Elite Varainhoito kertoi lisätietoja Orava Asuntorahaston tarjouksestaan

Elite Varainhoito kertoi viime perjantaina lisätietoja yhtiön alun perin 20.9. tiedottamasta ei-sitovasta indikatiivisesta tarjouksesta Orava Asuntorahastolle. Eliten tarjous on käytännössä ehdotus muuttaa Orava Eliten hallinnoimaksi erikoissijoitusrahastoksi, jossa Orava de-listattaisiin ja osakkeenomistajat saisivat vastineena Eliten hallinnoiman rahaston rahasto-osuuksia. Rahasto osuudet olisivat lunastettavissa likvidissä rahastossa. Toteutuessaan Oravan osakkeenomistajat saisivat arviolta 92 % yhtiön NAV:ista, josta vähennettäisiin vielä lunastuspalkkio lunastustilanteessa.

Elite täsmentää, että rahaston jatkuva hoitopalkkio olisi 0,9 % rahaston GAV:ista vuodessa ja että Eliten tarjoukseen ei sisälly tuottosidonnaisia palkkioita. Lisäksi Elite kertoo, että rahastolle maksettava lunastuspalkkio olisi 3 %. Lunastuspalkkio jäisi rahastoon eli sitä ei maksettaisi Elitelle. Lunastuspalkkio alenisi 0,75 %-yksikköä vuosittain sijoitusajasta riippuen. Mikäli osuudenomistaja haluaisi antaa lunastustoimeksiannon, olisi siihen mahdollisuus lunastuspäivänä, joista ensimmäinen olisi aikaisintaan toisella vuosipuoliskolla 2018 riippuen mm. Oravan purkautumisen ajankohdasta. Lunastustoimeksianto voitaisiin antaa puolivuosittain. Lunastus toteutettaisiin NAV-arvoon eli rahastoyhtiön vahvistamaan arvoon. Eliten ehdottama NAV-laskenta eroaa Oravan vastaavasta, sillä siinä Oravan kiinteistöjen arvo määräytyisi aina ulkopuolisen KHK-arvioitsijan mukaan. Arvo ei välttämättä olisi täsmälleen sama kuin Oravan tällä hetkellä esittämä arvo (Q2’17: 9,95e), mutta Elite on arvioinut mahdollisen arvostuseron olevan kuitenkin vähäinen. Mikäli Oravan osakkeenomistaja pysyy uuden rahaston osuudenomistajana, hän saisi tuottoa vuosittain vähintään 75 % rahaston kassavirtaperusteisesta tuloksesta sekä rahasto-osuuden mahdollisen arvonnousun. Enintään 25 % kassavirtaperusteisesta tuloksesta voidaan jättää rahastoon varoiksi esimerkiksi rahoittamaan peruskorjausinvestointeja. Eliten mukaan ehdotuksen mukainen järjestely olisi toteutettavissa noin 6-7 kuukauden kuluessa Oravan yhtiökokouksesta, jossa päätettäisiin yhtiön purkamisesta. Järjestelyn toteutuminen edellyttäisi 2/3 enemmistöä ylimääräisessä yhtiökokouksessa.

Eliten tiedote antoi selvästi enemmän tietoja verrattuna aikaisempaan tiedotteeseen ja toi arviomme mukaan myös lisää uskottavuutta ehdotukselle. Oravan tämänhetkinen kiinteä hallinnointipalkkio on 0,6 % rahaston varoista vuosittain eli Eliten vastaavaa matalampi. Toisaalta Oravan hallinnossa on kiinteän hallinnointipalkkion lisäksi muitakin kuluja ja Elite ei täsmentänyt mitä hoitopalkkio 0,9 % tarkalleen ottaen sisältää, joten tässä vaiheessa ei ole täysin selvää olisiko Eliten hallinnon kulurakenne korkeampi tai matalampi kuin Oravalla. Oravassa on tällä hetkellä tulossidonnainen hallinnointipalkkio, mikä Eliten myötä kuitenkin poistuisi. Lunastuspalkkio 3 % oli aavistukseen aikaisempaa omaa arviotamme (5 %) matalampi. Erittäin olennainen tieto Eliten tiedotteessa oli se, että Eliten arvion mukaan Oravan kiinteistöportfolion mahdollinen arvostusero ulkopuolisessa arvonmäärityksessä olisi vähäinen. Tämä tarkoittaa sitä, että oma aikaisempi arviomme noin 7,76 euron arvosta Oravan osakkeelle lunastustilanteessa saattaa olla lähellä oikeaa. Muistutamme sijoittajia kuitenkin tässä vaiheessa, että Eliten tarjous ei ole varsinainen ostotarjous, vaan ei-sitova ehdotus, mihin sisältyy vielä huomattavaa epävarmuutta ja minkä toteuttamiskelpoisuudesta ei ole vielä täyttä varmuutta. Myöskin oma arviomme noin 7,76 euron lunastushinnasta per osake on alustava karkea arvio. Suosituksemme Oravan osakkeenomistajille on toistaiseksi odottaa tilanteen selkiytymistä.