Citycon Q4: Tuotto-odotus on edelleen osingon varassa

Toistamme Cityconin aikaisemman 9,70 euron tavoitehintamme ja vähennä-suosituksemme. Eilinen Q4-raportti oli operatiivisesti hieman odotuksiamme parempi. Yhtiön hybridilainalla on kuitenkin arviomme mukaan lähivuosina negatiivinen vaikutus oikaistuun operatiiviseen osakekohtaiseen tulokseen ja olemme hieman laskeneet ennusteitamme. Mielestämme osakkeen arvostustaso on tällä hetkellä neutraali ja tuloskasvunäkymien ollessa vaatimattomat sijoittajien tuotto-odotus nojaa täysin nykyiseen noin 7 %:n osinkotuottoon.

Vuokraustoiminta kehittyi myönteisesti ja kulukontrolli jatkui Q4:llä

Cityconin Q4-raportti oli operatiivisesti omia ennusteitamme ja Vara Researchin konsensusennusteita parempi. Nettovuokratuotto oli lähellä odotuksia, mutta operatiivinen EPRA tulos ylitti kulukontrollin myötä odotukset selvästi. Raportoitu IFRS-tulos laski realisoitumattomien käyvän arvon muutosten takia, mutta tällä ei mielestämme ollut suurta merkitystä eikä merkittävää vaikutusta näkemykseemme osakkeen käyvästä arvosta.

Operatiivisen tuloksen ennusteemme laskivat hieman 2020-2021

Olemme Q4-raportin jälkeen hieman laskeneet Cityconin 2020-2021 oikaistun operatiivisen tuloksen ennusteitamme, mutta arvioimme edelleen yhtiön pystyvän ylläpitämään nykyistä 0,65 euron osinkoaan näinä vuosina. Mielestämme osingon tasoon liittyvä riski on suhteellisen pieni, koska yhtiö maksaa osinkoaan vuokratuottoihin perustuvasta operatiiviseen tuloksesta ja osingonjakosuhde säilyy ennusteessamme noin 81 %:ssa lähivuodet.

Cityconin tavoitteena on olla monikäyttöisten kaupunkikiinteistöjen sijoittaja ja omistaja

Yhtiön johto kertoi Q4-audiocastissa, että sen keskipitkän aikavälin tavoitteena on tulla monikäyttöisten kaupunkikiinteistöjen sijoittajaksi ja omistajaksi. Liiketilakiinteistöt muodostaisivat jatkossakin perustan Cityconin tuotoista, mutta yhtiö tähtää tulovirtojen hajauttamiseen myös muilla kiinteistötyypeillä. Cityconin ainoa käynnissä oleva kehityshanke Lippulaiva tulee olemaan ensimmäinen tämänkaltainen hanke (kauppakeskusosan arvioitu valmistuminen on keväällä 2022). Yhtiö on tunnistanut portfoliossaan 320 000 neliömetriä asuinkiinteistöpotentiaalia, joka voisi tarkoittaa noin 4500 asuntoa. Näistä noin 60 000 neliötä on jo kaavoitettu ja 130 000 neliötä on kaavoitusprosessin alla ja lopuille 130 000 neliölle yhtiö kartoittaa kaavoitusmahdollisuuksia (tällä hetkellä Cityconin portfolio on noin 1,1 miljoonaa neliömetriä vuokrattavaa pinta-alaa). Kehityshankkeet eivät kaikki näy tällä hetkellä yhtiön kiinteistöjen käyvissä arvoissa ja arvo realisoituu kaavoitusten valmistuttua. Emme ole toistaiseksi sisällyttäneet asuntokehityshankkeita ennusteisiimme, koska haluamme ensin yhtiöltä nykyistä konkreettisempia suunnitelmia.

Tuotto-odotus on osingon varassa

Cityconin arvostus suhteessa Q4’19 EPRA nettovarallisuuteen on tällä hetkellä noin 0,78x ja 8 vuoden keskimääräinen taso on arviomme mukaan ollut täsmälleen sama noin 0,78x. Operatiivisesta oikaistusta tuloksesta lasketut P/E-kertoimet ovat taas kuluvalle vuodelle ja vuodelle 2021 noin 12x, kun viimeisen 5 vuoden historiallinen taso on ollut arviomme mukaan noin 12,6x. Arvostustaso on lähellä historiallista keskiarvotasoa, mutta hieman koholla suhteessa verrokkiryhmään. Mielestämme arvostustaso on tällä hetkellä kokonaisuutena neutraali. Lähivuosien tuloskasvunäkymien ollessa vaatimattomat osakkeen tuotto-odotus nojaa Cityconissa noin 7 %:n osinkotuottoon.