Orava Asuntorahasto Q4 - tulos odotuksiin, hallitus selvittää REIT-mallista luopumista

Orava Asuntorahaston aamulla julkaisema Q4-raportti oli aikaisemmin julkistettujen ennakkotietojen mukaisesti heikko. Q4-tulos oli tappiolla ja hallitus ei ehdottanut osinkoa vuodelta 2017, mitä olimme ennakoineet. Raportissa oli joitain myönteisiä merkkejä mm. vahvistuneen liiketoiminnan nettorahavirran ja operatiivisen tuloksen osalta. Edelleen yhtiö pitää mahdollisena, että se siirtyisi kiinteistökannan arvostuksessa ulkopuolisen arvioitsijan mukaisiin arvonmäärityksiin ja tämä olisi arviomme mukaan toteutuessaan sijoittajien luottamusta vahvistava toimi. Aamulla Oravan hallitus tiedotti selvittävänsä Oravan muuttamista sijoitusyhtiöksi vaihtoehtona REIT-rahastolle. Tämä muutos olisi toteutuessaan Investors Housen (IH) aikaisemman vaihtotarjouksessa esittämän mallin mukainen ja selvitys oli siten arviomme mukaan odotettu.

Heikko Q4-tulos oli jo markkinoiden tiedossa, sillä yhtiö oli kertonut 2017 tuloksen tason jo aikaisemmin helmikuussa tulosvaroituksessa. Kaudelle kohdistui 0,3 MEUR kertaluonteisia kustannuksia liittyen IH:n vaihtotarjoukseen ja huoneistomyynneistä syntyi luovutustappioita. Näiden lisäksi yhtiön kiinteistöjen arvot laskivat 0,85 % edellisestä vuosineljänneksestä. Mm. näiden syiden takia liikevoitto ja osakekohtainen tulos olivat tappiolla. EPS oli -0,20 euroa, kun ennusteemme oli -0,19 euroa. Hallitus ehdotti odotetusti yhtiökokoukselle, ettei vuonna 2018 makseta osinkoa. Tämä oli arviomme mukaan odotettua huomioiden IH:n aikaisemmin kertomat suunnitelmat Oravassa mm. rahoituksen uudelleenneuvottelun suhteen.

Myönteistä Q4-raportissa olivat mm. vuositasolla katsottuna vertailukaudesta vahvistunut liiketoiminnan nettorahavirta ja operatiivinen tulos. 2017 EPRA operatiivinen tulos nousi 1,1 MEUR:oon (2016: 0,3 MEUR). Myös taloudellinen vuokrausaste vahvistui aavistuksen edelliskvartaalista 94,7 prosenttiin (Q3’17: 94,6 %). Orava antoi uuden vuotta 2018 koskevan ohjeistuksen ja arvioi nyt 2018 operatiivisen EPRA tuloksen olevan jokseenkin samaa tasoa kuin vuonna 2017. Olimme itse arvioineet, ettei yhtiö anna tarkkaa ohjeistusta vuodelle 2018 käynnissä olevan strategiaprosessin takia.

Orava teetti ulkopuolisen arvioitsijan arvonmäärityksen sen kiinteistökannasta ja tämän mukaan sen kiinteistöportfolion arvo oli 5,7 MEUR eli 2,9 % alempi kuin yhtiön oman arvostusmetodin antama arvo. Yhtiön mukaan eron voidaan katsoa olevan arviointitarkkuuden puitteissa. Yhtiö pitää mahdollisena, että se voi siirtyä kiinteistökannan arvostuksessa ulkopuolisen arvioijan mukaisten arvojen käyttämiseen vuonna 2018 hallinnointiyhtiön menetelmän sijaan. Tämä mahdollinen muutos voi aiheuttaa kertaluonteisen tulosvaikutuksen vuonna 2018. Yhtiön hallitus selvittää yhtiön strategian ja rakenteen kehittämisen vaihtoehtoja. Näillä voi olla Q4-tiedotteen mukaan vaikutusta yhtiön keskipitkän aikavälin näkymiin.

Aamulla Q4-tuloksen julkistamisen jälkeen Oravan hallitus julkaisi tiedotteen, jonka mukaan se on osana strategia- ja rakennetarkastelua päätynyt arvioon, jonka mukaan nykyinen listattu REIT-rahasto ei ole optimaalinen yhtiön tulevan kehityksen kannalta. REIT-rahastona yhtiön liiketoimintamalli on hallituksen mukaan menettänyt kilpailukykyään merkittävästi. Löytääkseen vaihtoehtoja nykyiselle rakenteelle ja liiketoimintamallille hallitus on päättänyt käynnistää selvityksen ja valmistelun Oravan mahdollisesta muuttamisesta kiinteistösijoitusyhtiöksi, jonka osake noteerattaisiin pörssin päälistalla. Selvityksen ja valmistelun tulosten perusteella hallitus ratkaisee, tekeekö se esityksen muutoksesta osakkeenomistajille, jotka päättäisivät asiasta mahdollisessa ylimääräisessä yhtiökokouksessa.