Rakennusteollisuuden suhdannekatsauksessa asuntorakentamisen odotuksia selvästi alaspäin

Rakennusteollisuus (RT) julkaisi eilen puolivuosittaisen suhdannekatsauksensa. Katsauksessa laskettiin asuntorakentamisen aloitusennusteita kuluvalle vuodelle merkittävästi. Ennusteisiin liittyy lisäksi merkittävää epävarmuutta, sillä käynnissä oleva Iranin sota voi pitkittyessään aiheuttaa rakennusteollisuudelle vielä nykyisiä ennusteita negatiivisempia vaikutuksia.

Asuntorakentamisessa poltellaan jäitä edelleen

Vuoden 2025 rakentamisen aloitukset jäivät kohtuullisen selvästi RT:n edellisen katsauksen ennusteista. Tämä johtuu pääasiassa liike- ja toimistorakennusten sekä teollisuus- ja varastorakentamisen odotettua pienemmästä volyymista. Ennustemuutokset liittyivät pääosin asuntorakentamiseen, jossa ennustetta asuntoaloituksista laskettiin huomattavasti kuluvalle vuodelle. RT laski rakentamisen volyymikasvuennustettaan vuodelle 2026 kokonaisuudessaan 1,5 %:n tasolle (aiemmin 3,5 %).

Asuntorakentamisen ennustetaan nyt laskevan 3 % tänä vuonna, kun aiempi ennuste odotti jo 12 % kasvua kuluvalle vuodelle. Aloitusten odotetaan jäävän 15 000 asuntoon (2025: 16 200), kun aiempi ennuste oli noin 20 000 asuntoa. Ennusteen lasku oli odotettavissa, joskin ennustetta laskettiin edellisestä selvästi. Ennustemuutos selittyy lähes täysin vapaarahoitteisten kerrostalojen heikolla kehityksellä, sillä RT odottaa nyt vain 3 400 vapaarahoitteisen kerrostalon aloitusta vuonna 2026, kun aiempi ennuste oli peräti 9 000 aloitusta. Asuntorakentamisen heikkouden taustalla ovat edelleen tutut tekijät. Kysyntää heikentää yhä muun muassa vanhojen asuntojen laskeneet hinnat ja vuokrat, työllisyystilanne, kuluttajien luottamus sekä rakennuskustannusten nousu. Etenkin sijoittajakysyntä on romahtanut erittäin alhaiselle tasolle. RT ei ennusta tähän merkittävää parannusta myöskään vuonna 2027, etenkään institutionaalisten sijoittajien osalta. Laskeneiden asuntojen hintojen ja korkeiden rakennuskustannusten vuoksi sijoittajien näkökulmasta jo olemassa olevien asuntokohteiden hankinta on tällä hetkellä selvästi houkuttelevampaa kuin uudiskohteiden rakentaminen. Näissä kohteissa kaupankäynti onkin piristynyt ammattimaisella asuntomarkkinalla. Tilannetta voimistaa se, että aiemmin merkittävät toimijat uudisrakentamisessa, eläkeyhtiöt ja avoimet asuntorahastot, ovat nyt pikemminkin myyjäpuolella. Eläkeyhtiöt pyrkivät ennemminkin pienentämään suoraa kiinteistöpainoaan, kun eläkeuudistus mahdollistaa aiempaa suuremman osakepainon ja kiinteistörahastot taas ovat edelleen ongelmissa merkittävän lunastuspaineen takia.

Korjausrakentamisen ja infrarakentamisen osalta ennusteet säilyivät ennallaan. Toimitilarakentamisessa RT ennustaa tälle vuodelle 6,0 %:n kasvua, kun se aiemmin ennusti 3,0 %:n kasvua. Muutos tulee pääasiassa odotuksia heikompana toteutuneesta kehityksenä vuonna 2025. Toimitilarakentamisen rakennuslupatilastot ovat viime aikoina näyttäneet piristymisen merkkejä, joskin kehitys ei ole vielä näyttäytynyt aloitetuissa rakennushankkeissa. Käsityksemme mukaan kasvu toimitilarakentamisen luvissa on tullut pääasiassa datakeskushankkeista, jotka Tilastokeskus listaa liike- ja toimistorakennusten alle liikennerakennuksiin.

