Analyytikon kommentti

Rakentamisen indikaattorit: trendin tasaantuminen jatkuu, asuinrakentaminen vetää

Rakentamisen aktiivisuus Suomessa tasaantui vuodenvaihteessa. Tilastokeskuksen perjantaina julkaisemat luvut osoittavat, että myönnettyjen rakennuslupien kuutiomäärässä oli marras-tammikuussa 11 %:n lasku vuodentakaiseen nähden. Asuinrakentaminen jatkoi kuitenkin nousuaan (+17,9%), mutta muun rakentamisen selvä lasku jatkui (-21,9 %). Asuntoaloitusten osalta marras-tammikuussa päästiin suunnilleen samoihin kuutiomääriin kuin vuosi sitten.

Näyttää vahvasti siltä, että asuntorakentamisen trendihuippu on todennäköisesti jo saavutettu, sillä rakentamista tukevissa tekijöissä ei ole odotettavissa enää nykyisestä parannuksia (kuluttajaluottamus huipputasolla, korkotasossa ei merkittävää laskunvaraa). Kokonaisuudessaan vuosi 2017 oli erittäin vahva asuntorakentamisen markkinalla, sillä asunnoille myönnettyjen rakennuslupien määrä oli suurin nykyisen tilastointihistorian aikana. Rakennuslupia myönnettiin Tilastokeskuksen mukaan kaikkiaan yli 47 000 asunnolle kun esimerkiksi vuonna 2010 vastaava luku oli noin 33 600 asuntoa. Samaan aikaan asuntojen neliömäärä kuitenkin laski, joten tilavuuden perusteella lupien määrä laski hieman (-0,5 %) edellisvuodesta.

Luottamusindikaattorit alkuvuonna vahvoja

Kuluttajaluottamus jatkoi Suomessa vahvaa kehitystään vuodenvaihteen jälkeenkin, sillä tänään julkaistun Tilastokeskuksen kuluttajabarometrin mukaan kuluttajaluottamus nousi helmikuussa uudelle ennätystasolleen (25,8 vs. pitkän aikavälin keskiarvo 12,3). Kuluttajabarometrissa asunnon ostoa harkitsi helmikuussa 8 % kotitalouksista, missä oli pientä nousua vuodenvaihteen lukemaan. Rakentamissektorin luottamusindikaattorissa on puolestaan ollut suuria vaihteluita, mistä näkyy sektorin suhdanneherkkyys. Luottamusindikaattori on maaliskuunkin osalta selvästi yli pitkän aikavälin keskiarvon.

Positiivisen taloussuhdanteen myötä laskenut työttömyys ja lisääntynyt luottamus paitsi Suomen, myös omaan talouteen on pitänyt kotitaloudet kiinnostuneina asuntomarkkinoista, joskin uusien asuntolainojen määrässä on ollut huomattavissa tasaantumista. Suomen pankin tilastojen mukaan asuntolainojen kanta kasvoi tammikuussa 2,1 %. Lainakannan kasvu on kuitenkin selvästi tasoittunut vuodentakaisilta tasoilta. Uusien asuntolainojen keskikorko laski edelleen tammikuussa (oli 0,94 %), mikä on historiallisesti erittäin matala taso ja pitää asuntolainojen korkokulut pieninä kannustaen osaltaan asuntokaupoille. Kokonaisuudessaan lainanhoitokustannuksia pitää alhaalla paitsi elvyttävä rahapolitiikka, myös pankkien välinen kilpailu, mikä painaa lainojen marginaaleja.

