Case: Helsingin pörssin kiinteistöyhtiöiden tuottovaatimuksissa on edelleen laskuvaraa

Konsulttiyhtiö Catellan viimeisimmän markkinakatsauksen mukaan Euroopan poliittisen epävarmuuden kasvaminen on lisännyt Pohjoismaisten kiinteistösijoitusten houkuttelevuutta sijoituskohteena ja monet kiinteistösijoittajat ovat nostaneet Pohjoismaiden osuutta sijoitusallokaatiossaan. Suomen kiinteistöjen tuottovaatimukset ovat muihin Pohjoismaihin verrattuna korkeita, mikä saattaa osaltaan lisätä niiden houkuttelevuutta kansainvälisten sijoittajien näkökulmasta. Suomen markkinoiden korkeaksi noussut likviditeetti sekä varovaisesti elpyvä talous vahvistavat edelleen Suomen vetovoimaa, mikä voi edelleen heijastua kiinteistösijoitusten kysynnän nousuun ja tuottovaatimusten laskuun jo lyhyellä aikavälillä. Tämä kehitys kasvattaisi osaltaan Suomen listattujen kiinteistöyhtiöiden tuloksia käyvän arvon muutosten myötä.

*Ei sisällä asuntoportfolioita

Lähde: Catella

Helsingin prime-tuottovaatimus on suhteellisesti korkea

Toimistokohteiden prime-tuottovaatimustasot ovat Catellan mukaan laskeneet kaikissa Pohjoismaissa vuoden 2013 jälkeen. Tukholman tuottovaatimustaso on Pohjoismaiden matalin, vain 3,55 %. Suomessa Helsingin prime-toimistojen tuottovaatimus oli 4,50 % viime vuoden lopussa, mikä on Pohjoismaisten pääkaupunkien korkein taso ja myös esimerkiksi Ruotsin toiseksi suurimman kaupungin Göteborgin yläpuolella.

Lähde: Catella

Helsingissä tuottovaatimusten lasku on ollut viime vuosina tasaista

Helsingissä toimistokiinteistöjen prime-tuottovaatimus on viime vuosina laskenut tasaisesti ja oli viime vuoden lopussa Catellan mukaan 4,50 %. Tuottovaatimus on laskenut jatkuvasti vuoden 2009 lopun 6,0 %:n tasosta, mutta on edelleen selvästi muita Pohjoismaiden pääkaupunkeja korkeampi.

Lähde: Catella

Technopoliksen tuottovaatimus on Helsingin pörssin kiinteistöyhtiöistä korkein

Helsingin pörssin suuret kiinteistöyhtiöt Citycon, Sponda ja Technopolis ovat kaikki keskittyneet hieman erilaisiin kiinteistötyyppeihin ja niiden kiinteistöportfolioiden tuottovaatimusten suora vertaaminen keskenään ei siten ole välttämättä mielekästä. Kaikilla kolmella yhtiöllä tuottovaatimukset ovat viime vuosina laskeneet, mutta ne ovat edelleen suhteellisesti korkeita verrattuna Helsingin ja muiden Pohjoismaiden pääkaupunkien prime-tuottovaatimuksiin. Pidämme siksi mahdollisena, että ne tulevat jo lyhyellä aikavälillä kiinteistöjen arvonmäärityksissä kirjaamaan tuottovaatimusten laskuja, jolloin nämä kirjaukset tukisivat näiden yhtiöiden tuloksia käyvän arvon muutosten kautta. Muutokset voivat olla merkittäviä, sillä esimerkiksi tuottovaatimuksen lasku yhdellä prosenttiyksiköllä 6 prosentista 5 prosenttiin kasvattaisi kiinteistöportfolion arvoa karkeasti noin 20 %. Käyvän arvon muutokset eivät suoraan vaikuta näiden yhtiöiden operatiiviseen (kassavirralliseen) tulokseen, mutta ne nostavat raportoituja tuloksia ja vahvistavat taseita.

Technopoliksen tuottovaatimukset eivät ole viime vuosina juurikaan laskeneet ja yhtiöllä oli viime vuoden lopulla Helsingin pörssin suurista kiinteistöyhtiöistä kaikkein korkein painotettu tuottovaatimus Suomen kiinteistöportfolion valmiiden kiinteistöjen osalta (8,0 %). Technopoliksen tuottovaatimusten vaihteluväli oli viime vuoden lopulla myös suhteellisen suuri 6,0-9,3 % (valmiit kiinteistöt). Suoria verrokkeja korkeampi tuottovaatimus johtuu arviomme mukaan osaltaan siitä, että Technopoliksella on kiinteistöjä Suomessa Helsingin lisäksi myös pienemmissä kaupungeissa kuten Kuopiossa ja Oulussa, joissa tuottovaatimukset ovat yleisesti korkeampia.

Lähde: Inderes