Ovaro laaja raportti: Kärsivällisyyttä vaaditaan

Tarkistamme Ovaron tavoitehinnan 2,9 euroon (aik. 3,4 euroa) ja toistamme vähennä-suosituksemme. Odotamme yhtiön tuloskunnon parantuvan tulevina vuosina viimeaikaisten hankintojen ja kiinteistökehityshankkeiden tukemana. Pitkään jatkuneen tappiollisen tuloskehityksen katkeamisesta huolimatta tulostaso jää ennusteissamme lähivuosina edelleen vaisuksi emmekä näe osakkeen tuotto/riski-suhdetta kiinnostavana. Yhtiöstä julkaistu laaja raportti on luettavissa täällä.

Asuntoihin ja toimitiloihin keskittynyt kiinteistösijoitusyhtiö

Ovaro Kiinteistösijoitus omistaa, kehittää, vuokraa, ostaa, myy ja rakennuttaa asuntoja sekä toimitiloja. Yhtiön asuntoportfolio käsitti Q1’22:n lopussa 711 huoneistoa ja asuntokannan käypä arvo oli noin 35,3 MEUR. Asuntojen omistamisen lisäksi Ovaro harjoittaa kiinteistökehitystä ja sen hankekanta kattoi maaliskuun lopussa yli 300 asuntoa. Hankkeet sijaitsevat Jyväskylässä, Tampereella ja Helsingissä. Lisäksi Ovaro on kahden osakkuusyhtiön kautta mukana Jyväskylän Kukkulan asuntokehityshankkeessa kolmanneksen omistusosuudella. Portfoliota laajennettiin hiljattain myös toimitiloihin Tampereen Hervannan hankinnalla.

Strategian keskiössä portfolion tervehdyttäminen, kiinteistökehitys ja tulostason parantaminen

Ovaro julkaisi nykyisen vuoteen 2023 ulottuvan strategiansa joulukuussa 2020. Strategiakauden keskeisiin tavoitteisiin lukeutuvat muun muassa operatiivisen tuloksen merkittävä parantaminen, vähintään 95 % vuokrausaste, heikosti tuottavan kiinteistöomaisuuden myynti ja tuottojen saavuttaminen kiinteistökehityshankkeista. Operatiivinen tulosparannus on antanut toistaiseksi odottaa itseään, mutta vuosien 2021-2022 aikana yhtiö on ottanut edistysaskelia muilla painopistealueilla. Keskeisiä toimenpiteitä ovat olleet vuokraustoiminnassa onnistuminen, portfolion tervehdyttäminen kiinteistömyynneillä (+600 asuntoa), rahoituksen uudelleenjärjestely ja hankekannan rakentaminen kasvuvaiheeseen siirtymistä silmälläpitäen. Ennustamme Ovaron operatiivisen tuloksen parantuvan kuluvana vuonna ja lähivuosina selvästi etenkin Tampereen toimistohankinnan ja osakkuusyhtiö Apitaresta kirjattavan tulososuuden ansiosta. Odotamme myös yhtiön pitkään jatkuneen tappiollisen tuloskehityksen katkeavan ensi vuodesta alkaen kiinteistökehityshankkeista tuloutuvien kehityskatteiden ansiosta. Positiivisesta raportoidusta tuloksesta huolimatta tulostaso jää lähivuosina yhä vaisuksi ja ennustamme vuotuisen kokonaistuoton EPRA NAV:lle olevan vuosina 2022-2025 keskimäärin noin 3 %

Emme näe tuotto/riski-suhdetta vielä kiinnostavana

Osakemarkkinat hinnoittelevat Ovaron noin 41 % alle Q1’22:n lopun EPRA NAV:n. Alennus on leveä, mutta mielestämme perusteltavissa kiinteistökannan tasearvoihin ja pidemmän aikavälin tuottokykyyn liittyvällä epävarmuudella, yhtiön raskaalla kulurakenteella sekä vaisulla tulostasolla. Ovarossa sijoittajat saavat näkemyksemme mukaan option siitä, että joku olisi valmis maksamaan yhtiön omaisuuseristä nykykurssia korkeamman hinnan. Tämän vaihtoehdon todennäköisyyden arviointi on kuitenkin vaikeaa, eikä sen varaan näkemyksemme mukaan voida rakentaa mielekästä sijoitusteesiä. Tärkeimmät askelmerkit nykyistä korkeampaan arvostukseen olisivat näkemyksemme mukaan seuraavat: 1) selvästi nykyistä osakemarkkinahinnoittelun indikoimaa tasoa (-43 %) pienemmällä tappiolla tapahtuvat kiinteistömyynnit, 2) tulostason selkeä parantaminen heikkoja omaisuuseriä myymällä ja pääomia järkevästi uudelleeninvestoimalla sekä 3) tietyin varauksin omien osakkeiden ostot.