Asuntosalkku H2’24 -ennakko: Käänteen porteilla

Asuntosalkku julkaisee H2’24-tuloksensa (ajanjakso 1.4.2024-30.9.2024) tiistaina noin klo 8.00. Vertailukelpoisesti odotamme nettovuokratuotoissa pientä kasvua, mutta raportoidut luvut tulevat kasvamaan selvästi vertailukaudesta Viron tytäryhtiön harmonisoinnin ajamana (ylimääräiset 2 kuukautta). Korkojen nousu sekä Suomen portfolion lainojen uudelleenrahoituksesta syntyneet järjestelypalkkiot ja etupainotteiset suojauskulut tulevat painamaan tulosta selkeästi. Lisäksi odotamme Suomen portfolion käyvissä arvoissa pientä negatiivista muutosta ja kokonaisuutena odotamme EPS:n painuvan melko selvästi tappiolle. Korkotaso on kääntynyt selvään laskuun mikä tukee selvästi Asuntosalkkua ja odotammekin tämän vuoden jäävän yhtiön heikon syklin pohjaksi, mitä odotamme myös yhtiön ohjeistuksen viitoittavan.

Nettotuotoissa odotuksissa varsin vakaata kehitystä, odotamme voitollisten asuntomyyntien jatkuneen

Ennustamme Asuntosalkun liikevaihdon kasvaneen H2:lla 21 %:lla 10,6 MEUR:oon. Liikevaihdon vahva kasvu syntyy pääasiassa asuntojen realisoituneista luovutusvoitoista (ennuste 1,8 MEUR) ja lisäksi Viron tytäryhtiön tilikausi harmonisoidaan Suomea vastaavaksi, jonka takia H2’24 tulee sisältämään kaksi ylimääräistä kuukautta Viron osalta. Nämä ovatkin luonteeltaan kertaluonteisia liikevaihtoeriä. Bruttovuokratuottojen odotamme kasvaneen 10 % 8,9 MEUR:oon, mutta kahdesta ylimääräisestä kuukaudesta puhdistettuna ennakoimme bruttovuokrien kasvaneen hieman viime vuodesta. Arvioimme Tallinnan asuntoportfolion pitäneen katsauskauden lopussa sisällään 709 valmista vuokra-asuntoa, mikä tarkoittaa noin 8 %:n kasvua vuodentakaiseen nähden. Taloudellisen vuokrausasteen ennustamme asettuneen 97,1 %:iin (H2’23: 97,5 %). Nettovuokratuottojen ennakoimme kasvaneen H2:lla 9 % 6,2 MEUR:oon.

Kertaeristä putsatun oikaistun EBITDA:n odotamme olleen noin edellisvuoden tasolla 4,4 MEUR:ssa (H1’23: 4,1 MEUR). Odotamme hallintokulujen hieman nousseen vertailukaudesta, mikä painaa tulosta. Odotamme yhtiön realisoituneen tuloksen kärsineen selvästi nousevista rahoituskuluista sekä uudelleenrahoituksesta syntyneistä järjestelypalkkioista ja etupainotteisista suojauskuluista, minkä myötä ennustamme tuloksen laskeneen 0,2 MEUR:oon (H2’23: 1,8 MEUR). Nettorahoituskulujen odotamme kasvaneen 5,6 MEUR:oon (H2’23: 3,0 MEUR), joista osa on edellä mainittuja kertaluonteisia kustannuksia.

Odotamme käypien arvojen kehityksen pohjaavan H2’24:lla

Asuntosalkku on teettänyt H2-katsaukseen ulkopuoliset arviot sijoituskiinteistöjen käyvistä arvoista, joka kuvastaa syyskuun lopun tilannetta. Suomen portfolion käypien arvojen ennustamme laskeneen tuottovaatimuksen pienestä noususta johtuen 1,0 MEUR:lla, mikä tarkoittaa noin -0,6 %:n negatiivista arvonmuutosta suhteessa H1-tilanteeseen. Viron osalta arvioimme tuottovaatimuksen säilyvän ennallaan. Korkotaso on laskenut nyt selvästi huipuista, mutta se heijastuu vasta viiveellä asuntomarkkinaan ja käypiin arvoihin.

Edellä mainittujen tekijöiden summana arvioimme Asuntosalkun raportoidun H2’24:n EPS:n painuvan tappiolle -2,15 euroon. Ennakoimme vuoden 2024 jäävän monella mittarilla yhtiön tämän syklin heikkouden pohjaksi ja ensi vuonna lukujen kääntyvän jälleen paremmalle trendille, erityisesti korkotason laskun myötä.

Ohjeistus huomiomme keskipisteessä

Ennen H2-raporttia ennustamme tilikauden 2025 liikevaihdon olevan 16,9 MEUR ja realisoituneen tuloksen 1,7 MEUR. Liikevaihto-ennusteemme on selvästi tämän vuoden liikevaihtotason alapuolella, koska ennusteemme perustuu täysin vuokratuottoihin, kun taas 2024-liikevaihto sisältää lähes noin 3 MEUR Viron myynneistä realisoituneita luovutusvoittoja. Viron tytäryhtiöiden tilikauden 2024 harmonisoinnista oikaistuna odotamme noin 4 %:n bruttovuokrien kasvua, jota ajaa asuntojen valmistumisten myötä kasvanut Viron asuntokanta sekä noin 2 %:n vuokrien kasvu. Realisoituneen tuloksen odotamme kasvavan 1,7 MEUR:oon (2024e: 0,9 MEUR) ennen kaikkea korkotason laskun myötä pienentyvien rahoituskulujen sekä kertaluonteisten rahoituskulujen poistumisen ajamana. Tulosennusteeseemme kohdistuu jonkin verran nousupainetta, koska korkotaso on laskenut odotuksiamme nopeammin.

FFO (kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta) antaa paremman kuvan odottamastamme operatiivisesta tuloskehityksestä. Ennakoimme sen kasvavan 2,0 MEUR:oon (2024e: -1,3 MEUR). Mielestämme olisi positiivista, jos Asuntosalkku antaisi ohjeistuksen myös FFO:sta. Tämä toisi lisää näkyvyyttä yhtiön ensi vuoden kassavirran tuottokykyyn korkotason käännyttyä selvään laskuun.

Ohjeistuksen lisäksi meitä kiinnosta tulospäivänä erityisesti Viron asuntomyyntien eteneminen. Yhtiö aloitti H2:lla pienehkön omien osakkeiden osto-ohjelman. Yhtiö on aiemmin myynyt Virosta asuntoja yli niiden arvonmääritystasojen. Mikäli yhtiö kykenisi myymään asuntoja läpi portfolion yli tasearvojen ja ostamaan omia osakkeita näillä pääomilla, pystyisi yhtiö luomaan selkeästi omistaja-arvoa osakkeen nykyisellä arvostustasolla (P/NAV 0,59x).