Copyright © 2019. Inderes Oy. All rights reserved.

Mitä tarkoittaa NAV?

Blogi 09.01.2018 13:53 Sijoituskoulu

Suomen Hoivatilat rautalangasta vääntäen

Helsingin pörssissä on useita kiinteistö- ja asuntosijoitusyhtiöitä, joiden tärkeimpiä mittareita on NAV. Näihin yhtiöihin lukeutuvat Technopolis, Citycon, Suomen Hoivatilat, Orava sekä Investors House. Myös pörssilistattuja sijoitusyhtiöitä arvioitaessa (englanniksi Closed-End Fund) NAV on olennainen tunnusluku. Tällainen sijoitusyhtiö Helsingin pörssissä on Sievi Capital sekä oli aikaisemmin pörssistä pois ostettu Norvestia.

Ylläolevalla videolla on avattu Suomen Hoivatilat rautalangasta, ja videolla selitetään myös mitä NAV tarkoittaa ja miten sitä kautta määritellään osakkeen tavoitehintaa.

Mikä on NAV?
NAV (termi tulee englanninkielen termistä net asset value) on karkeasti yhtä kuin sijoitusportfolion (kiinteistöportfolion) arvo vähennettynä yhtiön nettoveloilla.

Jos yhtiö raportoi EPRA NAV:n (EPRA selitetty alla), oikaistaan NAV:ista mm. kiinteistöjen laskennallinen verovelka (verot myyntivoitoista, jotka lankeavat maksuun myöhemmin, mikäli kiinteistöt myytäisiin).

Esimerkiksi jos yhtiöllä A on kiinteistö, jonka arvo on 100 euroa, ja yhtiöllä on nettovelkaa 50 euroa, on NAV karkeasti 100 – 50 = 50 euroa. Tai, jos esimerkiksi Suomen Hoivatilat päättäisi jostain syystä lopettaa koko liiketoimintansa tänään ja purkaa itsensä, saisi sijoittajat karkeasti NAV:n verran rahojaan takaisin.

Miten kiinteistöportfolion arvo määritetään?
Seuraavaksi herääkin kysymys, miten kiinteistöportfolion arvo on määritetty. Velat ovat varmoja sentilleen, mutta kiinteistöjen arvo muuttuu. Pörssilistattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden, jotka noudattavat IFRS-tilinpäätösstandardeja pitää raportoida sijoituskiinteistöjen arvo taseessa (senhetkiseen) käypään arvoon. Usein kiinteistösijoitusyhtiöt hyödyntävät tässä ulkopuolisia arvonmäärittäjiä, jotka määrittävät kiinteistöjen arvon. Tyypillisesti arvioitsijat arvioivat ja ennustavat kiinteistöjen tuottamia kassavirtoja ja vertaavat kiinteistöjen arvoja markkinoilla tapahtuviin kauppoihin samankaltaisista kiinteistöistä.
Sijoittajan on hyvä muistaa, että vaikka arvonmäärityksen olisi tehnyt maineikas kiinteistöarvioitsija, on arvonmäärityksen tulos silti loppupeleissä arvio. Sijoittaja voi arvioida arvonmäärityksen uskottavuutta tarkastelemalla esimerkiksi, onko kiinteistöyhtiö saanut historiassa myytyä kiinteistöjään sillä arvolla, millä se on taseessaan ne määrittänyt.

Mitä tarkoittaa EPRA-tunnusluvut?*
EPRA-tunnusluvuissa EPRA NAV:sta on oikaistu mm. laskennallinen verovelka, kuten yllä kirjoitettu. Logiikka tämän takana on se, että kiinteistösijoitusyhtiön odotetaan usein toimivan pitkällä tähtäimellä, jolloin se ei myy kiinteistöjään pois ja laskennallinen verovelka ei tällöin koskaan realisoidu.

EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value) puolestaan sisältää laskennalliset verovelat ja se heijastaa NAV:in ”spot”-arvoa eli se heijastaa paremmin sitä arvoa, minkä sijoittajat saisivat itselleen, mikäli kiinteistöt myytäisiin pois.

EPRA-tulos taas on kiinteistösijoitusyhtiön operatiivinen tulos, johon ei sisälly operatiiviseen liiketoimintaan kuulumattomia eriä kuten kiinteistöjen käyvän arvon muutoksia ja myyntivoittoja tai -tappioita. EPRA-tulos on kätevä tunnusluku sijoittajille, jotka haluavat arvioida miten kiinteistöyhtiön operatiivinen tulos tukee pitkällä aikavälillä osingonmaksua.

Miksi osakekohtaisella NAV:lla on väliä?
Sijoittaessa kiinteistöyhtiöihin on NAV monesti arvonmäärityksen perusta. Tyypillisesti kiinteistöyhtiön osakekurssin pitäisi seurata osakekohtaisen NAV:in kehitystä. On kuitenkin hyvä muistaa, että sijoittajat eivät omista suoraan näitä kiinteistöjä (NAV:ia), vaan yhtiön joka omistaa nämä kiinteistöt. Tämän yhtiön tuotto/riskiprofiili voi taas olla erilainen kuin sen omistamien kiitneistöjen tuotto/riskiprofiili ja siksi osakkeen arvostus voi poiketa NAV:ista huomattavastikin.
Mitä enemmän tuottoa yhtiö saa tuotettua NAV:lle, sitä korkeammalle osaketta voi arvottaa suhteessa NAV:iin, riippuen sijoittajan yhtiölle asettamasta tuottovaatimuksesta. Tämä logiikka on selitetty ylläolevassa videossa kohdasta 6:42 alkaen, esimerkkeinä Suomen Hoivatilat ja Citycon.

*EPRA (European Public Real Estate Association) on eurooppalaisten pörssinoteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö, jonka missio on mm. edistää parhaiden käytäntöjen käyttöönottoa sijoittajille annettavan tiedon laadun varmistamiseksi ja eri yritysten vertailtavuuden parantamiseksi.

Verneri Pulkkinen