Ovaro: Vahva tase luo mahdollisuuksia

Ovaron Q1-raportti oli hieman odotuksiamme parempi kertaluonteisen kiinteistöveron palautuksen ansiosta. Jyväskylän kauppakeskushankinta nosti operatiivisia ennusteitamme. Näemme Ovarolla edellytykset hyvään tulostasoon lähivuosina, vaikka Kukkulan JV-hankkeen ja omien asuntokehityshankkeiden tuloihin ja näiden ajoitukseen liittyy selvää epävarmuutta. Arvostus (24e P/EPRA NAV 0,70x) näyttäytyy viimeaikaisten transaktioiden valossa edelleen houkuttelevana. Nostamme tavoitehintamme 4,5 euroon (aik. 4,30 €) kehityspotentiaalin kasvun myötä ja toistamme lisää-suosituksemme.

Q1-tulos ylitti ennusteemme kiinteistöveron palautuksen tuella

Bruttovuokratuottojen laskusta huolimatta Ovaron Q1-nettotuotot ylittivät ennusteemme ja kasvoivat selvästi vertailukaudesta kertaluonteisen kiinteistöveron palautuksen, mutta myös parantuneen portfolion laadun tuella. Palautuksesta oikaistuna nettuotuotot olivat ennusteidemme mukaiset. Kiinteä kulurakenne laski vertailukauteen nähden, mutta oli hieman odotuksiamme raskaampi. Osakkuusyhtiöistä kirjattu tulososuus (Kukkula-hanke) jäi hieman odotuksistamme ja rahoituskulut ylittivät hieman ennusteemme. Kokonaisuutena operatiivinen tulos nousi 0,09 MEUR:oon (Q1’23: -0,19 MEUR) ja raportoitu tulos 0,06 MEUR:oon (Q1’23: -0,2 MEUR). Q1 on kausiluonteisesti heikko, koska kiinteistöverot kirjataan kokonaan tälle kaudelle. EPRA NAV per osake oli kauden lopussa 5,36 euroa (Q1’23: 4,91e), kasvaen hieman Q4:n 5,31 euron tasosta. Tase on edelleen erittäin vahva (omavaraisuusaste 76 % ja LTV 14,9 %). Yhtiö oli aktiivinen alkuvuonna ja jatkoi investointeja, myyntejä ja kehitystyötä alkuvuonna. Asuntomyynneissä huomionarvoista on, että toisin kuin historiassa Rovaniemen ja Lahden myynnit ovat tapahtuneet noin tasearvoin. Asuntoportfolion (Q1 lopussa 42 % osuus sijoituskiinteistöjen käyvästä arvosta) laatu on myös parantunut huomattavasti vuoden takaiseen verrattuna ja arviomme mukaan Hämeenlinnan sekä Rovaniemen kohteet vastaavat jo yli 50 % asuntokannan käyvistä arvoista.

Ohjeistukseen pääsy asteen tukevammalla pohjalla

Lisäsimme Jyväskylän Forumin ennusteisiimme, joka nosti selvästi nettotuottoennusteitamme. Kuluvan vuoden tulosennusteemme nousi hieman ja ennusteemme (2,7 MEUR) on tuloskasvua indikoivan tulosohjeistuksen alalaidalla. Keskeiset tulosajurit kuluvalle vuodelle ovat Hervannan rakennusoikeuden kaupan loppuun saatto, Kukkula-hanke, olemassa olevat ja uudet kehityskohteet sekä parantunut operatiivinen suoritustaso. Ohjeistukseen pääsy perustuu kuitenkin myös edelleen kertaluonteisiin tuottoihin, jonka myötä ennusteisiin kohdistuu lisäepävarmuutta. Erittäin vaikean markkinatilanteen takia odotamme yhtiön käynnistävän oman taseen asuntokehityshankkeita vasta H2’25. Yhtiö on vahvan taseensa ansiosta hyvässä asemassa nykyisessä vaikeassa markkinatilanteessa, jossa houkuttelevia ostokohteita tulee tarjolle.

Viimeaikaiset hankinnat ja vahvan taseen luoma optionaalisuus tukevat arvostusta

Ennustamme Ovaron keskimääräisen kokonaistuoton EPRA NAV:lle asettuvan lähivuosina noin 7-9 %:n haarukkaan ja soveltamamme 10-12 %:n oman pääoman tuottovaatimuksen perustella hyväksyttävät P/EPRA NAV-arvostuskertoimet liikkuvat 0,58x-0,90x välillä. Tavoitehintamme vastaa 2024e P/EPRA NAV-kerrointa 0,80x. Ovaron kiinteistökannan pörssiarvostuksen mukainen 27 %:n implisiittinen alennus suhteessa tasearvoon on myös mielestämme houkutteleva peilattuna tapahtuneisiin kiinteistömyynteihin (20-0 % alle tasearvojen) ja kiinteistöportfolion parantuneeseen rakenteeseen sekä uusiin hankintoihin. Yhtiön tuloskäänne on kuitenkin historiassa ollut hapuilevaa ja uskomme tämän heijastuvan edelleen lyhyellä aikavälillä sijoittajien riskikäsitykseen ja siten markkinoiden hyväksymiin arvostuskertoimiin. Ovaron vahvan taseen luoma optionaalisuus kiinteistömarkkinan vaikeassa tilanteessa tukee mielestämme arvostusta.