Asuntosalkku H2’24 -pikakommentti: Heikko tulos, mutta syklin pohja näyttää olevan tässä

Asuntosalkun H2’24-raportti oli operatiivisesti varsin linjassa odotustemme kanssa, mutta raportoitu tulos jäi selvästi odotuksistamme ennen kaikkea käypien arvojen laskun takia. Suomessa käyvät arvot nousivat hieman, mutta Viron portfolion käyvät arvot taas laskivat vastoin odotuksiamme selvästi tuottovaatimuksen nousun takia. Yhtiö on kuitenkin jatkanut selvästi nykyisiä arvonmääritystasoja korkeampia asuntomyyntejä Virossa, mikä nähdäksemme tuo jo selkeää tukea nykyisille käyville arvoille ja näemmekin käyvissä arvoissa ensi vuodelle mahdollisuuksia ennemminkin positiivisiin yllätyksiin. Tilikauden 2025 ohjeistus oli operatiivisesti varsin linjassa odotustemme kanssa.

Nettotuotoissa hieman odotuksiamme parempaa kehitystä, mutta kertaluonteiset rahoituskulut olivat odotuksiamme suuremmat

Asuntosalkun liikevaihto kasvoi H2:lla 24 %:lla 10,9 MEUR:oon. Liikevaihdon vahva kasvu syntyi pääasiassa asuntojen realisoituneista luovutusvoitoista (1,6 MEUR), minkä lisäksi Viron tytäryhtiön tilikausi harmonisoidaan Suomea vastaavaksi, jonka takia H2’24 sisälsi kaksi ylimääräistä kuukautta Viron osalta. Taloudellinen vuokrausaste oli hieman odotuksiamme parempi 97,4 % (H2’23: 97,5 %). Nettovuokratuotot kasvoivat vertailukelpoisesti 2,9 % Viron asuntoportfolion kasvun ja vuokratasojen kasvun ajamana Tallinnassa.

Kertaeristä putsattu oikaistu EBITDA oli noin odotustemme mukaisella tasolla 4,5 MEUR:ssa (H1’23: 4,1 MEUR). Kiinteät kulut olivatkin hieman odotuksiamme suuremmat, kun taas nettotuotot ylittivät jonkin verran odotuksemme.

Realisoitunut tulos kärsi selvästi nousseista rahoituskuluista sekä uudelleenrahoituksesta syntyneistä järjestelypalkkioista ja etupainotteisista suojauskuluista, mutta oli odotustemme kanssa linjassa 0,2 MEUR:ssa (H2’23: 1,8 MEUR). Nettorahoituskulut kasvoivat 6,0 MEUR:oon (H2’23: 3,0 MEUR), ylittäen odotuksemme (5,6 MEUR). Ylityksen taustalla olivat edellä mainitut kertaluonteiset kustannukset.

Viron käyvissä arvoissa selkeä negatiivinen yllätys, mutta asuntomyynnit antavat nyt selkeää tukea käyville arvoille

Asuntosalkku teetti H2-katsaukseen ulkopuoliset arviot sijoituskiinteistöjen käyvistä arvoista, joka kuvastaa syyskuun lopun tilannetta. Suomessa käyvän arvon arvioinnissa käytetty kassavirran tuottovaatimus nousi 5,15 %:iin (H1’24: 5,04 %) ja Virossa valmiiden asuntojen 4,96 %:iin (H1’24: 4,69 %). Suomen osalta arvioinnissa käytetty vuokrien kasvuoletus kehittyi positiivisesti, jonka takia käyvän arvon muutos oli 1,3 MEUR positiivinen vastoin odotuksiamme. Virossa taas käyvän arvon muutos oli selvästi odotuksiamme negatiivisempi, tuottovaatimuksen noustessa ja vuokrien kasvuoletuksen laskiessa 2,4 %:iin (aik. 2,6 %). Yhteensä käyvän arvon muutos oli Virossa -8,5 MEUR sisältäen sen, että myydyistä asunnoista aiemmin syntyneet arvostusvoitot on siirretty realisoituneiden luovutusvoittojen riville tuloksessa.

Asuntosalkku myi Virosta tilikaudella 2024 38 asuntoa, joiden kauppahinnat yhtenä kokonaisuutena vastasivat tuottovaatimusta 4,05 %. Tilikauden jälkeen loka-joulukuussa yhtiö on myynyt 7 asuntoa 3,99 % tuottovaatimuksella. Tuottovaatimuksesta ei voi suoraan laskea, paljonko asunnot ovat menneet kaupaksi yli tasearvojen, koska myydyt asunnot ovat todennäköisesti keskimääräistä laadukkaampia. Arviomme mukaan ne ovat kuitenkin menneet kaupaksi selvästi yli tasearvojen nykyisellä tuottovaatimuksella lasketun käyvän arvon. Suhteessa nykyiseen tuottovaatimukseen Asuntosalkku kommentoi Q4-webcastissaan myyntihintojen olleen 22,5 % yli arvonmääritystasojen laskettuna keskimääräisestä tuottovaatimuksesta (4,96 %). Kauppa-arvoin laskettuna myyntihinnat oli 6,3 % yli arvonmääritystasojen.

Edellä mainittujen tekijöiden summana Asuntosalkun raportoitu H2’24:n EPS jäi selvästi odotuksistamme ja oli -7,47 €. Osakekohtainen oikaistu NAV laski näin 6 % 121,84 euroon (H1'24: 130,14 €). Ennakoimme kuitenkin vuoden 2024 jäävän monella mittarilla yhtiön tämän syklin heikkouden pohjaksi ja ensi vuonna lukujen kääntyvän jälleen paremmalle trendille, erityisesti korkotason laskun myötä.

Ohjeistus operatiivisesti varsin linjassa odotustemme kanssa

Asuntosalkku ohjeistaa liikevaihdon olevan 17,5–20 MEUR tilikaudella 2025 ja realisoituneen voiton olevan 1,5–3,5 MEUR. Ennen H2-raporttia ennustamme tilikauden 2025 liikevaihdon olevan 16,9 MEUR ja realisoituneen tuloksen 1,7 MEUR. Emme olleet huomioineet ennusteissamme vielä mahdollisia voitollisia asuntomyyntejä ja odotuksiamme parempi ohjeistus perustuukin nähdäksemme tähän. Yhtiö kommentoi odottavansa jatkavansa selvästi voitollisia myyntejä Tallinassa, vuokrausasteen pysyvän stabiilina ja nettovuokratuoton suhteellisen vakaana. Operatiivisesti ohjeistus on odotuksiemme mukainen. Yhtiön tuloskuntoa tulee kohentamaan ensi vuonna erityisesti nyt nähty korkotason lasku. Lisäksi arvioimme käypien arvojen laskujen olevan nyt takana, ja näemme ennemminkin mahdollisuuksia positiivisiin yllätyksiin.