Suomen Hoivatilat korvaa Orava Asuntorahaston TOP3-listallamme

Nostamme TOP3-listallemme Orava Asuntorahaston tilalle päivä- ja hoivakotikiinteistöihin sekä kouluihin ja palvelukortteleihin keskittyneen Suomen Hoivatilat. Hoivatilojen osake on laskenut edellisestä marraskuun päivityksestämme noin 7 %, mikä ei mielestämme ole perusteltua. Odotamme Hoivatiloilta vahvaa Q4-raporttia voimakkaan kasvun ja hoivakiinteistöjen tuottovaatimusten laskun siivittäminä. Tämän lisäksi pidämme mahdollisena, että yhtiö tulee jo lähiaikoina ilmoittamaan ensimmäisestä kouluhankkeesta ja odotamme tämän tukevan osaketta, sillä markkinat eivät arviomme mukaan hinnoittele koulujen muodostamaa potentiaalia tällä hetkellä osakkeeseen. Hoivatilojen tarkemmat näkemyksemme löytyvät aamukatsauksen päivityskommentista.

Orava Asuntorahasto ehti olla listalla lähes viisi kuukautta. Noston taustalla oli alun perin toisen kiinteistöyhtiö Investors Housen (IH) tekemä vapaaehtoinen julkinen vaihtotarjous Oravasta, mikä ei mielestämme heijastunut tuolloin täysimääräisenä Oravan osakekurssiin. Lisäksi pidimme tuolloin mahdollisena, että markkinat alkaisivat hinnoitella kilpailevan ostotarjouksen todennäköisyyttä osakkeeseen. Näiden lisäksi noston taustalla oli myös arviomme siitä, että IH tai toinen ostajataho tekisi muutoksia Oravan liiketoimintamallissa, joiden myötä Oravan matala taseperusteinen arvostustaso korjaantuisi. Arviomme Oravasta osui osittain oikeaan, sillä Oravasta tehtiin kaksi eri kilpailevaa indikatiivista ostotarjousta. Lisäksi 25,2 %:n omistusosuuden saavuttanut IH teki Oravassa uudistuksia ja irtisanoi Oravan koko hallituksen sekä irtisanoi hallinnointiyhtiön kanssa tehdyn hallinnointisopimuksen. Näillä tapahtumilla ei kuitenkaan, vastoin odotuksiamme, ollut merkittävää positiivista vaikutusta Oravan osakkeeseen. Oravan kurssi nousi indikatiivisten ostotarjousten myötä 5,86 euroon, mutta laski nopeasti tältä tasolta alas. Myöskään hallituksen vaihdolla ja hallinnointisopimuksen irtisanomisilla ei ollut välitöntä merkittävää positiivista vaikutusta osakkeeseen, vastoin odotuksiamme.

Kokonaisuutena arvioiden Oravan poiminta epäonnistui. Oravan osake tuotti listalla syyskuussa maksettu osinko huomioiden noin 2 %, kun Helsingin pörssin painorajoitettu indeksi nousi samalla ajanjaksolla noin 4 %. Suhtaudumme Oravan osakkeeseen edelleen myönteisesti, sillä odotamme IH:n tekevän Oravassa merkittäviä uudistuksia vuosina 2018-2019, joiden myötä Oravan kannattavuus ja kassavirta tulevat arviomme mukaan parantumaan ja siten matala taseperusteinen arvostustaso (n. 46 % NAV-alennus Q3’17 NAV:iin) tulee vähitellen korjaantumaan. Näiden uudistusten toteutuminen ja markkinoiden luottamuksen palautuminen tulevat kuitenkin arviomme mukaan viemään aikaa, minkä takia osakkeen pitäminen muutaman kuukauden nousuvaraan tähtäävällä TOP3-listalla ei ole enää perusteltua.