Cityvarasto tiedotti ostaneensa LähiTapiolalta Helsingin Vallilasta kiinteistön omalla tontilla, jolla on lähes 15 000 m²:n entinen teollisuusrakennus (Mäkelänkatu 58–60). Yhtiö avaa rakennukseen pienvarastotoimipisteen vuoden 2027 aikana ja lisää pienvarastoja vaiheittain kysynnän mukaan, sillä suuri osa tiloista jää toistaiseksi toimitilakäyttöön. Kauppahintaa ei kerrottu, mutta arviomme mukaan kohde on yhtiön mittakaavassa suuri. Neliöhinta on kuitenkin ollut todennäköisesti matala, sillä kohde on ollut mitä ilmeisemmin LähiTapiolalle hyvin heikosti tuottava. Pidämme hankintaa strategisesti hyvänä, sillä kantakaupungin isoja omalla tontilla olevia kohteita tulee harvoin myyntiin hyvään hintaan. Kohteen täyttymistä hidastaa arviomme mukaan jonkin verran se, että naapurissa on yhtiön kilpailija Pelicanin kohde. Näemme, että kasvavalla alueella on kuitenkin tilaa kahdelle toimijalle ja tällainen muille toimitilatoimijoille haastava kohde sopii mielestämme Cityvaraston strategiaan erinomaisesti.

Hyvä sijainti, kilpailija löytyy naapurista

Vallila on sijaintina mielestämme pienvarastolle erinomainen. Lähialueen tiivis asuminen ja pienet asunnot lisäävät kodin ulkopuolisen säilytystilan tarvetta. Vallilan asunnoista yli 40 % on yksiöitä (Helsinki: 23 %), ja Alppila–Vallilan postinumeroalueella asuntojen keskikoko on vain noin 42 m² (Helsinki: 63 m²). Mäkelänkatua pitkin kulkee kohteen ohi yli 41 000 ajoneuvoa vuorokaudessa, ja Pasilan asemalle on alle kilometri. Lähialueen väestön ennustetaan lisäksi kasvavan vuoteen 2030 mennessä noin kaksi kertaa Helsinkiä nopeammin Kalasataman, Pasilan ja Hermanninrannan rakentuessa, joten kysyntäpohja tukee isonkin kohteen täyttämistä pitkällä aikavälillä.

Elimäenkadun toisella puolella toimii Pelican Self Storagen vuonna 2010 avattu Vallilan toimipiste, jossa on noin 750 varastoa. Pelican on Cityvaraston selvästi suurin kilpailija, ja sen 16 Suomen toimipisteestä 15 on pääkaupunkiseudulla. Cityvarastolla on myös oma pieni Pasilan toimipiste vain noin 1,3 km:n päässä. Cityvarasto tulee etenemään kiinteistössä tutusti vaiheittain niin, että toimitiloja konvertoidaan asteittain pienvarastoiksi kysynnän mukaan.

Yhtiön historian toiseksi suurin kiinteistöhankinta

Kiinteistö on rakennettu vuonna 1971. Kohteen nykyinen arvioimamme kerrosala (noin 11 700 m²) vastaa noin 8 % yhtiön koko vuokrattavasta pinta-alasta (Q2'26: 140 000 m²), ja se on arviomme mukaan yhtiön historian toiseksi suurin kiinteistöhankinta. Yhtiön nyrkkisäännöllä noin 2/3 tilasta saadaan vuokrattavaksi pienvarastoalaksi, eli koko rakennukseen mahtuisi teoriassa noin 7 800 m² pienvarastoja. Se on yli 10 % nykyisestä pienvarastoalasta (Q2'26: 67 000 m²), joten kohde tarjoaa vuosien kasvuvaran erinomaisessa sijainnissa. Tontille on myös vireillä vuonna 2024 haettu kaavamuutos, jonka ehdotus oli nähtävillä marras–joulukuussa 2025. Ehdotuksessa rakennusta korotettaisiin osin yhdeksänkerroksiseksi ja rakennusoikeus nousisi 12 700 k-m²:iin, josta asumista olisi 10 000 k-m². Pidämme tätä ensisijaisesti tekijänä, joka voi nostaa kohteen jäännösarvoa, mutta kohteen kehitys etenee yhtiölle tyypillisen pienvarasto- ja toimitilastrategian mukaisesti. Alakerrassa on vuokralaisena K-Market, mutta muuten vuokrausaste on arviomme mukaan hyvin matala. Näin ollen myös toimitilavuokrauksessa onnistumisella tulee olemaan merkittävä vaikutus tuottoihin.

Cityvarasto voi saada LähiTapiolan ongelmakohteesta potentiaalisesti hyvinkin tuottavan kohteen

Arvioimme kauppahinnan olevan noin 3-6 MEUR. On hyvä huomioida, että arviointi on tällä hetkellä vielä hyvin vaikeaa. Tarkempaa lukemaa pystyy arvioimaan sitten Q4-raportista. Joka tapauksessa kauppahinta tulee olemaan arviomme mukaan merkittävä suhteessa keskimääräiseen 10 MEUR:n vuosi-investointitavoitteeseen, ja lyhyen aikavälin investointiennusteisiimme kohdistuu nousupainetta. Toimitilamarkkinan erittäin heikko tilanne on todennäköisesti painanut hintaa, sillä Vallilan toimistojen vajaakäyttöaste on noussut 22,8 %:iin (Helsinki Research Forum, 9/2026). Cityvaraston strategialla, jossa toimitilat vuokrataan edullisesti ja tilat muutetaan asteittain pienvarastoiksi, kohteesta voi tulla hyvinkin tuottava suhteessa matalaan kauppahintaan, vaikka se on ollut todennäköisesti erittäin haastava kohde LähiTapiolalle. Kohteen suuren koon vuoksi hyvien tuottolukemien saavuttaminen vie kuitenkin todennäköisesti tavallista pidempään.