Ovaro ostaa Kukkula-hankkeen kiinteistökehityskohteet kokonaisuudessaan

Ovaro ostaa Kukkula-hankkeen niin kutsutut vaiheet 2 ja 3 kokonaisuudessaan omistukseensa Investors Houselta ja Royal Houselta kauppahinnalla, joka vastaa arviomme mukaan noin 23 MEUR:n velatonta hintaa. Kauppahinta vastaa nähdäksemme suurin piirtein käypää arvoa kohteista. Ovaron liiketoiminta rakentuu kaupan myötä entistä vahvemmin kiinteistökehityksen ympärille. Hanke luo yhtiön kokoluokassa merkittävän kehitysputken pitkälle tulevaisuuteen, mutta sen toteuttaminen tulee myös nähdäksemme vaatimaan kumppanoitumista/lisärahoitusta/kohteiden myyntiä. 

Ovaro ostaa Investors Housen ja Royal Housen osuudet Kukkula-hankkeen vaiheista 2 ja 3

Ovaro on ostanut 25.6.2024 toteutetulla kaupalla Investors House Oyj:ltä 1/3 Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n (”JKK”) osakekannasta sekä solminut Royal House Oy:n kanssa esisopimuksen 1/3 JKK:n osakekannan ostamisesta. Esisopimuksen mukainen kauppa tehdään, kun Ovaro saa järjesteltyä kaupan rahoituksen ja kuitenkin viimeistään 31.12.2024. JKK omistaa Kukkula-hankkeen vaiheet 2 ja 3. 

Kauppahinta Investors House:lta ostetusta osuudesta on 5 MEUR, samoin kuin esisopimuksen mukainen kauppahinta Royal Houselta ostettavasta osuudesta. Lisäksi Ovaro huolehtii JKK:n yhteismäärältään noin 6 MEUR:n pääomalainojen takaisinmaksut Investors Houselle ja Royal Houselle vuoden 2024 loppuun mennessä. Näin ollen koko kaupan velaton hinta (nettovelka-arvio 8 MEUR) on arviomme mukaan noin 23 MEUR.  

Arviomme mukaan kauppahinnat ovat tapahtuneet puolin ja toisin varsin käyvin arvoin yhtiöiden välisten keskinäiskytköksien takia. Laskelmamme mukaan vaiheen 3 arvo voisi olla nykyhetkessä 21 MEUR aiemmin tiedotettujen tietojen valossa ja alla olevilla oletuksilla, mikä jättäisi varsin vähän arvoa vaiheelle 2. Toisaalta on hyvä huomioida, että vaiheen kolme rakennuttamisen onnistumiseen liittyy merkittävää riskiä, erityisesti asuntomarkkinan nykytilanteessa. Tämän takia mielestämme sen arvostuksessa täytyykin olla konservatiivinen. Olemme käsitelleet laskelmamme parametrejä tarkemmin edeltävässä raportissamme.

Ennen kaupan toteutusta Äänekoskella sijaitsevan entisen Sisä-Suomen sairaala-alueen omistava KOy Suolahden Sairaala siirtyy yhden euron kauppahinnalla Ovaron, Investors Housen ja Royal Housen suoraan 3 * 1/3 omistukseen eikä näin kuulu tehtyyn JKK-kauppaan. Kyseinen kiinteistö on nähdäksemme käytännössä arvoton. 

Ovaro ottaa jälleen askeleen lähemmäs selkeää kiinteistökehittäjää 

Ovaron liiketoiminta rakentuu kaupan myötä entistä vahvemmin kiinteistökehityksen ympärille. Ovaro omistaa entuudestaan 1/3 JKK:n osakekannasta, joten nyt toteutetun kaupan ja myöhemmin esisopimuksen mukaisesti toteutettavan kaupan jälkeen Ovaro omistaa JKK:n kokonaisuudessaan. Hanke luo Ovaron kokoluokassa merkittävän kehitysputken pitkälle tulevaisuuteen.  

JKK omistaa Jyväskylän Kukkulalla sijaitsevan noin 23.000 m2:n rakennuskannan maa-alueineen sekä myöhemmin hankittavan Kukkulan 3-vaiheeseen liittyvät kaavoitettavat maa-alueet. JKK on parhaillaan kaavoittamassa alueelle noin 80.000–90.000 k-m2 uutta rakennusoikeutta pääasiassa asumisen käyttötarkoikseen. Kaavoitus on ymmärryksemme mukaan edennyt suunnitelmien mukaisesti ja hankkeen odotetaan lähtevän käyntiin vuonna 2026.  

Hanke tulee vaatimaan vuosina 2025–2026 aiemmin annettujen tietojen valossa merkittäviä investointeja (maa-alueen hankinta 13,5 MEUR, maankäyttömaksut ja purkukustannukset 15 MEUR). Hankkeen toteuttaminen tulee myös nähdäksemme vaatimaan kumppanoitumista/lisärahoitusta/kohteiden myyntiä. Pidämme todennäköisenä, että yhtiö tulee kumppanoitumaan jollain mallilla hankkeessa esimerkiksi jonkin rakennusliikkeen kanssa. 

Lisäksi Ovaron 100 %:n omistukseen siirtyy hankekehitys- ja rakennuttamistoiminta sekä Kukkulalla että muualla Suomessa. Liiketoimintaa oli kaavailtu yhteisen 3* 1/3 omistetun rakennuttamisyhtiön toiminnaksi. Hankekehitys- ja rakennuttamistoiminta organisoidaan Ovaron perustamaan tytäryhtiöön. Yhtiö kommentoi hakevansa kasvua myös muualla Suomessa. 

JKK:n kauppa on luonteeltaan yrityskauppa, ja sellaisena Ovaro arvioi kaupan tulosvaikutuksen neutraaliksi vuonna 2024. Huomioimme kaupan lähiaikoina ennusteissamme.