eQ uudelleenrahoitti Liikekiinteistöt-rahastonsa velkoja

eQ tiedotti maanantaina sen Liikekiinteistöt-rahaston uudelleenjärjestelleen lainarahoitustaan, kun rahasto maksoi pois joukkovelkakirjalainansa ja pidensi muun rahoituksensa juoksuaikoja. Loppuvuonna nähdyt kiinteistösalkun arvonlaskut johtivat tilanteeseen, jossa rahaston velkaisuus nousi varsin korkeaksi ja kasvaneet lunastustoimeksiannot sekä erääntyvät lainat loivat haasteita likviditeetille. Nyt tiedotetut rahoitusjärjestelyt laskevat selvästi rahastoon liittyvää epävarmuutta ja riskiä, vaikka velkavipu onkin edelleen turhan korkealla tasolla.

Tarkempia ehtoja uudesta rahoituksesta ei julkistettu

eQ ei kertonut tiedotteessaan tarkempia ehtoja (hinta, erääntymispäivä, korko). Mielestämme on selvää, että rahaston vieraan pääoman hinta nousi järjestelyn myötä selvästi, sillä aiemmat lainat oli sovittu nollakorkoaikaan, rahan hinta kiinteistösektorilla on noussut kautta linjan ja lisäksi rahaston velkavipu on yhä varsin korkea (Q4’23 46 %). Rahaston vieraan pääoman määrä pysyi järjestelyn seurauksena käytännössä ennallaan, joukkovelkakirjalainojen tilalle vain tuli seniorilainamuotoista rahoitusta. Keskeinen hyöty uudelleenrahoituksesta oli siten velkojen maturiteetin pidentyminen. Onnistunut jälleenrahoitus laskeekin rahaston lyhyen aikavälin kehitykseen liittyvää riskiä, kun epävarmuus uudelleenrahoituksesta poistuu.

Kiinteistömyyntien tarve on ilmeinen

Liikekiinteistöt-rahaston arvo laski 2023 noin 13 %:lla ja yhtiö joutui tammikuussa lykkäämään noin 50 MEUR:n edestä lunastuksia myöhempään ajankohtaan. Arviomme mukaan rahastolla on lisäksi selkeä tarve laskea velkavipua nykyisestä, mikä yhdessä jonossa olevien lunastuksien kanssa tarkoittaa sitä, että rahaston tulee myydä merkittävä määrä kohteita päästäkseen takaisin normaaliin tilanteeseen. Näemme myös selvän riskin sille, että lunastusten lykkääminen ja haastava rahoitustilanne on johtanut kasvaviin lunastuksiin vuodenvaihteen ympärillä, mikä kasvattaa entisestään tarvetta kiinteistömyynneille. Arviomme mukaan rahaston koko tuleekin supistumaan selvästi kuluvan vuoden aikana isohkojen kiinteistömyyntien seurauksena.