättyneestä tilikaudesta alkaen asuntojen irtokalusteet lasketaan osaksi asuntojen hankintamenoa, kun yhtiö kirjaa realisoitumatonta voittoa/tappiota asuntojen arvostamisesta käypään arvoon. Muutoksen vaikutus Viron realisoitumaan voittoon/tappioon oli kertaluonteisesti -2,2 MEUR. Näin ollen Viron portfolion osalta käyvän arvon muutokset tulevat olemaan H2:lla kokonaisuudessaan -1,0 MEUR.

Suomen portfolion käypien arvojen ennustamme laskeneen puolestaan 8,3 MEUR:lla, mikä tarkoittaa noin 4,5 %:n negatiivista arvonmuutosta suhteessa edellisen arvonmäärityshetken tilanteeseen (31.3.2023 Suomen asuntoportfolion käypä arvo 171 MEUR, huomioi 0,2 MEUR asuntomyynnin).

Raportoitu EPS jää ennusteissamme tappiolle, odotamme viime tilikauden tasoista osinkoa, mutta tähän liittyy korostettua epävarmuutta

Kiinteistökannan arvonlaskusta johtuen Asuntosalkun raportoitu H1-tulos jää ennusteissamme tappiolle ja ennustamme EPS:n asettuneen -5,66 euroon. Odotamme Asuntosalkun osinkoehdotuksen olevan tilikaudelta 2023 noin 2,1 euroa/osake (TK 2022: 2,1 euroa/osake). Näemme osingonmaksuun liittyvän kuitenkin korostettua epävarmuutta yhtiön ensi vuoden mittavista jälleenrahoitustarpeista johtuen.

Ohjeistus ja jälleenrahoitukseen liittyvät kommentit kiinnostuksen keskiössä

Ennen H2-raporttia ennustamme tilikauden 2024 liikevaihdon olevan 17,0 MEUR ja realisoituneen tuloksen 2,8 MEUR. Liikevaihdon oletamme kasvavan 2 %, jossa ajurina toimii odottamamme bruttovuokratuottojen 6 %:n kasvu Viron kasvaneen asuntoportfolion ja vuokrankorotusten myötä. Realisoituneen tuloksen odotamme sen sijaan selkeästi laskevan (2023e: 4,1 MEUR) korkojen nousun ja ensi tilikaudella tapahtuvien lainojen jälleenrahoitusten myötä nousevien rahoituskulujen takia (-4,8 MEUR vs -3,5 MEUR). Uuden ohjeistuksen lisäksi meitä kiinnostaa tulospäivänä markkinatilanteeseen sekä erityisesti lainojen jälleenrahoitukseen liittyvät kommentit.

Asuntosalkku tiedotti syyskuussa, että yhtiön Suomen tytäryhtiön 18 MEUR:n lainasopimuksia on jatkettu heinäkuuhun 2024 saakka ja yhtiöllä on ensi vuonna jälleenrahoitettavia lainoja arviomme mukaan yli 100 MEUR:n edestä. Näemme näihin jälleenrahoituksiin liittyvän riskejä ja arvioimme myös, että nousevista rahoituskustannuksista johtuen kassavirtakovenanttien täyttäminen vaatii todennäköisesti yhtiöltä velkaantuneisuuden laskua. Käytännössä tämä tarkoittaisi joko isompia divestointeja tai osakeantia elleivät korot käänny selkeään laskuun. Jälleenrahoitukseen liittyvät kommentit ovatkin jälleen huomiomme keskipisteenä.

Huomioimme ennusteissamme Viron kirjanpitotavan muutoksen, jonka kertaluonteinen vaikutus käypiin arvoihin oli -2,2 MEUR