Orava Asuntorahasto päivitys - yhtiön uusi suunta alkaa selkiytyä

Toistamme Orava Asuntorahaston aikaisemman osta-suosituksemme ja 6,00 euron tavoitehinnan. Oravan eilinen Q4-raportti oli odotetun heikko ja sillä ei ole isossa kuvassa vaikutusta näkemykseemme osakkeesta. Pidämme todennäköisenä, että Oravan hallitus tulee toteuttamaan merkittäviä rakenne- ja strategiamuutoksia, joiden myötä yhtiön fokus operatiivisen tuloksen ja kannattavuuden kehitykseen kasvaa, markkinoiden luottamus vahvistuu ja osakkeen matala NAV-perusteinen arvostustaso siten vähitellen korjaantuu.

• Oravan eilinen Q4-raportti oli aikaisemmin tulosvaroituksessa kerrottujen ennakkotietojen mukaisesti heikko ja Q4-tulos selvästi tappiolla. Investors Housen (IH) vaihtotarjous aiheutti kertaluonteisia kuluja, minkä lisäksi Oravan kiinteistöjen arvot laskivat Q4:n aikana. Hallitus ehdotti, ettei osinkoa jaeta vuodelta 2017, mitä olimme ennakoineet. Q4-raportissa oli joitain myönteisiä merkkejä. Mm. kassavirtaperusteisen operatiivinen EPRRA tulos parani vuositasolla selvästi ja vuokrausaste vahvistui, mutta ohjeistus, jonka mukaan 2018 operatiivisen tuloksen arvioitiin olevan jokseenkin samalla tasolla kuin 2017, oli vastaavasti pettymys.
• Q4-tiedotustilaisuudessa Oravan joulukuussa valittu uusi hallituksen puheenjohtaja Petri Roininen piti puheenvuoron yhtiön hallituksen käynnissä olevasta strategiaprosessista ja valotti mahdollisia Oravan tulevia suuntaviivoja. Hallitus selvittää parhaillaan Oravan mahdollista muuttamista kiinteistösijoitusyhtiöksi ja REIT-mallista luopumista. Strategiatäsmennys valmistuu arviolta 20.3 mennessä ja osakkaat päättävät rakenteen muutoksista mahdollisessa ylimääräisessä yhtiökokouksessa. Hallituksen näkemyksen mukaan Oravan nykyinen REIT-rakenne on menettänyt kilpailukykyään, eikä se ole optimaalinen yhtiön tulevan kehityksen kannalta. Roininen korosti puheenvuorossaan, että osakkaiden etu on keskiössä ja painotti Oravan kassavirtaperusteisen kannattavuuden tärkeyttä. Roinisen mukaan arvoa voitaisiin luoda mm. menemällä syvemmälle kiinteistösijoittamisen arvoketjussa, matalammalla yhtiörakenteella ja kannattavuuden kautta rahoituksen hinnan laskulla. Roinisen mukaan rakennemuutoksilla voitaisiin myös saavuttaa aikaisempaa pienempi riippuvuus markkinamuutoksiin ja sillä voitaisiin yhtenäistää tehokkaammin johdon ja osakkaiden intressejä. Roinisen mukaan kiinteistösijoitusyhtiöksi muuttuminen tarkoittaisi sitä, että erilliselle hallinnointiyhtiölle ja erillisille asuntomanageriyhtiöille (nyk. Colliers International Oravalla) ei olisi enää tarvetta. Oravan pääomistajalla Investors Housella ja Oravalla ei myöskään olisi liiketoiminnallista yhteyttä, eli IH ei tulisi hallinnoimaan Oravaa.
• Isossa kuvassa näkemyksemme Oravan osakkeesta säilyy ennallaan. Pidämme edelleen todennäköisenä, että yhtiössä tullaan toteuttamaan merkittäviä rakenne- ja strategiamuutoksia, joiden myötä Oravan operatiivinen kannattavuus parantuu, sijoittajien luottamus vahvistuu ja sitä kautta taseperusteisesti matala arvostustaso vähitellen korjaantuu. Huomautamme, että uudistukset Oravassa tulevat todennäköisesti viemään aikaa ja kustannussäästöjen toteutumiseen IH:n aikaisemmin tavoittelemassa mittakaavassa (1,5-2,5 MEUR vuotuisia tuotto- ja kustannussynergioita 2019 mennessä) liittyy luonnollisesti epävarmuutta. Tavoitehintamme heijastelee 1,5 MEUR:n vuotuisten operatiivisen tuloksen kasvun saavuttamista, jolloin Oravan oman pääoman tuotto-odotus nousee ennusteissamme noin 7 %:n tasolle vuonna 2019 (2017: -2,9 %). Tällöin Oravan nykyisen noin 49 %:n NAV-alennuksen Q4-NAV:iin pitäisi arviomme mukaan kaventua selvästi. Mikäli yhtiö saa toimenpiteillään nostettua kannattavuutta nopeammin tai/ ja markkinoiden luottamus Oravaa kohtaan vahvistuu muilla toimenpiteillä, voi osakkeessa olla myös arvioimaamme enemmän lyhyen tähtäimen nousuvaraa.