Ruotsin asuntohintojen lasku heijastuisi myös Suomen markkinalle

Vaikka kotimaan riskit asuntomarkkinalle näyttäisi toistaiseksi olevan rajattuja, markkinan tilannetta erityisesti länsinaapurissa on syytä edelleen seurata tarkkaan. Ruotsin asuntohintojen viimeaikainen raju nousu samanaikaisesti ultraelvyttävän rahapolitiikan ja pitkien laina-aikojen kanssa on herättänyt huolta nousun kestävyydestä, ja merkkejä hintojen nousun laskusta saatiin loppuvuoden aikana, mutta sittemmin lasku on tasoittunut. Esimerkiksi Valueguardin Ruotsin asuntohintoja mittaava HOX-indeksi näytti Tukholmassa kerrostaloasuntojen hintoihin 0,6 %:n ja koko maassa 1,0 %:n pudotusta tammi-helmikuun aikana, kun aikaisempina kuukausina pudotus oli selvästi jyrkempi.

Mikäli hintojen raju lasku Ruotsissa jatkuisi, heijastuisi se myös Suomen markkinalle. Etenkin heikko tilanne voisi vaikuttaa luottamukseen ja saattaisi heijastua asunnon ostoa tai vaihtoa harkitsevien päätöksiin myös Suomessa. Lisäksi lainamarkkinan riskien realisoituessa (asuntolainojen maksuvaikeudet) kärsijöinä olisivat pohjoismaiset pankit. Edelleen, asuntohintojen mahdollisella romahduksella olisi todennäköisesti vaikutus Ruotsin talouteen myös laajemmin ja tämä heijastuisi luonnollisesti myös Suomeen, koska Ruotsi on Suomen tärkeimpiä vientimaita. Seuraamme Ruotsin edelleen Ruotsin hintakehitystä, vaikka riskit näyttävät hieman pienentyneen asuntohintojen laskun tauottua.

Talouskasvu, luottamus ja korkotaso keskiössä

Olemme hahmotelleet rakennussektorin riskejä kuvaajan avulla, jossa pystyakselilla on kuvailtu muuttujan vaikutusta markkinoihin ja vaaka-akselilla riskin toteutumisen todennäköisyyttä. Ruotsin tilanteen seuraamista lukuun ottamatta näkemyksemme markkinasta ei ole muuttunut edelliseen katsaukseen verrattuna: arviomme perusteella suurimmaksi uhaksi Suomen rakennusmarkkinoiden keskipitkän aikavälin kehitykselle on mahdollinen ylitarjontatilanne (asuntorakentamisessa) ja kiinteistösijoitusten tuotto-odotusten lasku. Ylitarjonnan riski on arviomme mukaan kasvanut erityisesti väestömäärältään heikosti kehittyvissä keskisuurissa maakuntakaupungeissa. Toiseksi todennäköisimpänä uhkatekijänä näemme resurssipulan ja kustannusten nousun, mutta pidämme sen vaikutusta markkinaan suhteellisen pienenä.

Rakennuskustannukset nousivat Tilastokeskuksen mukaan helmikuussa 1,7 % vuodentakaisesta. Työpanoksiin liittyvien kustannusten kasvu oli helmikuussa edelleen vaisua (+0,6 %), mutta tarvikkeissa ja palveluissa kasvu on vuodentakaisesta kiihtynyt. Kustannuspaine on näin ollen kasvanut, mutta pysyy edelleen suhteellisen maltillisena.

Suurimmat vaikutukset markkinakehitykseen syntyvät talouskasvuodotusten, luottamuksen ja korkotason muutoksista. Nämä tekijät eivät kuitenkaan tämän hetken arvion mukaan muodosta merkittävää uhkaa markkinalle lähivuosina, sillä talousluottamusluvut ovat edelleen korkealla tasolla ja EKP:n ohjauskorkoon ei ole odotettavissa muutoksia kuluvan vuoden aikana, tosin loppuvuonna paineet rahapolitiikan kiristymiselle tulevat hiljalleen lisääntymään.

Pidämme myös hintakuplan syntymisen mahdollisuutta melko matalana, sillä asuntojen hintojen kehitys on pysynyt melko maltillisena viime vuodet ja asuntojen keskimääräiset hinnat eivät ole Suomessa poikkeuksellisen korkeita suhteessa vuokratasoihin tai kotitalouksien käytettävissä oleviin tuloihin.