Ovaro Q1 torstaina - todisteita saneerauksen etenemisestä tarvitaan

Ovaro Kiinteistösijoitus julkaisee Q1-raporttinsa huomenna torstaina arviolta klo 08:30. Kirjanpitokäytäntöjen muutosten myötä näkyvyys yhtiön Q1-operatiivisen tuloksen tasoon on heikko, mutta odotamme raportoidun tuloksen nousseen vertailukaudesta. Huomiomme Q1-raportissa tulee keskittymään huoneistomyynteihin sekä Ydintoiminta-salkun vuokrausasteen kehitykseen. Emme tee muutoksia osakkeen aikaisempaan suositukseemme tai tavoitehintaamme ennen Q1-raporttia. Maaliskuussa julkaisemamme edelleen pitkälti ajankohtainen laaja analyysiraporttimme yhtiöstä on ladattavissa täältä.

Olemme lisänneet Ovaron ennusteisiimme arvioimamme kirjanpitokäytäntöjen muutokset, mutta emme ole tehneet niihin muita merkittäviä muutoksia. Ovaro on arviomme mukaan kirjannut koko vuoden 2019 kiinteistöveron Q1-tulokseensa, kun aikaisemmin tämä vero on jaksotettu jokaiselle kvartaalille. Olemme arvioineet vuotuisen kiinteistöveron olevan karkeasti noin 250 TEUR ja Q1-hoitokulujen ennusteemme kasvoivat kirjaustavan muutoksen myötä noin 188 TEUR:lla. Muutoksella ei ollut vaikutusta vuositasolla ennusteisiin. Tämän lisäksi IFRS 16 tulee nostamaan korollisia velkoja noin 7,5 MEUR:lla, laskemaan hoitokuluja ja nostamaan siten nettovuokria ja operatiivista tulosta. Raportoituun tulokseen IFRS 16 -vaikutuksen pitäisi kuitenkin olla arviomme mukaan pieni. Ennustemuutostemme myötä Q1:n operatiivisen tuloksen ennusteemme laski aikaisemmasta noin 0,2 MEUR:sta nollatasolle. Yhtiö ei tule oikaisemaan Q1’18-vertailukauden lukuja IFRS 16:n myötä ja suosittelemmekin sijoittajia arvioimaan nyt Q1’19-raportissa yhtiön kehitystä pelkän operatiivisen tuloksen ja nettotuoton muutoksen sijaan laajemmin.

Ovaro ei käsityksemme mukaan tule vertailukauden tavoin päivittämään sen koko kvartaalin ajan omistamien kiinteistöjen käypiä arvoja Q1-raportissa ja Q1:n käyvän arvon muutokset sisältävät vain realisoituneet myyntivoitot ja -tappiot transaktiopalkkioineen ja kiinteistöjen ajanmukaistamisinvestoinnit. Yhtiö tiedotti maaliskuussa myyneensä 1.1.-12.3.2019 asuntoja 4,6 MEUR:n velattomilla hinnoilla ja velattomien hintojen olleen 3,3 % alle 2018 lopun tasearvon. Ennustamme itse yhtiön myyneen kaudella 5 MEUR:lla asuntoja yhteensä 8 % alle tasearvojen välityspalkkiot huomioiden. Myynnit ovat näkemyksemme mukaan yhtiön käänteen kannalta avainasemassa, koska niiden myötä yhtiön kassavirta paranee ja tase vahvistuu ja ne ovat edellytyksenä yhtiön rahoituslainojen onnistuneeseen uudelleenneuvotteluun ja omien osakkeiden ostojen jatkamiseen. Päähuomiomme Q1-raportissa tuleekin keskittymään myyntien etenemiseen.

Huomiomme Q1-raportissa tulee myös kohdistumaan yhtiön ns. Ydintoiminta-salkun vuokrausasteeseen. Vuokrausaste oli 2018 lopussa matala 83,8 % ja maaliskuun tiedotteen perusteella se vaihteli 82-84 %:n välillä alkuvuonna. Ovaron vanhan hallinnointiyhtiön hallinnointisopimus päättyi viime vuoden joulukuussa ja uudella johdolla on ollut koko alkuvuosi aikaa vuokrata näitä asuntoja. Tämän suhteen tuloksia pitäisi alkaa nyt jo tulla. Ydintoiminta-salkun vuokrausaste on olennainen asia yhtiön kannattavuuskäänteen kannalta ja mikäli sitä ei saada nostettua, tulee yhtiön kannattavuuskehitys jäämään ennustamaamme heikommaksi ja myös lainojen uudelleenneuvottelut voivat vaarantua.

2018 tilinpäätöksessä Ovaro arvioi, että sillä on edellytykset parantaa operatiivista tulosta vuonna 2019 vuoteen 2018 verrattuna. Odotamme yhtiön toistavan tämän ohjeistuksensa. Ovaron osake on laskenut edellisestä päivityksestämme ja se arvostetaan tällä hetkellä selvästi alle aikaisemman tavoitehintamme. Osakkeen arvostustason merkittävä nousu vaatisi kuitenkin arviomme mukaan konkreettisia ajureita, kuten todisteita saneerauksen etenemisestä oikeaan suuntaan.