Iranin sota pitkittyessään alalle selvästi negatiivinen

Näemme rakennusteollisuuden yleisesti selvänä häviäjänä Iranin sodan pitkittyessä. Öljyn hinnan nousu heijastuu laajasti energiaintensiivisen rakentamisen panoshintoihin. Yleistyneet indeksipohjaiset sopimukset ja yhteistoiminnalliset hankkeet kuitenkin lieventävät jonkin verran kustannusmuutosten vaikutusta rakennusliikkeiden kannattavuuksiin. Näkemyksemme mukaan merkittävin negatiivinen tekijä alalle on kuitenkin kohonnut korkotaso konfliktin seurauksena. Korkeammat korot iskevät erityisen voimakkaasti asuntorakentamiseen. Suomi on poikkeuksellisen altis korkomuutoksille vaihtuvakorkoisten asuntolainojen suuren osuuden vuoksi. Konfliktin jatkuessa jo valmiiksi heikko markkinatilanne voi entisestään syventyä ja pitkittyä.

SRV:lle vuosi 2025 oli pitkälti identtinen aiempiin vuosiin nähden, kun suurin osa liikevaihdosta muodostui yhä toimitilarakentamisesta. Pääosa yhtiön liikevaihdosta muodostui julkisista hankkeista ja pelkästään sairaaloiden osuus liikevaihdosta oli noin puolet. Liikevaihto tulee myös tänä vuonna koostumaan pääosin matalakatteisesta yhteistoiminnallisesta urakoinnista, ja omakehitteisen sijoittajatuotannon sekä omaperusteisen asuntotuotannon osuus liikevaihdosta tulee olemaan vähäistä. Lisäksi SRV Infran myynti Kreatelle viime vuoden lopussa painaa liikevaihto- ja tuloskehitystä kuluvana vuonna. Vuoden 2027 ennusteissamme SRV:n liikevaihto kääntyy kasvuun markkinan elpymisen myötä. Kasvua vauhdittavat erityisesti yhtiön omaan hankekehitykseen perustuvien hankkeiden volyymien kasvu sekä vahva toimitilarakentamisen hankeputki, johon kuuluu muun muassa Taysin suurhanke. Geopoliittinen epävakaus asettaa ennusteillemme kuitenkin alasuuntaisia riskejä, erityisesti Iranin konfliktin pitkittyessä.

YIT:n tilauskanta oli vuoden 2025 lopussa karkeasti vertailukauden tasolla. Suomen asuntorakentamisen markkinan heikkous on näkynyt viime vuosina myös YIT:n luvuissa, kun Asuminen Suomi -segmentin volyymit ovat tulleet selvästi alas huippuvuosista. Vuoden 2025 lopussa yhtiöllä oli Suomessa yhteensä hieman alle 700 kuluttaja ja sijoittaja-asuntoa rakenteilla, kun huippuvuosina 2021–2022 vastaava volyymitaso oli noin 4 000–5 000 asuntoa. Heikkoa markkinatilannetta peilaten yhtiö käynnisti aiemmin tänä vuonna muutosneuvottelut sekä tehostustoimet Asuminen Suomi- ja Rakennus-segmenteissä. Toisaalta YIT:n Infra- ja Asuminen CEE -segmentit ovat kehittyneet viime vuosina selvästi paremmin ja segmenttien näkymä on vahva myös tulevaisuudessa. Asuminen CEE -segmentin kohdemarkkinoilla asuntorakentaminen on toipunut korko- ja kustannusshokista huomattavasti Suomea nopeammin. Ennustamme tälle vuodelle yhtiölle tuloskasvua, jota tukee etenkin kannattava kasvu Asuminen CEE -segmentissä sekä Infrassa. Asuminen Suomi -segmentin osalta odotamme tuloksen jäävän yhä kuluvana vuonna negatiiviseksi matalan volyymitason myötä. Tuloskasvuennusteemme vuodelle 2027 perustuu tuloskäänteeseen myös Asuminen Suomi segmentissä, jota tukee vapaarahoitteisten kerrostaloaloitusten kasvu. 

Kreaten näkymät ovat mielestämme varsin positiiviset. Yhtiön tilauskanta oli vuoden 2025 lopussa ennätystasolla noin 400 MEUR:ssa. Lisäksi yhtiöllä oli noin 400 MEUR:n arvosta hankkeita kehitysvaiheessa, josta iso osa on jo alkuvuoden aikana kirjattu tilauskantaan. Nykyisen vahvan tilauskannan lisäksi infrarakentamisen markkinanäkymät ovat sekä Suomessa että Ruotsissa positiiviset ja yhtiön kilpailukyky näkemyksemme mukaan varsin hyvä. Lisäksi SRV Infra yritysosto tukee liikevaihdon ja tuloksen kehitystä ennusteissamme tänä vuonna. Yhtiön hankeportfolio painottuu tällä hetkellä laajoihin yhteistoiminnallisiin hankkeisiin, mikä suojaa näkemyksemme mukaan osittain kustannusriskeiltä. Rakennuskustannusten noustessa kehitysvaiheessa olevien hankkeiden kustannusarviot kuitenkin kasvavat, mikä voi viivästyttää hankkeiden aikatauluja tai pahimmillaan estää niiden toteutuksen. 

