eQ:n kiinteistörahastojen heikot tuotot laskevat tuottosidonnaisten palkkioiden näkymää

eQ julkisti kiinteistörahastojensa tuoreet tuottoluvut, joiden perusteella sen tärkeimpien kiinteistörahastojen tuotot olivat selvästi pakkasella vuoden viimeisellä kvartaalilla. Myös lunastukset ovat kasvussa, minkä seurauksena Liikekiinteistöt-rahaston lunastusten maksua siirretään myöhempään ajankohtaan.

Odotamme lunastusten kasvaneen selvästi kummassakin rahastossa

eQ:n suurimpien kiinteistörahastojen tuottokehitys jatkui mollivoittoisena, kun Yhteiskuntakiinteistöjen tuotto oli Q4:llä -8,9 % ja Liikekiinteistöt-rahaston -7,6 %. Samalla yhtiö tiedotti, että Liikekiinteistöt-rahasto siirtää vastaanotettujen lunastusten maksupäivää myöhemmin ilmoitettavaan ajankohtaan. Yhtiön mukaan lunastukset rahastosta olivat Q4:llä noin 50 MEUR, ja näiden maksua vaikeuttaa kiinteistömarkkinan hidastunut transaktioaktiviteetti, jonka vuoksi kohteiden realisoinneissa on viivettä.

Yhteiskuntakiinteistöt-rahasto puolestaan maksaa lunastukset normaalisti. Odotamme lunastusten olleen merkittäviä myös tästä rahastosta, sillä yhtiö myi loppuvuonna portfoliostaan yhteensä 32 kiinteistöä noin 175 MEUR:n kauppahinnalla.

Tuottosidonnaiset palkkiot karkaavat tulevaisuuteen

Lunastusten ja negatiivisten arvonmuutosten myötä eQ:n lähivuosien tuloskasvu on käytännössä täysin PE-rahastojen harteilla, sillä arviomme mukaan kiinteistöjen uusmyynti säilyy haasteellisena jonkin aikaa. Tätä suurempi vaikutus tuoreilla tuottoluvuilla on kuitenkin tuottosidonnaisten palkkioiden kertymään ja ennusteeseen, sillä kummassakin rahastossa on käytössä ns. High Watermark -periaate. Tämän mukaan tuottosidonnaista palkkiota voidaan veloittaa vain siitä osasta rahasto-osuuden arvonnousua, joka ylittää edellisen tuottosidonnaisen veloituksen mukaisen arvon. Kummankin rahaston tulee siten tuottaa noin 15 % ennen kuin rahastot palaavat tuottosidonnaisen palkkion piiriin. Tämän lisäksi tuoton tulee vielä ylittää rahastokohtainen aitakorko.

Näin ollen emme näe realistisia edellytyksiä tuottosidonnaisiin palkkioihin kiinteistörahastoista kuluvan vuoden aikana, ja myös ensi vuodelle näiden kirjaaminen vaatisi salkun poikkeuksellisen vahvaa tuottokehitystä. Vaikka odotuksemme kiinteistörahastojen lähivuosien tuottosidonnaisista palkkioista ovat jo melko vaatimattomat (2024e: 0,0 MEUR ja 2025e: 2,3 MEUR), kohdistuu näihin yhä laskupainetta. Tulemme päivittämään ennusteemme viimeistään Q4-tulosennakon yhteydessä.