Orava Asuntorahasto päivitys - arvostustaso korjaantuu vähitellen

Toistamme Orava Asuntorahaston aikaisemman 6,30 euron tavoitehintamme ja nostamme suosituksemme tasolle osta (aik. lisää) osakkeen viimeaikaisen kurssilaskun myötä kasvaneen nousvaran takia. Pidämme todennäköisenä, että Investors House (IH) pyrkii 25,2 %:n omistusosuutensa myötä tekemään uudistuksia Oravan liiketoiminnassa, joiden myötä fokus operatiivisen kassavirran ja kannattavuuden kehitykseen kasvaa ja osakkeen matala NAV-perusteinen arvostustaso siten vähitellen korjaantuu.

• Orava on tällä hetkellä tienhaarassa ja sillä on ainakin kolme vaihtoehtoista polkua edessä. Yhtiö voi joko jatkaa nykyisellä REIT-mallilla, muuttua listatuksi AIF-rahastoksi Oravan hallinnointiyhtiön ehdotuksen mukaisesti tai muuttua Investors Housen (IH) kaltaiseksi sijoitusyhtiöksi IH:n kertoman tavoitteen mukaisesti. Näistä vaihtoehdoista päättävät viime kädessä Oravan omistajat, joista suurin valta on suurimmalla omistajalla Investors Housella 25,2 %:n omistuksineen. Päätös tulevasta suunnasta pohjustetaan todennäköisesti 18.12. pidettävässä ylimääräisessä yhtiökokouksessa, jossa Oravan omistajat päättävät uudistetaanko yhtiön hallitusta vai ei. Huomioiden Oravan hajautunut omistajarakenne, pidämme todennäköisenä, että IH tulee 25,2 %:n omistuksen kanssa saavuttamaan äänivallan yhtiökokouksessa ja saamaan tavoittelemansa uudistukset läpi.
• IH on aikaisemmin kertonut tavoittelevansa Oravan kannattavuuden ja kassavirran parantamista liiketoimintamallin muuttamisella sijoitusyhtiöksi ja luopumalla erillisestä hallinnointiyhtiöstä. IH haluaa myös muuttaa Oravan osinkopolitiikan perustumaan kassavirtaperusteiseen operatiiviseen tulokseen sekä muuttaa Oravan raportointia. Aikaisemmin tiedotetun perusteella IH odottaa liiketoimintamallin ja rakenteen muutoksesta saavutettavien tuotto- ja kustannussynergioiden nousevan vuositasolla 1,5-2,5 MEUR:oon vuoteen 2019 mennessä. Pidämme laskelmiemme perusteella noin 1,5 MEUR:n vuotuisia kustannussäästöjä/operatiivisen tuloksen lisäystä mahdollisina, jos osa Oravan rahoituksesta saadaan uudelleenjärjesteltyä, hallinnointikuluja laskettua, sekä myyntisalkusta luopumisen kautta nostettua Oravan operatiivista tulosta.
• Pidämme todennäköisenä, että IH pystyy toteuttamaan haluamansa uudistukset Oravassa ja Oravan operatiivinen kannattavuus parantuu ja sitä kautta taseperusteisesti matala arvostustaso vähitellen korjaantuu. Huomautamme, että uudistukset Oravassa tulevat todennäköisesti viemään aikaa ja kustannusäästöjen toteutumiseen IH:n tavoittelemassa mittakaavassa liittyy luonnollisesti epävarmuutta. Tavoitehintamme heijastelee 1,5 MEUR:n vuotuisen operatiivisen tuloksen lisäyksen saavuttamista, jolloin Oravan oman pääoman tuotto-odotus nousee ennusteissamme noin 7 %:n tasolle vuonna 2019 (2016: 1,6 %), jolloin Oravan nykyisen noin 46 %:n NAV-alennuksen pitäisi kaventua noin 10 %-yksiköllä noin 37 %:iin olettaen arvioimamme 11 %:n tuottovaatimus. Mikäli IH saa toimenpiteillään nostettua Oravan kannattavuutta nopeammin tai/ ja markkinoiden luottamus Oravaa kohtaan vahvistuu, voi osakkeessa olla myös selvästi arvioimaamme enemmän lyhyen tähtäimen nousuvaraa.