Ovaro Kiinteistösijoitus: Riski aprillipäivän pettymykselle on liian suuri

Toistamme Ovaron aikaisemman vähennä-suosituksemme ja 4,20 euron tavoitehintamme. Yhtiön Q4-raportti oli meille pettymys ja olemme laskeneet ennusteitamme alaspäin. Osakkeen riskiprofiili on mielestämme korkea 1.4. erääntyvän jvk-lainan uudelleenrahoitukseen liittyvien riskien takia emmekä näe arvostustasossa merkittävää nousuvaraa ennen kuin käynnissä olevan saneerauksen onnistumisesta saadaan selkeämpiä näyttöjä.

Q4-raportti oli meille pettymys

Ovaro Kiinteistösijoituksen eilinen Q4-raportti oli odotuksiamme heikompi. Vuokrausasteen lasku ja huoneistomyynnit painoivat odotetusti liikevaihtoa, mutta kulut olivat ennusteitamme korkeampia ja operatiivinen tulos jäi ennusteestamme selvästi. Huhtikuussa erääntyvän jvk-lainan uudelleenrahoitusta ei vieläkään saatu tehtyä, mikä oli meille selkeä pettymys. 2020-ohjeistus oli meille neutraali ja osinkoa ei odotetusti ehdoteta jaettavaksi.

Olemme laskeneet ennusteitamme ja odotamme alkuvuoden 2020 jäävän tuloksellisesti heikoksi

Olemme laskeneet Ovaron kuluvan vuoden ja lähivuosien ennusteitamme Q4-raportin myötä. Odotamme Ovaron hallinnon kulujen olevan koholla H1’20:n aikana osittain kaksinkertaisten hallinnon toimintojen vuoksi ja H1:n operatiivisen tuloksen jäävän nollatasolle. Emme odota vuokrausasteeseen merkittävää nousua kuluvana vuonna ja rahoituskuluja koskevat ennusteemme nousivat hieman. Ennusteiden laskusta huolimatta odotamme yhtiön yltävän 2020-ohjeistukseensa ja ennustamme operatiivisen tuloksen kääntyvän pieneen nousuun lähivuosina uudella hallintorakenteella.

40 päivän päästä erääntyvä jvk-laina on keskeisin lyhyen tähtäimen riskitekijä

Ovarolla erääntyy 20 MEUR:n jvk-laina 1.4.2020 ja tämän lainan uudelleenrahoitus on mielestämme keskeisin lyhyen tähtäimen riskitekijä yhtiölle. Ovaro on kertonut, että rahoituksesta neuvotellaan parhaillaan ja että lainajärjestelyssä hyödynnetään emoyhtiön kassavaroja (Q4’19: 7,3 MEUR). Muuten yhtiön johto ei kommentoinut jälleenrahoitusta tai siihen liittyviä epävarmuustekijöitä Q4-tiedotustilaisuudessa. Se, että uudelleenrahoitusta ei ole vielä tehty, tarkoittaa mielestämme sitä, että yhtiö ei ole saanut rahoitusta järkevillä ehdoilla ja että tilanteeseen ei ole hyvää ja helppoa ratkaisua. Tällä hetkellä pidämme todennäköisimpinä vaihtoehtoina, että Ovaro joutuu turvautumaan joko korkeakorkoiseen väliaikaisrahoitukseen tai kiinteistöjen pakkomyynteihin. Myös hybridilaina on periaatteessa mahdollinen. Mitkään näistä vaihtoehdoista eivät ole myönteisiä asioita osakkeenomistajien kannalta, sillä ne aiheuttaisivat ylimääräisiä kuluja yhtiölle ja hidastaisivat saneerausprosessia.

Seuraamme osaketta edelleen katsomosta

Ovaron osakkeen tasepohjainen arvostustaso on hyvin matala (P/EPRA NAV 0,55x). Arvostustason merkittävä nousu vaatisi kuitenkin arviomme mukaan parempaa näkyvyyttä yhtiön 2020-2021 saneerauksen jälkeiseen tulevaan tuloksentekokykyyn, selkeitä todisteita saneerauksen onnistumisesta ja/tai riskiprofiilin laskua. Osakkeen riskiprofiili on mielestämme tälle hetkellä korkea jvk-lainan uudelleenrahoitukseen liittyvien riskien vuoksi. Varovaista näkemystämme puoltaa se, että positiivisia kurssiajureita voidaan Ovarossa joutua odottamaan loppuvuoteen 2020 asti, sillä odotamme H1’20-kauden jäävän yhtiölle tuloksellisesti heikoksi ja Q3’20-raportti julkaistaan vasta 19.11.2020.