Orava Asuntorahaston hallinnointiyhtiö teki indikatiivisen tarjouksen Oravasta

Orava Asuntorahasto tiedotti eilen, että sen hallinnointiyhtiö Orava Rahastot on tehnyt indikatiivisen tarjouksen Oravan muuttamisesta listatuksi AIF-asuntorahastoksi. Ehdotuksessa Orava Asuntorahaston varat ja velat siirrettäisiin kokonaisuudessaan Oravan hallinnointiyhtiön hallinnoimalle erikoissijoitusrahastolle, jonka rahasto-osuudet listattaisiin Helsingin pörssin suunnitellulle uudelle AIF-listalle. Asuntorahaston osakkeenomistajista tulisi omistuksiensa suhteessa uuden erikoisijoitusrahaston osuudenomistajia. Sijoittajat voisivat ostaa ja myydä rahasto-osuuksiaan pörssissä pörssikaupankäynnin aikana. Vaihtoehtoisesti, sijoittajat voisivat tämän lisäksi myös merkitä ja lunastaa rahasto-osuutensa puolivuosittain sijoitusrahastolain ja erikoissijoitusrahastolain mukaisesti rahaston nettoarvolla. Suunniteltujen rahaston sääntöjen mukaisesti käteismerkintöjen- ja lunastusten lisäksi mahdollisia olisivat apporttimerkinnät ja -lunastukset rahasto-osuuksilla. Käytännössä sijoittajat voisivat siis vaihtaa rahasto-osuutensa rahaston myynnissä oleviin asuntoihin tai merkitä rahasto-osuuksia luovuttamalla sinne asuntoja.

Erikoissijoitusrahaston sijoitusomaisuuden arvo määritettäisiin samoin menetelmin kuin tällä hetkellä. Vuotuinen kiinteä hallinnointipalkkio olisi 0,6 % rahaston GAV:ista. Tulospalkkio olisi 20 % tuotosta, joka ylittää rahaston vuotuisen 7 %:n tuoton. Tulospalkkio maksettaisiin kuitenkin vain, jos pörssikurssi tai rahasto-osuuden arvo olisi korkeampi kuin aikaisempien tilikausien korkein päättävä taso. Käteismerkintöjen merkintäpalkkio on 1 % ja apporttimerkintöjen 2 %. Käteislunastuksiin sovelletaan 3 %:n lunastuspalkkiota ja apporttiluovutuksiin 2 %:n palkkiota, jonka lisäksi apporttilunastuksissa sijoittaja joutuisi maksamaan varainsiirtoveron käyvästä velattomasta hinnasta. Rahasto maksaisi sijoittajille vuosittain vähintään 3/4 sen kassavirtaperusteisesta tilikauden voitosta. Orava Rahastojen mukaan erikoissijoitusrahaston raportointi- ja tiedottamiskäytännöt ovat kevyemmät kuin tavanomaisessa listatussa kiinteistösijoitusyhtiössä, minkä takia Oravan hallinnon 1,17 %:n vuotuisia kuluja suhteessa sijoitusomaisuuden arvoon arvioidaan voitavan laskea ehdotuksessa 1,0 %:iin.

Hallinnointiyhtiö arvioi, että transaktiokulut huomioiden nykyiset sijoittajat voisivat saada rahasto-osuutensa nettoarvoksi arviolta 95,4 % Oravan nettoarvosta (osakekohtainen NAV). Tässä arviossa ei ole huomioitu lunastuspalkkiota. Asuntorahaston muuttaminen listatuksi AIF-rahastoksi voi kuitenkin aiheuttaa myös muita tällä hetkellä ennakoimattomia kuluja, jotka vaikuttavat tähän arvioon. Järjestelyyn liittyy myös riskejä mm. tarvittavien viranomaislupien saamiseen liittyen. Muuntautuminen vaatisi 2/3 määräenemmistöpäätöksen yhtiökokouksessa ja se voitaneen arvion mukaan toteuttaa aikaisintaan loppukevään 2018 aikana. Muuntautuminen voi lisäksi edellyttää vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen uudelleenjärjestelyä.

Alustavan arviomme mukaan Oravan hallinnointiyhtiön ehdotus on parempi kuin Eliten vastaava ehdotus. Tässä ehdotuksessa Oravan omistajat voisivat saada lunastuksessa arviolta noin 9,2 euroa per osake osakkeestaan perustuen Oravan Q2’17 NAV:iin (9,95e per osake), mikä on korkeampi kuin Eliten vastaava arvio 8,9 euroa. Ehdotuksessa myös kiinteä hallinnointipalkkio on alhaisempi (0,6 % vs. 0,9 %) ja Oravan pörssikaupankäynti jatkuisi, sekä olisi likvidi markkinatakauksen ansiosta. Lunastusmahdollisuuden takia rahasto-osuuden pörssiarvo olisi todennäköisesti lähellä lunastusarvoa. Hallinnointiyhtiön tarjous on kuitenkin ei-sitova ja indikatiivinen ja sen toteuttamiskelpoisuuteen liittyy tässä vaiheessa vielä lukuisia epävarmuustekijöitä. Yksi merkittävä tekijä on Investors House (IH), jonka julkinen vapaaehtoinen vaihtotarjous Oravasta on käynnissä tällä hetkellä. Hallinnointiyhtiön ehdotus vaatii taakseen 2/3 määräenemmistön yhtiökokouksessa ja sen saavuttaminen voi arviomme mukaan olla vaikeaa ilman IH:n tukea.

Näkemyksemme mukaan Orava Rahastojen indikatiivinen tarjous on positiivista Oravan osakkeelle. Odotamme edelleen Investors Housen vaihtotarjouksen sekä Eliten ja Orava Rahastojen indikatiivisten tarjousten tukevan Oravan osaketta lyhyellä tähtäimellä. Emme kuitenkaan muuta aikaisempaa Oravan tavoitehintaamme tai suositustamme ennen kuin IH:n omistusosuus Oravassa huomenna päättyvän vaihtotarjouksen jälkeen selviää.