Ovaro: Potentiaaliin ei tohdi vielä nojata

Toistamme Ovaron 3,4 euron tavoitehinnan ja vähennä-suosituksen. Alkuvuosi sujui odotetusti ja yhtiö kampesi operatiivisen tuloksensa plussalle. Ovaron liiketoiminta on tällä hetkellä murroksessa painopisteen siirtyessä yhä vahvemmin kiinteistökehitykseen. Vaikka uusilla hankkeilla olisikin onnistuessaan selvä positiivinen vaikutus lähivuosien tulospotentiaaliin, emme näe osakkeen tuotto/riski-suhdetta vielä riittävänä.

Operatiivinen tulos kammettiin plussalle

Ovaron liikevaihto laski Q1:llä 1,2 MEUR:oon ja taso oli varsin lähellä 1,3 MEUR:n ennustettamme. Hoitokulut olivat odotetusti koholla ja nettotuotot asettuivat 0,5 MEUR:oon. Ovaron kiinteät hallinnon kulut laskivat vertailukaudesta 33 %:lla 0,5 MEUR:oon ja myös rahoituskulut laskivat merkittävästi viime syksynä toteutetun emoyhtiön lainan takaisinmaksun myötä. EPRA-tulos asettui Q1:llä lopulta 0,1 MEUR:oon, kun odotuksemme oli 0,2 MEUR:ssa. Positiivisesta operatiivisesta tuloksesta huolimatta liiketoiminnan nettorahavirta oli -0,1 MEUR.

Kiinteistökehityshankkeista tukea lähivuosien tulosnäkymille

Ovaron hankekanta käsittää huhtikuussa tiedotettu Jyväskylän Korteniityn hanke huomioiden 318 asuntoa. Hankkeiden käypä arvo voisi näkemyksemme mukaan olla valmiina reilut 50 MEUR ja arviomme mukaan ne voisivat tuottaa Ovarolle onnistuessaan reilun 5 MEUR:n rakennuttamiskatteet. Mikäli oletamme kehityskatteiden jaksottuvan seuraavalle kolmelle vuodelle suunnilleen tasan, tukisivat ne lähivuosien raportoitua tulosta karkeasti noin 1,8 MEUR:lla/vuosi. Sisällytämme hankkeet ennusteisiin lähiaikoina päivitettävän laajan raportin yhteydessä.

Pääomaa pyritään kanavoimaan vanhasta taseesta uusiin hankkeisiin

Ovaron johto kertoi, että sen tavoitteena on pidemmällä aikavälillä vapauttaa pääomia nykyisestä kiinteistökannasta (711 asuntoa) uusiin hankkeisiin. Läpinäkyvyys jäljellä oleviin kohteisiin on viime vuosien isojen myyntien jälkeen verrattain heikko ja arviomme mukaan tiettyjen kohteiden myytävyyteen sekä arvostuksiin liittyy epävarmuutta. Ovaron portfolion arvonkehitys on ollut viime vuosina heikkoa, sillä karkean arviomme mukaan käyvät arvot ovat laskeneet vuosien 2017-21 aikana keskimäärin noin 5 % vuodessa. Viime vuosina arvonlasku on kiihtynyt ja 2020-21 käyvät arvot laskivat arviomme mukaan noin 8-9 % vuosivauhtia. Odotamme arvonlaskun maltillistuvan viime vuosien isojen alaskirjausten jälkeen selvästi, mutta takeita tästä ei tietystikään ole. Mikäli käyvät arvot laskisivat odotuksia voimakkaammin, voisi lähivuosien kehityskatteiden tuoma tulospotentiaali osaltaan hautautua tämän kehityksen alle.

Taseperusteinen arvostus on matala, mutta emme näe siinä lyhyellä aikavälillä oleellista nousuvaraa

Ovaro hinnoitellaan noin 34 % alennuksella Q1’22:n EPRA NAV:iin nähden. Arvostus on käytännön nettovelaton tase huomioiden hyvin matala, mutta viime vuosien raskaasti tappiollinen tulos ja portfolion rajallinen läpinäkyvyys huomioiden mielestämme perusteltavissa. Emme usko nykyisen tasealennuksen supistuvan ennen kuin yhtiöltä nähdään konkreettisia ja kestäviä merkkejä tuloskehityksen kääntämisestä. Lähivuosille hahmotellun kehityshankkeiden tarjoaman karkean tulospotentiaalin valossa arvostustaso olisi toteutuessaan jokseenkin neutraali (raportoidusta tuloksesta P/E ~14x), mutta riittävää tuotto/riski-suhdetta emme näe sen kuitenkaan tarjoavan.