Citycon Q1 - odotustemme mukainen tulos, yhtiö kiihdyttää myyntejään

Toistamme Cityconin aikaisemman 2,30 euron tavoitehintamme ja vähennä -suosituksemme. Cityconin eilinen Q1-tulos oli operatiivisesti odotustemme mukainen ja hieman konsensusodotuksia parempi. Nettovuokratuotto vahvistui 56,6 MEUR:oon (Q1’16: 55,2 MEUR) lähinnä valmistuneiden kehityshankkeiden sekä yhden kiinteistöhankinnan seurauksena. Operatiivinen liikevoitto nousi 50,3 MEUR:oon (Q1’16: 47,9 MEUR) ja oli hieman meidän 50,0 MEUR:n ja konsensuksen 49,3 MEUR:n ennusteen yläpuolella. Operatiivinen osakekohtainen tulos oli 0,043 euroa (Q1’16: 0,040 euroa), kun oma ennusteemme oli 0,042 euroa ja konsensusennuste 0,040 euroa. Tulosylitys suhteessa konsensukseen johtui arviomme mukaan odotettua pienemmistä hallinnon kuluista ja veroista. Yhtiö piti aikaisemman vuoden 2017 ohjeistuksensa ennallaan, mutta kertoi tarkentavansa ohjeistuksen haarukkaa tuttuun tapaan kapeammaksi Q2’17:n raportissa.

Yhtiön kiinteistöjen operatiivinen suorituskyky jatkoi tuttua kehitystä; Suomen kiinteistöjen vertailukelpoiset nettovuokratuotot laskivat voimakkaasti (-7,2 %), mutta Ruotsin (+7,0 %), Norjan (+3,6 %) ja Viron sekä Tanskan (+5,3 %) kiinteistöjen vahva kehitys kompensoi tämän laskun. Kokonaisuutena yhtiön vertailukelpoiset nettovuokratuotot nousivat kauden aikana 1,1 % mikä oli arviomme mukaan hyvä saavutus huomioiden Suomen haastava markkinaympäristö. Taloudellinen vuokrausaste heikkeni hieman edelliskvartaalista 96,0 prosenttiin (Q4’16: 96,3 %), mutta se on arviomme mukaan edelleen erinomaisella tasolla.

Citycon on aikaisemmin kertonut tavoittelevansa 200-250 MEUR:n divestointeja Suomesta seuraavan 1,5 vuoden aikana, mutta nyt yhtiö kertoi Q1-raportissa tunnistaneensa Norjasta ydinliiketoimintaan kuulumattomia kiinteistöjä 200-250 MEUR:n edestä, jotka se aikoo myydä seuraavan 2-3 vuoden aikana. Myynneistä saatavat varat käytettäisiin kehityshankkeisiin, joita yhtiö on suunnitellut tehtävän 150-200 MEUR:n vuotuisella tahdilla lähivuodet. Investointien lisäksi yhtiö tavoittelee myynneillä vahvempaa tasetta ja velkaantuneisuusasteen (LTV-%) laskemista 40-45 %:n tasolle (Q1’17: 47,1 %). Olemme Q1-raportin jälkeen tehneet vain pieniä muutoksia aikaisempiin ennusteisiimme. Odotamme Cityconilta edelleen 0,175 euron operatiivista osakekohtaista tulosta vuodelta 2017 (2016: 0,170e) ja 0,178 euron operatiivista osakekohtaista tulosta vuodelta 2018 (aik. ennuste 0,177e). Vuoden 2017 ennusteemme ovat yhtiön ohjeistushaarukan ylärajalla.

Cityconin osake arvostetaan tällä hetkellä noin 21 % alle NAV:in ja odotettu osinkotuotto on ennusteillamme noin 5,8 %. Osinkotuotto on absoluuttisesti korkea, mutta yhtiön osinko ei ole viime vuosina kasvanut emmekä ennusta siihen kasvua, minkä takia korkea osinkotuotto ei mielestämme itsessään riitä perustelemaan positiivista suositusta. Pidämme nykyisellä tuottotasolla ja arvioimallamme tuottovaatimuksella noin 15-20 %:n NAV-alennusta tällä hetkellä perusteltuna arvostustasona Cityconille emmekä siten näe merkittävää lyhyen tähtäimen nousuvaraa osakkeessa.