CapMan kertoi eilen ostavansa enemmistöosuuden saksalaisesta kiinteistövelkaan erikoistuneesta CAERUS Debt Investments AG:sta. Samalla CapMan perustaa uuden sijoitusalueen Real Asset debt (”kiinteistövelkasijoitukset”). Vaikka kauppa on CapManin mittakaavassa varsin pieni (tulosvaikutus muutama prosentti), on hankinta selkäesti strateginen, sillä se tarjoaa CapManille pääsyn uuteen omaisuusluokkaan sekä markkinaan. Näemmekin kaupan tarjoavan kiinnostavia synergiamahdollisuuksia. Kauppahinta on mielestämme edullinen ja arvoa luova jo ilman synergioita. Kauppa on tarkoitus saada maaliin Q3 aikana.

Caerus on Saksalainen kiinteistövelkasijoittaja

Caerus on 2012 perustettu Saksan ensimmäisiä kiinteistövelkasijoittajia ja sen tiimissä on 12 henkilöä. Caerus hallinnoi tällä hetkellä seitsemää rahastoa ja niissä on noin 700 MEUR:n pääomat. Lisäksi käsityksemme mukaan sillä on rahastoissaan merkittävää sijoituskapasiteettia ja tämä nostaa hallinnoitavaa pääomaa, kun varat saadaan sijoitettua. Tiimin track-record on käsityksemme mukaan vahva ja sen rahastot ovat performoineet hyvin yli ajan. CapMan ei kertonut tiedotteessa Caeruksen liikevaihtoa, mutta arviomme mukaan palkkiotaso tässä pääomaluokassa on todennäköisesti 0,6-0,8 %:n välissä. Näin ollen Caeruksen liikevaihto 2024 osalta on todennäköisesti 4-6 MEUR:n tuntumassa. Tuottopalkkioista oikaistua tulosta Caerus teki 2024 ja 2023 1,7 MEUR:n. Huomautamme, että kaikki vanhojen rahastojen tuottopalkkiot jäävät tiimille (sama rakenne kun Dasos-kaupassa).

Kauppahinta on edullinen

Järjestelyssä CapMan ostaa Caeruksesta 51 % ja 49 % jää toimitusjohtaja Michael Morgenrothille. Hänet tullaan myös nimittämään CapManin johtoryhmään sekä Real Asset Debt sijoitusalueen johtajaksi kaupan toteutuessa. Kauppahinta 51 %:n osuudelle on enintään 6,6 MEUR, joka koostuu 4 MEUR:n kiinteästä kauppahinnasta ja enintään 2,6 MEUR:n lisäkauppahinnasta. Kauppa rahoitetaan kassavaroilla. Soveltamalla täyttä kauppahintaa olisi ostokohteen EV/EBIT alle 8x ja laskennallinen P/E-kerroin noin 10x. Hinta per AUM on myös hyvin matala noin 2 %. Kertoimet ovat selvästi alle CapManin omien ja pidämme niitä edullisina. Kauppa tarjoaakin hyvät edellytykset omistaja-arvon luomiselle, sillä mikäli CapMan kykenee kiihdyttämään Caeruksen kasvua, laskee arvostustaso erittäin houkuttelevaksi.

Strategisesti looginen askel

Strategisessa mielessä kauppa on hyvin looginen, sillä se tarjoaa CapManille pääsyn uuteen omaisuusluokkaan sekä uudelle markkinalle, hyvin rajallisella investoinnilla (investointi noin 2 % suhteessa CapManin markkina-arvoon). Lähtökohtaisesti kaupan pitäisi tarjota selkeitä synergiamahdollisuuksia. Lyhyellä aikavälillä selkeimmät synergiat liittyvät CapManin myyntikoneen kykyyn tukea Caeruksen kasvua sen sijoittajapohjaa laajentamalla. Pidemmällä aikavälillä näemme realistisena mahdollisuutena kiinteistövelkaliiketoiminnan laajentumisen Pohjoismaihin sekä oman pääoman ehtoisen kiinteistösijoittamisen (CapManin nykyinen kiinteistöliiketoiminta) laajentumisen Keski-Eurooppaan. Huomautamme, että koska kauppahinta on edullinen, luo järjestely mielestämme arvoa jo ilman synergioita, toisin kuin esimerkiksi Dasos-hankinta. Kaupan keskeiset riskit liittyvät luonnollisesti avainhenkilöihin ja heidän pysyvyyteensä.

Alustavasti järjestely tulee kasvattamaan CapManin hallinnointipalkkioita sekä hallinnoitavaa varallisuutta noin 10 %:lla ja hallinnointipalkkiopohjaista tulosta (ns. ”fee-profit”) noin 15 %:lla. Konsernin tulosennusteita järjestely nostaa arviolta muutamalla prosentilla johtuen vähemmistön suuresta omistusosuudesta. Suhtaudumme järjestelyyn positiivisesti ja mielestämme se tarjoaa hyvät edellytykset omistaja-arvon luomiselle.