Asuntolainan riskit ja niihin varautuminen

Hei,

Käsittelimme asuntolainan riskejä Sijoituskoulussa :) https://www.inderes.fi/asuntovelan-riskit

Tiivistettynä asuntovelan riskit voidaan jakaa kahteen, maksukyvyttömyysriskiin ja vakuusriskiin.

Maksukyvyttömyysriski

Maksukyvyttömyysriski on riski siitä, ettei velallinen, syystä tai toisesta, pysty hoitamaan lainaeriään eli joutuu maksukyvyttömäksi. Maksukyvyttömyys on yleensä seuraus velallisen muuttuneesta taloustilanteesta, mikä on puolestaan vahvasti sidoksissa yleiseen talouskehitykseen. Esimerkiksi työttömyys voi olla asuntovelalliselle erittäin huono asia, sillä tulojen tippuminen vaarantaa velan maksun. Suomessa yleinen taloustilanne on onneksi viime vuoden mittaan parantunut, mikä on heijastunut positiivisesti myös työllisyyteen mutta alueelliset erot ovat näissäkin luvuissa suuria. Paras tapa suojautua maksukyvyttömyysriskiltä on pitää tallessa puskurirahastoa taloudellisesti huonompien aikojen varalle.

Toinen maksukyvyttömyyteen liittyvä riski on korkoriski. Se tarkoittaa koroista johtuvaa lainanhoitokustannusten nousua, mikä vaarantaa velallisen maksukyvyn. Viitekorkojen (euriborien nousu) nostaa lainaerää annuiteettilainassa, kun taas tasaerälainassa laina-aika tyypillisesti pitenee. Kumpikaan ei ole toivottu kehitys velallisen kannalta. Viime vuodet asuntovelalliset ovat saaneet elää kissanpäiviä, kun korkotaso on ollut lähellä nollaa, mutta suunta on muuttumassa (olemme kirjoittaneet korkojen noususta mm. täällä). Nyt asuntovelallisen kannattaakin tehdä laskelmia siitä, miten lainaerään tai -aikaan vaikuttaa esimerkiksi 1-2 % korkeampi taso viitekoroissa. Korkojen nousulta suojautumista varten on markkinoilla tarjolla erilaisia instrumentteja.

Vakuusriski

Vakuusriski taas keskittyy asuntolainan vakuutena olevan omaisuuden arvoon. Tyypillisesti asuntolainan vakuutena on sen kohteena oleva asunto, joten asuntomarkkinan kehitys on keskeisessä roolissa vakuuden arvoa määritettäessä. Etenkin vakuuden arvon nopea lasku voi aiheuttaa huolta asuntovelalliselle ja siksi asuntohintojen kehitystä on syytä seurata ainakin sivusilmällä. Tilastokeskuksen lukujen mukaan Suomen asuntomarkkina on vahvasti eriytymässä hintakehityksen osalta. Esimerkiksi marraskuussa vanhojen osakeasuntojen hinnat nousivat pääkaupunkiseudulla 2,3 %, mutta muualla maassa ne laskivat 1,8 % vuodentakaiseen nähden. Näiden lukujen perusteella voisikin todeta, että vakuusriskin näkökulmasta tilanne on ”suojatumpi” pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa.

Niin kauan kuin maksukykyä riittää, arvonheilahteluita voi olla, sillä tällöin vakuutta ei tarvitse realisoida eli asuntoa myydä. Toki sijoitusnäkökulmasta asunnon arvon lasku on huono asia, mikäli haluaa lähteä asuntokaupoille lähitulevaisuudessa. Kaikista huonoin tilanne asuntovelallisella on silloin, jos maksukyvyttömyysriski ja vakuusriski realisoituvat samaan aikaan. Tämä tarkoittaa, että velallinen ei pysty hoitamaan lainaeriään, jolloin lainan vakuus on realisoitava eli asunto myytävä. Vakuuden arvo on kuitenkin laskenut, jolloin siitä saatu tulo ei riitä kattamaan lainamaksuja. Tällöin velalliselle jää matti kukkaroon ja lisäksi velkaa maksettavaksi pankille.