Tämän vuoden alussa voimaan astunut IFRS 16 -standardi muuttaa vuokrasopimusten kirjanpidollista käsittelyä. Merkittävimmän muutoksen kokevat vuokralle ottajat aikaisemmin noudatetun IAS 17 -standardin kumoutuessa. IAS 17:n mukaisesti vuokralle ottajan on täytynyt tehdä ero taseessa olevan rahoitusleasingsopimuksen ja taseen ulkopuolisen operatiivisen (IAS 17:ssa luokiteltu muuksi vuokrasopimukseksi) vuokrasopimuksen välillä. IFRS 16 kuitenkin muuttaa kirjanpitokäsittelyä siten, että kaikki sopimukset (pl. alle vuoden mittaiset ja arvoltaan vähäiset alle 5 000 USD:n sopimukset) kirjataan vuoden alusta alkaen taseeseen. Erottelun poistumista on perusteltu etenkin sillä, että vuokrasopimus nähdään kansainvälisessä standardistossa omaisuuserän käyttöoikeuden hankkimisena osamaksulla. Näin ollen IFRS 16 -standardin voimaantulolla voi olla huomattaviakin vaikutuksia vuokralle ottajan taseeseen ja tuloslaskelmaan. Sijoittajien on kuitenkin syytä muistaa se, että IFRS 16 -standardi koskee vain IFRS-raportoinnin piirissä olevia yhtiöitä, eivätkä esimerkiksi First North -markkinapaikan yhtiöt ole velvollisia noudattamaan IFRS 16:n mukaista uutta käsittelytapaa.  

IFRS 16 -standardin mukaisesti vuokrasopimus on sopimus, joka tuottaa oikeuden käyttää sopimuksen kohteena olevaa omaisuuserää tietyn ajanjakson ajan ja tiettyä vastiketta vastaan. Koska IFRS 16 -maailman vaatii vuokralle ottajaa kirjaamaan kaikkien sopimustensa omaisuuserät ja omaisuuseriä vastaavat sopimusvelat taseeseen, on standardin voimaantulolla niin yhtiön omaisuutta kuin velkojakin kasvattava vaikutus. Sekä velkojen että koko taseen kasvulla onkin vaikutusta yhtiöiden taseista laskettaviin tunnuslukuihin. Standardin voimaantulon seurauksena omavaraisuusaste laskee ja nettovelkaantumisaste nousee. IFRS 16:lla on heikentävä vaikutus myös pääoman tuottolukuihin. Tunnuslukujen heikentymisen myötä standardin voimaantulolla voi lisäksi olla vaikutuksia pankkien kovenanttiehtoihin ja näin ollen myös rahoituksen saatavuuteen ja sen hintaan. On kuitenkin syytä huomata, että IFRS 16:n voimaantulo ei automaattisesti vaikuta kaikkien IFRS-standardistoa noudattavien yhtiöiden taseisiin, vaan muutokset ovat aina yhtiön vuokrasopimuskannasta riippuvaisia.  

IAS 17:n mukaisesti taseen ulkopuolisen sopimuksen vuokrakulu (sopimusvelan korko + lyhennys) on käsitelty yksittäisenä eränä liiketoiminnan muissa kuluissa. IFRS 16 muuttaa aikaisempaa käsittelytapaa siten, että nyt taseeseen aktivoidusta omaisuuserästä kirjataan poistosuunnitelman mukainen poisto, kun taas vuokrasopimuksen sopimusvelasta realisoituva korkokulu kirjataan rahoituskuluihin. Näin ollen IFRS 16 harmonisoi vuokrasopimusten kirjanpidollisen käsittelyn myös tuloslaskelman näkökulmasta. Tällä kirjausmuutoksella on kuitenkin kaksi merkittävää vaikutusta raportoituihin tuloslukuihin: 1) aiemmin operatiivisiksi vuokrasopimuksiksi luokitelluista sopimuksista kirjataan vuokra-ajan alkupuolella enemmän kuluja kuin IAS 17:n mukaan (nettotulos alkupuolella matalampi) ja 2) raportoitu käyttökate (EBITDA) ja liikevoitto (EBIT) kasvavat niillä yhtiöillä, joilla taseeseen aktivoitavien operatiivisten vuokrasopimusten määrä on merkittävä.

