Korkojen nousun ja pitkien vuokrasopimuksien vaikutus Suomen Hoivatiloihin
Question
Kärsiikö Hoivatilojen kannattavuus jos korot nousevat? Vai onko vaikutus positiivinen, kun kunnilla vähenee mielenkiinto rakennuttaa lainarahalla kiinteistöjä? Miten taataan että nyt tehty vuokrasopimus on Hoivatilojen kannalta kannattava vielä 20 vuoden kuluttuakin? Miten vuokrasopimuksissa huomioidaan rahan arvon vaihtelu ja korot?
Answer
Hei,
Lyhyt vastaus tähän on, että pääsääntöisesti yhtiön kannattavuus kärsii jos korot nousevat. Asia riippuu kuitenkin syystä minkä takia korot nousevat. Mikäli korot lähtisivät nousuun esimerkiksi uuden finanssikriisin takia, olisi vaikutus luonnollisesti haitallinen. Jos taas korot nousevat vähitellen keskuspankin toimesta, ei vaikutus välttämättä ole niin haitallinen. Tyypillisesti keskuspankki lähtee nostamaan korkoja vain silloin, kun yleinen talousympäristö paranee ja on inflaatiota. Tällaisessa talousympäristössä tyypillisesti taas kiinteistöyhtiöiden nettovuokratuotot myös nousevat. Hoivatilojen vuokrasopimukset ovat sidottu kuluttajahintaindeksiin ja niitä tarkistetaan vuosittain eli mikäli inflaatio kiihtyy niin vuokrankorotukset voivat kompensoida nousevien korkojen vaikutuksen kokonaan.
Hoivatilojen kiinteistöportfolio on arvostettu kesäkuussa 2017 noin 6,6 %:n nettovuokratuotolla. Nämä sopimukset ovat siis itsessään kannattavia niin kauan kun Hoivatilojen lainojen korkokulut eivät nouse sopimuksista saatavan nettovuokratuoton yläpuolelle. Vuoden 2016 lopussa yhtiön lainojen keskikorko oli 1,69 % eli korkojen pitäisi nousta huomattavasti etteivät nämä sopimukset olisi enää kannattavia. Hoivatilojen korkokuluja suojaa myös osittaiset korkosuojaukset. Korkopolitiikkansa mukaisesti Hoivatilat suojaa lainansa 30-50 prosenttisesti. Viime kesäkuussa lainojen suojausaste oli 30,4 %. Nämä suojaukset on tehty tietojemme perusteella koronvaihtosopimuksilla.