Asuntosalkku Q1'26: Tasaista suorittamista, tuntuvaa tasealennusta

Asuntosalkun Q1 sujui vuokraustoiminnan osalta operatiivisesti tasaisissa merkeissä, mutta tuloskehitys jäi hieman odotuksistamme. Yhtiö jatkoi selvästi voitollisia Tallinnan myyntejä, joista vapautuvia varoja yhtiö on allokoinut omien osakkeiden ostoihin. Tämä on nykyisellä selvällä tasealennuksella mielestämme omistaja-arvoa luovaa, mutta matala likviditeetti hidastaa arvonluontiefektiä. Lyhyellä aikavälillä vaisu kassavirta on arvostuksen kannalta yhä haaste, mutta arvoa luovat omien osakkeiden ostot ”kompensoivat” matalaa kassavirtatuottoa. Mielestämme nykyarvostus (2026e: P/NAV 0,65x) puoltaa lisäostoja asuntosektorin hiljalleen paranevassa syklissä. Toistamme lisää-suosituksemme ja 92 euron tavoitehintamme. 

Operatiivisesti tasaista tekemistä

Q1:llä bruttovuokrat kasvoivat 0,8 % viime vuodesta 4,3 MEUR:oon Tallinnan nousseiden keskivuokrien ansiosta, vaikka asuntomäärä pieneni. Nettovuokratuotto laski 2,7 % 2,8 MEUR:oon (Q1'25: 2,9 MEUR). Nettovuokratuottoa painoivat kasvaneet rahoitusvastikkeet (tekninen erä) ja hieman viime vuotta suuremmat korjauskustannukset. Tallinnan vuokrausaste vahvistui hieman 95,8 %:iin (Q1'25: 95,3 %), ja Suomessa pysyi erinomaisella 97,7 %:n (Q1'25: 97,6 %) tasolla. Realisoitunut voitto kasvoi 33 % 0,7 MEUR:oon (Q1'25: 0,5 MEUR). Kasvun taustalla olivat erityisesti vertailukautta matalammat rahoituskulut korkojen laskun myötä. Katsauskauden tulos oli 0,26 MEUR (Q1'25: 0,04 MEUR), mikä oli parannus, mutta edelleen melko matala taso ja jäi hieman odotuksistamme. Laskevien korkokulujen myötätuuli vaikutti olleen hieman odotuksiamme pienempi. Yhtiö ei avaa tuloslaskelmaansa tarkemmin Q1-katsauksessa, minkä takia lukuihin ei pysty pureutumaan tarkemmin.

Tallinnan voitolliset myynnit ja omien osakkeiden ostot sijoitustarinan keskiössä

Asuntosalkku on kyennyt myymään Tallinnasta asuntoja noin 25 % yli niiden tasearvojen ja allokoi myynneistä vapautuvia varoja omien osakkeiden ostoihin. Jos pörssi arvostaa osakkeen alle sen käyvän arvon, yli tasearvojen tapahtuvat asuntomyynnit ja alle käyvän arvon tehdyt omien osakkeiden ostot ovat hyvä tapa luoda omistaja-arvoa ja ”kompensoida” matalaa kassavirtatuottoa. Yhtiö on myynyt tilikauden 2026 ensimmäisen neljän kuukauden aikana Tallinnasta 12 asuntoa noin 28 % yli niiden arvonmääritysarvojen. Myytyjen asuntojen kauppahinnat vastaisivat 3,88 %:n tuottovaatimusta, mikä on selvästi alle Tallinnan portfolion 4,96 %:n arvonmääritystason. Myynnit (2023-26 yht. 99 kpl) antavat mielestämme jo melko hyvin todistetta Tallinnan asuntojen aliarvostuksesta. Arviomme mukaan Suomen portfolion realisointi ei onnistuisi nykymarkkinassa tasearvoin, mutta kokonaisuutena näemme asuntoportfolion olevan hieman aliarvostettu.

Teimme pieniä negatiivisia ennustemuutoksia

Yhtiö toisti ohjeistuksensa ja ohjeistaa liikevaihdon olevan 17,5–20,0 MEUR ja realisoituneen voiton 2,5–4,5 MEUR. Ennustamme liikevaihdon päätyvän 18,8 MEUR:oon ja realisoituneen tuloksen 2,9 MEUR:oon. Arvioimme yhtiön myyvän 32 asuntoa tilikaudella ja kykenevän ostamaan omia osakkeita noin 2 % osakekannastaan sekä jatkavan tahtia lähivuosina. Pidämme ennustettamme tältä osin varovaisena, mikäli osakekurssi jää nykytasolle. Teimme pieniä negatiivisia ennustemuutoksia, kun nostimme korkokuluennusteitamme sekä laskimme odotuksiamme Suomen portfolion arvonkehityksestä asuntomarkkinan heikon kehityksen jatkuttua. Osakekohtaisen NAV:n ennusteemme laskivat tämän seurauksena 1 %.

Asuntosalkun osake on houkutteleva tapa ostaa asuntoja

Arvostus on tasepohjaisesti houkutteleva (P/NAV 2026e 0,65x ja noin -16 %:n bruttotasealennus). Realisoituna tase olisikin mielestämme nykyistä kurssitasoa selvästi arvokkaampi, mutta yksittäisistä asunnoista koostuvan taseen realisointi on hidasta. Osakkeen nousuvaraa kuitenkin rajaa kassavirtapohjaisesti korkea arvostus absoluuttisesti ja verrokkeihin nähden (FFO-tuotto 2026e-27e 1,3-3,3 %). Arvioimme rakennuskustannusten pysyvän korkeina ja uudisrakentamisen jäävän matalalle tasolle lähivuosina, mikä tukee olemassa olevan asuntokannan arvoa. Asuntosalkku on mielestämme asuntosijoituskohteeksi houkuttelevasti hinnoiteltu, mitä tukevat yhtiön omien osakkeiden ostot.