 

IFRS 16 vaikuttaa taseen ja tuloslaskelman lisäksi myös rahavirtalaskelmaan. Aikaisemmin operatiivisiksi vuokrasopimuksiksi luokiteltujen sopimusten koko vuokrakulu esitettiin liiketoiminnan rahavirrassa, mutta IFRS 16:n myötä ainoastaan sopimusvelan koron osuus voidaan esittää liiketoiminnan rahavirrassa. Vuokrasopimusvelan korko voidaan kuitenkin esittää myös rahoituksen rahavirrassa, mikäli se vastaa vuokralle ottajan valitsemia laadintaperiaatteita. Vuokrasopimusvelan lyhennysosuus sen sijaan esitetään normaalin lyhennyserän tapaan aina rahoituksen rahavirrassa. Kokonaisuutena tarkastellen IFRS 16:n voimaantulo kasvattaa siis liiketoiminnan rahavirtaa ja pienentää rahoituksen rahavirtaa.

Vaikutukset ovat toimialakohtaisia

Suurimmalla osalla pörssiyhtiöitä standardin käyttö aiheuttaa tiettyä kohinaa lukuihin, sillä valtaosalla pörssiyhtiöstä on jotain vuokrattua omaisuutta käytössään. IFRS 16:n käyttöönoton vaikutusten voimakkuus vaihtelee lisäksi varsin selvästi eri toimialojen välillä. Suurimmat vaikutukset kohdistuvat arviomme mukaan toimialoihin, joissa käyttöomaisuuden verrattain mittavaan tarpeeseen on vastattu erilaisilla leasingratkaisuilla. Tällaisia toimialoja ovat etenkin vähittäiskauppa, ilmailuala sekä osittain myös terveydenhuollon palvelut sekä rakennusteollisuus. Standardin voimaantulo ei juurikaan vaikuta toimialoihin, joiden yhtiöt toimivat ensisijaisesti vuokranantajan roolissa. Tarkemman tarkastelun kohteeksi olemme valinneet kuusi seuraamaamme yhtiötä, joiden kohdalla käymme lyhyesti läpi standardin aiheuttamat keskeisimmät vaikutukset.

Caverioniin IFRS 16 tulee vaikuttamaan hyvin paljon ja yhtiö joutuikin muuttamaan voimaantulon myötä taloudellisia tavoitteitaan. Yhtiöltä siirtyy taseeseen arvioltamme noin 140 MEUR:n omaisuuserä (autot ja kiinteistöt) aikaisemmin taseen ulkopuolella olleista vastuista. Tämä nostaa yhtiön velkaantuneisuusastetta ja laskee omavaraisuusastetta. Lisäksi standardin voimaantulo vähentää kuluja tuloslaskelmassa ennen käyttökatetta ja siirtää ne alemmas rahoituskuluihin. Tästä syystä yhtiö arvelee käyttökatemarginaalin paranevan vuositasolla noin 2 %-yksikköä. Muilla tuloslaskelman riveillä ei kuitenkaan nähdä merkittäviä muutoksia. Sijoittajien kannalta tietyt tuloskertoimet (EV/EBITDA) ja taseen tunnusluvut muuttuvat vertailukelvottomiksi ja niiden analysointiin kannattaa kiinnittää erityistä huomiota tulevaisuudessa.

Finnairin laivastosta noin puolet on vuokrattu operatiivisilla vuokrasopimuksilla, joten IFRS 16:n käyttöönotolla on merkittäviä vaikutuksia yhtiön numeroihin. Tuloslaskelmassa etenkin käyttökate ja myös liikevoitto paranevat, mutta nettotulos laskee. Sen sijaan taseen loppusumma kasvaa noin miljardilla eurolla ja samalla nettovelkaantumisaste nousee noin 100 %-yksikköä. Finnairin muutoksen jälkeinen noin 70 %:n nettovelkaantumisaste vastaa kuitenkin yhtiön jo aiemmin raportoimaa lease-vastuilla oikaistua nettovelkaantumisastetta eikä yhtiön taloudellinen asema heikkene muutoksen myötä. Hyvänä puolena kirjanpitomuutoksessa lentoyhtiöiden kannalta on, että eri yhtiöiden suhteellinen vertailtavuus EV-kertoimilla paranee IFRS 16 -standardin käyttöönoton myötä selvästi.

