Ovaro: Marssi jatkuu oikeaan suuntaan

Ovaron Q3-tulos oli odotuksiamme heikompi, koska toimistokiinteistöjen uusia vuokralaisia varten tehdyt ajanmukaistamisinvestoinnit olivat odotuksiamme selkeästi suuremmat. Operatiivisesti kehitys vastasi kuitenkin pitkälti odotuksiamme. Teimme lähivuosille pieniä positiivisia operatiivisia ennustemuutoksia, mutta siirsimme myös odotuksiamme oman taseen hankkeiden aloituksista hieman eteenpäin, koska emme odota markkinatilanteen oleellisesti paranevan vielä ensi vuonna. Odotamme edelleen Kukkulan JV-hankkeen sekä omien asuntokehityshankkeiden tukevan Ovaron lähivuosien tuloskehitystä, joskin hankkeiden ajoittumiset aiheuttavat tulokseen luontaista heiluntaa. Arvostus (P/ EPRA NAV 0,64x) näyttäytyy viimeaikaisten transaktioiden valossa edelleen houkuttelevana, jonka takia toistamme 4,0 euron tavoitehintamme ja lisää-suosituksemme.

Operatiivisesti kehitys isossa kuvassa linjassa ennusteisiimme, mutta raportoitu tulos jäi odotuksista

Ovaron liikevaihto laski Q3:lla 3 % edellisvuodesta 1,39 MEUR:oon alittaen hieman 1,44 MEUR:n ennusteemme. Nettovuokratuotot ylittivät kuitenkin ennusteemme odotuksiamme pienemmästä hoitokulutasosta johtuen ja nousivat Q3:lla 0,89 MEUR:oon. Operatiivinen (EPRA) tulos jäi kuitenkin hieman ennusteestamme ja asettui 0,41 MEUR:oon (Q3’23e: 0,43 MEUR). Raportoitu nettotulos laski Q3:lla -0,28 MEUR:oon ja alitti selkeästi 0,29 MEUR:n ennusteemme. Taustalla oli odotuksiamme selkeästi suuremmat ajanmukaistamisinvestoinnit (-0,59 MEUR). Yhtiö teki Tampereen ja Jyväskylän toimistojen uusiin vuokrasopimuksiin liittyviä remontteja, joiden vaikutusta käypiin arvoihin ei katsauskaudella vielä huomioitu. Lisäksi alaskirjaukset myytäväksi luokiteltuihin kiinteistösijoituksiin, olivat odotuksiamme suuremmat. Tämä johtui kuitenkin pitkälti siitä, että olimme arvioineet Savonlinnan tukkukaupan myyntitappion kirjautuvan vasta Q4:lle. Osakekohtainen EPRA nettovarallisuus laski hieman Q2-tasosta ja oli syyskuun lopussa 5,31 euroa (Q2’23e: 5,34e).

Isossa kuvassa ennustemuutokset jäivät rajallisiksi

Operatiiviset tulosennusteemme nousivat noin 0,2 MEUR lähivuosille, koska arvioimme hallinnon kulujen (etenkin vuokraustoiminnan kulujen) pienentyvän asuntokannan pienentymisen seurauksena. Raportoitu tulosennusteemme vuodelle 2025 kuitenkin laski, sillä odotuksemme ensimmäisistä oman taseen asuntokehityshankkeiden valmistumisista siirtyivät vuodelle 2026, koska arvioimme markkinatilanteen pysyvän yhä vaikeana ensi vuonna ja hankkeiden käynnistämisen venyvän. Vuosina 2024-2026 yhtiön raportoitu tulos asettuu ennusteissamme keskimäärin noin 4,0 MEUR:oon, mutta vaihtelut vuosien välillä ovat suuria ja yksittäisinä vuosina tulostasoa heiluttavat sekä Kukkulan JV-hankkeen että oman taseen asuntokehityshankkeiden tulosvaikutusten ajoittumiset. Ennustamme raportoidun tuloksen jäävän ensi vuonna verrattain vaisuksi (0,6 MEUR), mutta vuonna 2025 tulos kohoaa ennusteissamme peräti 8,0 MEUR:oon, kun odotamme Kukkulan rakennusoikeuden vahvistumisen ja sen uudelleenarvostamisen tukevan merkittävästi osakkuusyhtiö Apitaren tulosta (2025e: osuus osakkuusyhtiöistä 8,4 MEUR).

Osakkeen arvostus houkutteleva viimeaikaisten transaktioiden valossa

Ennustamme Ovaron keskimääräisen kokonaistuoton EPRA NAV:lle asettuvan lähivuosina noin 7-9 %:n haarukkaan ja soveltamamme 11-13 %:n oman pääoman tuottovaatimuksen perustella hyväksyttävät P/EPRA NAV-arvostuskertoimet liikkuvat 0,54x-0,82x välillä. Tavoitehintamme vastaa 2024 ennusteellamme P/EPRA NAV-kerrointa 0,75x. Ovaron kiinteistökannan pörssiarvostuksen mukainen 38 %:n implisiittinen alennus suhteessa tasearvoon on myös mielestämme houkutteleva peilattuna tapahtuneisiin kiinteistömyynteihin (19-0 % alle tasearvojen). Yhtiön tuloskäänne on kuitenkin historiassa ollut hapuilevaa ja uskomme tämän heijastuvan edelleen lyhyellä aikavälillä sijoittajien riskikäsitykseen ja siten markkinoiden hyväksymiin arvostuskertoimiin.