GRK:n osalta odotamme positiivisista markkinanäkymistä huolimatta liikevaihdon laskevan kuluvana vuonna. Yhtiön tilauskanta oli vuoden 2025 lopussa 723 MEUR:n tasolla ja laski vertailukaudesta noin 14 %. Kuluvan vuoden liikevaihto laskee arviomme mukaan etenkin, kun mittavan Stegra-hankkeen työmäärät jäävät edellisvuotta matalammalle tasolle. Stegralla on tällä hetkellä käynnissä rahoituskierros, joka on Dagens Industrin tietojen mukaan lähellä valmistumista. Rahoituksen varmistuminen turvaisi GRK:n osuuden hankkeesta loppuvuoden osalta. Yhtiön loppumarkkinoilla kysyntänäkymät säilyvät positiivisina ja etenkin Ruotsissa markkinan kasvu on odotusten mukaan tänä vuonna vahvaa. Näemme myös GRK:lle Iranin sodan luoman kustannuspaineen sekä epävarmuuden negatiivisena. GRK:n palveluihin kuuluu muun muassa päällystepalvelut, mikä tekee yhtiöstä alttiin esimerkiksi bitumin hinnannousulle. Bitumi on suoraan öljynjalostuksessa syntyvä sivutuote, ja sen hinta seuraa raakaöljyn hintaa lyhyellä viiveellä.

Constin laskeneen tilauskannan ja tahmean markkinanäkymän myötä vuoden 2026 aikana ei ole odotettavissa vielä merkittävää kasvua. Odotamme kuitenkin yhtiön kasvun kiihtyvän vuoden toisella vuosipuoliskolla, kun yhtiön Valtioneuvoston linnan hanke (sopimuksen arvo ensimmäisessä vaiheessa 112 MER) sekä Pitäjänmäen peruskoulun, päiväkodin, nuorisotalon ja kirjaston perusparannus- ja laajennushanke (44 MEUR) näillä näkymin käynnistyvät. Toisaalta kilpailu alalla on jatkunut kireänä, minkä vuoksi tuloskasvun mahdollisuudet ovat mielestämme yhä rajalliset emmekä odota suhteellisessa kannattavuudessa merkittävää parantumista kuluvana vuonna.

Tekovalle odotamme kuluvana vuonna maltillisempaa liikevaihdon kehitystä, kun viime vuoden vahvaa lähes 70 %:n liikevaihdon kasvua tuki yhtiön historian suurin yksittäinen datakeskustilaus (sopimus lopulta yli 30 MEUR, 2025 liikevaihto 111 MEUR). Yhtiön tilauskanta oli vuoden lopussa 68 MEUR:n tasolla, karkeasti linjassa vertailukauteen. Emme ennusta yhtiön pystyvän täysimääräisesti paikkaamaan kuluvan vuoden aikana datakeskushanketta, joka voitettiin viime vuoden ensimmäisellä kvartaalilla. Tekova on kuitenkin aloittanut vuotensa kaupallisesti verrattain positiivisissa merkeissä, kun se on tiedottanut 17 MEUR:n omakehitteisestä hankkeesta sekä tehnyt urakkasopimukset neljän uuden liikekiinteistön rakentamisesta. Uudet onnistumiset datakeskusmarkkinassa ovat myös mahdollisia, mutta arviomme mukaan valtaosa suunnitteilla olevista datakeskushankkeista on mittakaavaltaan erittäin suuria ja täten yhtiön mukavuusalueen ulkopuolella.

EcoUpin kypsässä vaiheessa olevan Eristeliiketoiminnan pääasiallinen kysyntää ohjaava tekijä on rivi- ja omakotitalorakentaminen Suomessa. Olemme ennustaneet Eristeliiketoiminnalle 7 % ja 15 % orgaanista kasvua vuosille 2026 ja 2027. RT ennustaa pientalorakentamiselle vastaaville vuosille 11 % ja 23 % markkinan kasvua. RT:n ennusteessa rivitalorakentaminen piristyy selvästi omakotitalorakentamista voimakkaammin, ja arvioimme EcoUpin markkinaosuuden olevan korkeampi omakotitaloissa kuin rivitaloissa. Volyymiltaan pieni pientalorakentaminen oli selvä valopilkku RT:n katsauksessa, mutta viimeaikaisiin inflaation ja korkotason nousuun liittyvät riskit huomioiden Pientalorakentamisen ennusteet vaikuttavat mielestämme optimistisen puoleisilta. EcoUpin liikevaihtoa suhteessa Suomen pientalorakentamisen markkinaan tukee liiketoimintajärjestelyn kautta laajeneminen Ruotsin markkinalle. Emme näe RT:n raportin pohjalta merkittäviä muutospaineita EcoUpin ennusteisiimme.