Kesko vuokraa liiketoimintansa käyttöön kauppapaikkoja ja muita kiinteistöjä kaikissa toimintamaissaan ja näin ollen IFRS 16:n käyttöönotto vaikuttaa yhtiön taseeseen ja tulosriveihin todella paljon. Standardin voimaantulon myötä käyttöomaisuus nousee noin 2 miljardilla eurolla, vieras pääoma noin 2,2 miljardilla eurolla (+100 %) ja oma pääoma laskee noin 175 MEUR:lla (- 8%). Muutosten seurauksena omavaraisuusaste laskee 50 %:sta 30 %:iin. Käyttökate nousee arviomme mukaan noin 400 MEUR:lla. Aiempien lukujen kanssa lähes vertailukelpoinen tulosrivi on siten enää osakekohtainen tulos. Myös sidotun pääoman tuotto (ROCE-%) laskee noin 14 %:sta 10 %:iin yhtiön tavoitetason ollessa 14 %. Odotammekin tavoitetasoon päivitystä IFRS 16:n käyttöönoton myötä.  

Marimekko toimii vuokralle ottajana. Yhtiön vuokrasopimukset sisältävät pääkonttorin ja kangaspainotilat Helsingissä, myymäläliiketiloja Suomessa ja muissa toimintamaissa sekä työsuhdeautoja ja -asuntoja. IFRS 16 -standardin soveltaminen tulee yhtiön mukaan kasvattamaan konsernin korollista nettovelkaa ja käyttöomaisuutta noin 40 MEUR:lla sekä parantamaan vuotuista käyttökatetta noin 10 MEUR:lla. Lisäksi muutos vaikuttaa tuloslaskelmaan siten, että vuokrasopimuksesta aiheutuva kokonaiskulu on vuokrasopimuksen alkuvuosina korkeampi kuin myöhempinä vuosina. Muutoksen myötä keskeisimmät tunnusluvut, kuten käyttökate, tulevat myös muuttumaan. Muutoksilla ei kuitenkaan ole merkittävää vaikutusta osakekohtaiseen tulokseen.

NoHo Partners operoi ravintolaliiketoimintaansa lähes täysin vuokratiloissa ja IFRS 16 vaikuttaa yhtiön raportoituihin lukuihin todella paljon. NoHon käyttökate paranee entisestään, mutta samalla tase näyttää merkittävästi aiempaa velkaisemmalta. Käytännössä jatkossa sijoittajien tulee NoHossa kiinnittää huomiota yhä enemmän osakekohtaiseen tulokseen ja oikaista korollisista veloista merkittävät vuokravastuut saadakseen oikean kuvan yhtiön kehityksestä.

Pihlajalinnan vuokrasopimuksista suurin osa on pitkiä määräaikaisia toimitilavuokrasopimuksia. Standardin voimaantulon myötä konsernin käyttöomaisuuserät ja niihin liittyvät vuokrasopimusvelat kasvavat reilulla 80 MEUR:lla vuoden 2018 lopun tilanteesta laskettuna. Vuokrakulujen oikaisulla on käyttökatteeseen noin 14 MEUR:n positiivinen vaikutus, mutta käyttöomaisuuden poistot kumoavat tämän vaikutuksen lähes täysin tuloslaskelman alemmilta riveiltä. IFRS 16:n voimaantulolla ei siten ole merkittävää vaikutusta liikevoittoon tai osakekohtaiseen tulokseen. Standardi ei myöskään vaikuta konsernin kovenanttilaskentaan.

Caverion suunnittelee, toteuttaa, huoltaa ja ylläpitää käyttäjäystävällisiä ja energiatehokkaita teknisiä ratkaisuja kiinteistöille ja teollisuudelle.

Palveluita käytetään muun muassa toimistoissa ja liikekiinteistöissä, asunnoissa, julkisissa rakennuksissa, infrastruktuurissa sekä teollisuuslaitoksissa. 

Yhtiön vahvuuksia ovat tekninen osaaminen sekä ja laajat palvelut, jotka kattavat kaikki tekniset osa-alueet kiinteistön ja teollisuuslaitoksen koko elinkaaren ajan.