Ovaro: Vuokrauksen tehostamistoimet purevat

Nostamme Ovaro Kiinteistösijoituksen tavoitehinnan positiivisia ennustemuutoksia ja laskenutta riskiprofiilia heijastellen 4,0 euroon (aik. 3,5 €) ja toistamme vähennä-suosituksemme. Ovaron alkuvuonna käynnistämät vuokraustoiminnan tehostamistoimet ovat ottaneet Q2:n aikana askeleen eteenpäin ja Ydintoiminta-salkun vuokrausaste on kääntynyt touko-kesäkuussa selvään nousuun. Osakkeen tasepohjainen arvostus on edelleen matala, mutta näkyvyys kestävään tuloskäänteeseen on yhä rajallinen ja seuraamme saneerausta siksi toistaiseksi edelleen sivusta.

Ydintoiminta-salkun vuokrausaste kääntyi touko-kesäkuussa selvään nousuun

Ovaron alkuvuonna käynnistämät toimenpiteet vuokraustoiminnan tehostamiseksi vaikuttavat ottaneen Q2:n aikana selvän askeleen eteenpäin, sillä Ydintoiminta-salkun vuokrausaste on kääntynyt touko-kesäkuun aikana selvään nousuun. Ydintoiminta-salkun vuokrausaste oli vielä Q1:n lopussa 85,6 % ja kesäkuun loppuun mennessä vuokrausaste oli kohonnut 90,4 %:iin. Myös huoneistomyynnit ovat sujuneet Q2:lla kohtuullisesti ottaen huomioon huhti-toukokuussa nähty asuntokaupan voimakas hyytyminen (kauppamäärät valtakunnallisesti 4/20: -33 % ja 5/20: -32 % v/v). Huoneistomyyntejä tehtiin Q2:n aikana noin 4,7 MEUR:n velattomin hinnoin (Q1’20: 7,6 MEUR) ja arviomme mukaan myynnit ovat tapahtuneet edellisten neljännesten tapaan suhteellisen lähellä tasearvoa. Markkinakommenttien perustella myös asuntokauppa on piristynyt vaisun huhti-toukokuun jälkeen selvästi, mikä on Muu toiminta -salkun huoneistomyyntien kannalta luonnollisesti positiivista. Huoneistomyynnit ovat Ovaron kannalta kriittisiä, sillä vuokraustoiminnan kassavirtaperusteinen tulos ei arviomme mukaan edelleenkään riitä rahoitusvastikkeiden maksuun.

Ennusteita tarkistettu ylöspäin, selkeämpi kannattavuuskäänne nähdään vasta ensi vuonna

Olemme tarkistaneet lähivuosien ennusteitamme ylöspäin Ydintoiminta-salkun odotettua nopeammin kohonneen vuokrausasteen myötä. Arviomme mukaan nettotuottoihin voi kohdistua Q2:lla kuitenkin lievää painetta, sillä vuokraustoimintaa on käsityksemme mukaan osittain vauhditettu Q2:n aikana kampanjaluotoisilla markkinointitoimenpiteillä. Olemme tarkistaneet myös käyvän arvon muutoksia Q2:n osalta lievästi alaspäin. Ovaro teettää kiinteistöjen ulkopuolisen arvonmäärityksen kesäkuun lopussa ja odotamme laskennallisten arvonmuutosten jäävän Q2:lla aiempia arvioitamme vähemmän negatiivisiksi, sillä asuntojen hintakehitys on ollut alkuvuonna Suomessa poikkeuksellisesta taloustilanteesta ja kauppamäärien roimasta pudotuksesta huolimatta edelleen varsin maltillista. Ovaron kustannustasoa rasittaa tällä hetkellä osittain kaksinkertaiset hallintokulut ja arviomme mukaan ensimmäisiä hyötyjä hallintorakenneuudistuksesta tullaan näkemään asteittain Q3 alkaen. Positiivisista ennustemuutoksista huolimatta odotamme kuluvan vuoden jäävän yhtiölle tuloksellisesti vaisuksi ja näkemyksemme mukaan selkeämpi kannattavuuskäänne tullaan näkemään vasta ensi vuonna.

Tasepohjainen arvostustaso on yhä matala, mutta emme näe arvostuksessa lyhyen tähtäimen nousuvaraa

Ovaron osakekurssi on noussut viimeisimmän päivityksemme jälkeen noin 25 %, mikä on mielestämme ollut perusteltua, sillä yhtiön riskiprofiili on jatkanut laskuaan saneerauksen kannalta kriittisen Ydintoiminta-salkun vuokrausasteen nousun myötä. Osake arvostetaan tällä hetkellä noin 0,56x suhteessa Q1’20 NAV:iin, mikä on suhteellisen hyvin linjassa koko pörssihistorian (~0,57x) sekä vuosien 2017-2020 keskimääräisen arvostustason (~0,53x) kanssa. Mielestämme huomattava alennus suhteessa osakekohtaiseen nettovarallisuuteen on perusteltu saneerauksen ollessa yhä kesken. Arvostuksessa olisi selvää nousuvaraa, mikäli saneerauksen etenemisestä saadaan selkeitä lisänäyttöjä ja saneerauksen jälkeiseen tulostasoon saataisiin parempi näkyvyys.