Honkarakenne on viime vuosina kärsinyt Suomen talouden sekä rakentamismarkkinan haastavasta tilanteesta, joka on heijastunut myös hirsirakennusten kysyntään. Vuosi 2026 näyttää yhä haastavalta kotimarkkinan osalta, mutta odotamme viennin kasvavan ripeämmin. Heikon kysyntätilanteen vuoksi kuluva vuosi on ennusteissamme yhtiölle vielä tulosmielessä välivuosi. Odotamme merkittävimmän tulosparannuksen ajoittuvan yhä vuosille 2027-2028. Ennusteissamme liikevaihdon vahvaa kasvua tukee vuosien 2025–2026 alhaisten lähtötasojen lisäksi markkinan asteittainen elpyminen sekä tehtyjen vientipanostusten realisoituminen.

LapWall on onnistunut kääntämään liiketoimintansa painopistettä pientalorakentamisen lamassa muuhun rakentamiseen. RT:n raportin synkin nurkka, eli kerrostalorakentaminen on ollut LapWallille käsityksemme mukaan olemattomassa roolissa, vaikka yhtiö etsiikin segmentistä aktiivisesti kasvumahdollisuuksia. RT:n ennustamaan rivitalorakentamisen asteittaiseen elpymiseen LapWall on asemoitunut hyvin Kastelli-puitesopimuksen avulla. Kastelli onkin tiedottanut merkittävistä hankkeista viime aikoina, mikä vahvistaa luottoamme markkina-alueen kasvua kohtaan. Muun kuin asuntorakentamisen RT:n ennustama kasvu (+6–5 %) lähivuosina pohjaa julkisen rakentamisen sekä teollisen rakentamisen kasvulle. Jälkimmäisessä segmentissä etenkin datakeskushankkeet ovat suuressa roolissa. Globaalin epävarmuuden myötä näiden ennusteiden riskit arvioimme selvästi alasuuntaisiksi.

LapWall on saanut datakeskusmarkkinassa ensimmäisen referenssiprojektin, ja lisäonnistumiset markkinassa voisivat poikia yhtiön mittakaavassa merkittävän tuen liikevaihdolle. Ennustamme vuosille 2026–2027 12 % ja 23 %:n orgaanista kasvua. Kasvua tukee kuluvana vuonna valmistuva LapWallin uusi tuotantolaitos, minkä tukemana yhtiön toimituskapasiteetti vahvistuu huomattavasti. Etenkin vuoden 2027 kasvuennuste vaatii joko lisäonnistumisia datakeskusmarkkinassa tai selviä markkinaosuusvoittoja muilla markkina-alueilla. Emme näe RT:n raportin pohjalta merkittäviä muutospaineita LapWallin ennusteisiimme.

Toivo Group teki viime vuonna merkittävän tasonnoston heikompien vuosien jälkeen, kun sen liiketoiminnan volyymi lähes tuplasi nousten noin 80 MEUR:oon edellisvuoden matalasta tasosta ja liiketulos noin 8 MEUR:oon. Tänä vuonna odotamme volyymien ja tuloksen olevan noin viime vuoden tasolla. Liiketoiminnan volyymi sisältää liikevaihdon sekä omaan taseeseen tehtävät hankkeet, ja antaa paremman kuvan yhtiön liiketoiminnan kehityksestä. Yhtiö on siirtymässä selkeämmin taseen ulkopuolelle tehtäviin hankkeisiin, minkä takia jatkossa liikevaihto on yhtiölle jälleen hyvä mittari. RT:n katsausta peilaten markkinatilanne uudisasuntorakentamisessa säilyy heikkona, mutta Toivon kokoluokassa yhtiöllä on mahdollisuuksia myös tässä markkinassa, mistä sen hyvä hankekanta kertoo. Yhtiö on päässyt käynnistämään perheasuntokohteita sijoittajille, pienempiä omistusasuntokohteita sekä yhteiskuntakiinteistöhankkeita. Selvästi laskeva ARA-tuotanto tuo vastatuulta Toivolle, mutta tämän merkitys Toivon kokonaisuudessa painuu jo tänä vuonna suhteellisen pieneksi. Lähivuosina ennusteemme nojaavat asteittain paranevaan markkinatilanteeseen, mihin näemme edelleen mahdollisuudet, mutta riskitaso säilyy korkeana. Vuosina 2026-29 arvioimme Toivon liikevaihdon kasvavan keskimäärin 13 % vuodessa.