Orava Asuntorahastosta tehtiin kilpaileva tarjous

Orava Asuntorahasto tiedotti eilen, että se on vastaanottanut Elite Varainhoidolta indikatiivisen tarjouksen Oravan muuttamisesta Eliten hallinnoimaksi erikoissijoitusrahastoksi. Tarjous jätti useita kysymyksiä avoimeksi eikä se sisältänyt kaikkia olennaisia yksityiskohtia. Se ei myöskään sisältänyt lainkaan varsinaisia esityksiä siitä, miten Oravan kannattavuutta ja kassavirtaa parannettaisiin. Se tarjosi kuitenkin väylän siihen, miten Oravan osakkeenomistajat voisivat saada realisoitua omistuksensa nykyistä osakekurssia korkeammalla summalla pois. Nostamme Eliten tarjouksen myötä Oravan tavoitehintamme 6,50 euroon (aik. 5,50 euroa) ja toistamme osakkeelle aikaisemman lisää-suosituksemme. Odotamme Eliten ehdotuksen ja IH:n vaihtotarjouksen tukevan Oravan osaketta ja näemme osakkeessa edelleen lyhyen tähtäimen nousuvaraa.

• Elite ehdottaa, että Oravan asunto-omaisuus siirrettäisiin sellaisenaan varoineen ja velkoineen apporttisijoituksena järjestelyä varten perustettavaan Eliten tytäryhtiön hallinnoimaan erikoissijoitusrahastoon. Tarvittaessa Elitellä on valmius Oravan rahoituksen uudelleenjärjestelyyn. Toteutuessaan Eliten ehdottaman järjestelyn lopputuloksena osakkeenomistajat saisivat arviolta noin 92 % Oravan nykyisen asuntokannan NAV:ista (Q2’17 NAV per osake 9,95e). Asunto-omaisuuden käypä arvo määritettäisiin kuitenkin uudella, kahden riippumattoman kiinteistöarvioitsijan arvonmäärityksenä kauppa-arvomenetelmällä. Arvio 92 prosentista perustuu alustavaan laskelmaan järjestelyn aiheuttamista veroista ja kuluista. Elite ehdottaa, että Oravan hallitus kutsuisi yhtiökokouksen koolle päättämään yhtiön de-listaamisesta ja purkamisesta. Purkamisessa Oravan osakkeenomistajat saisivat erikoisijoitusrahaston osuuksia osakeomistuksien suhteessa, jolloin Oravan osakkeenomistaja voisi jatkaa asuntosijoittajana lunastettavissa olevassa, likvidissä erikoissijoitusrahastossa.
• Eliten tarjous on indikatiivinen ja siihen liittyy arviomme mukaan vielä huomattavaa epävarmuutta mm. uuden asuntojen arvonmäärityksen, todellisten kulujen sekä veroseuraamusten osalta. On esimerkiksi mahdollista, että uudet kauppa-arvomenetelmällä toteutetut arvonmääritykset antavat Oravan kiinteistöille alemman arvon kuin mitä Orava tälle hetkellä raportoi. Myöskään REIT-mallin purkamisen veroseuraamukset eivät arviomme mukaan ole vielä yksiselitteisiä. Myös uuden erikoissijoitusrahaston hallinnointipalkkiot, lunastuspalkkiot ja muut järjestelyn transaktiokulut ovat vielä epäselviä. Tässä vaiheessa ei ole mielestämme edes varmaa voidaanko järjestely toteuttaa Eliten ehdottamalla tavalla. Tietojemme mukaan Elite on kuitenkin aikaisemmin toteuttanut hieman vastaavia järjestelyitä, joissa se on muuttanut kiinteistöomistuksia ns. avoimiksi rahastoiksi ja Eliten ehdotus voisi olla ainakin teoriassa mahdollinen toimenpide Oravalle. Tässä vaiheessa mielestämme yksi olennaisin kysymys on se, miten Oravan rahasto-osuuksien lunastus rahaksi voitaisiin varmistaa ja miten nämä lunastukset rahoitettaisiin.
• Olemme alustavasti arvioineet mikä yhden Oravan osakkeen arvo voisi olla, mikäli Orava muutettaisiin Eliten ehdotuksen mukaisesti erikoissijoitusrahastoksi. Oravan viimeisin ulkopuolisen arvioitsijan arvonmääritys 30.6.2016 esitti Oravan portfolion olevan noin 1,7 % yhtiön itse arvioimaa arvoa matalampi. Oravan riippumaton hallitus kertoi eilen tiedotustilaisuudessa seisovansa Oravan oman arvonmääritysmallin esittämän kiinteistöjen arvon takana ja emme pidä huomattavasti alhaisempaa arvoa tässä vaiheessa kovin todennäköisenä. Arvioimme varovaisuusperiaatteen mukaisesti, että uusi kiinteistöjen arvonmääritys olisi 5 % alle Oravan esittämän arvon eli osakekohtainen NAV olisi tällöin 8,88e (Q2’17 9,95e). Olettaen tähän Eliten arvioiman 8 %:n kulun, olisi osakekohtainen NAV tällöin rahastossa noin 8,17e. Olettaen tähän vielä Eliten joidenkin kiinteistörahastojen 5 %:n lunastuspalkkion voisi Oravan osakkeenomistaja saada 7,76 euroa osakkeestaan, kun hän sen lunastaisi pois Eliten hallinnoimasta rahastosta. Korostamme, että tämä on tässä vaiheessa hyvin karkea arvio mikä sisälsi useita oletuksia ja se on mm. hyvin herkkä sille, mihin tasolle Oravan kiinteistöportfolio arvostetaan Eliten arvonmäärityksessä. Eliten ehdotukseen liittyvien epävarmuustekijöiden takia Oravan osakkeen hinnoittelu alle tarjouksen indikoiman tason on mielestämme toistaiseksi täysin perusteltua. Haluamme toistaiseksi selvän turvamarginaalin tähän arvoon ja arvioimme itse sopivaksi turvamarginaaliksi tässä vaiheessa yli 15 %. Asetamme tätä heijastaen uuden tavoitehintamme Oravalle 6,50 euroon (aik. 5,50 euroa).