Asuntosalkun nettotuotot olivat odotetulla tasolla Q3’26:lla, mutta vuokrausaste laski hieman. Sijoitustarinan keskiössä olevat Tallinnan voitolliset asuntomyynnit ja omien osakkeiden ostot jatkuivat. Yhtiö on myynyt 110 asuntoa Tallinnasta 25 % yli arvonmääritysarvojen. Näillä varoilla se ostaa omaa osaketta selvästi alle nettovarallisuuden (P/NAV 0,64x) sekä on lyhentänyt lainoja. Tase olisikin mielestämme realisoituna nykykurssia selvästi arvokkaampi. Matala likviditeetti rajoittaa arvonluontiefektin nopeutta, mutta pidemmällä aikavälillä vipu on merkittävä. Nousuun kääntyneet korot pitävät riskit koholla, mutta hyvin lähellä syklin pohjia oleva Suomen asuntomarkkina sekä Tallinnan voitollisten myyntien ja omien ostojen yhtälö puoltaa mielestämme lisäostoja kärsivälliselle asuntosijoittajalle. Toistamme lisää-suosituksemme ja nostamme tavoitehintamme 83 euroon (aik. 82 €).

Nettotuotot kehittyivät odotetusti, vuokrausaste laski hieman

Q3:lla liikevaihto kasvoi 6,1 % 4,7 MEUR:oon vertailukautta suurempien Tallinnan luovutusvoittojen vetämänä, kun bruttovuokrat pysyivät viime vuoden tasolla. Nettovuokratuotto laski aavistuksen 2,8 MEUR:oon heijastellen hoitovastikkeiden kasvua Suomessa, kohonneita rahoitusvastikkeita sekä hieman matalampaa vuokrausastetta. Vuokrausaste laski 96,2 %:iin (Q3'25: 97,3 %), mutta pidämme tasoa edelleen hyvänä yhä haastavassa markkinatilanteessa. Realisoitunut voitto nousi odotetusti 0,7 MEUR:oon (Q3'25: 0,0 MEUR) tukenaan asuntojen luovutusvoitot ja korkojen laskun myötä pienentyneet rahoituskulut. Katsauskauden tulos (0,2 MEUR) oli parannus, mutta se oli edelleen matalalla tasolla korkeiden rahoituskulujen painamana. Emoyhtiön 2,0 MEUR:n lainan takaisinmaksun myötä kaikki konsernin lainat erääntyvät vasta 2030-luvulla, ja uudelleenrahoitusriskit ovat erittäin matalat. Arvonluonnin tärkein mittari oikaistu osakekohtainen oma pääoma kasvoi 1,5 % ja oli 120,7 €.

Voitolliset myynnit ja omien ostot sijoitustarinan keskiössä

Yhtiö on myynyt tilikaudella 27 asuntoa ja tilikausina 2023–2026 yhteensä 110 asuntoa keskimäärin noin 25 % yli arvonmääritysarvojen. Taustalla on Tallinnan portfolion edelleen merkittävä aliarvostus arvonmääritysarvoissa, sillä yhtiö kykenee myymään laadukkaita asuntoja kuluttajamarkkinaan. Vapautuneilla varoilla yhtiö ostaa omia osakkeita ja lyhentää velkoja. Omien osakkeiden osto on mielestämme omistaja-arvoa luovaa toimintaa nykyisellä noin 0,64x P/NAV-tasolla. Näemme tämän yhtälön Asuntosalkun sijoitustarinan tärkeimpänä arvonluontimekanismina myös seuraavina vuosina. Haasteena ovat vain osakkeen suhteellisen matala likviditeetti sekä Suomen portfolioon kohdistuva arvonmäärityksen epävarmuus.

Ennusteemme ovat likimain ennallaan

Yhtiö toisti odotetusti ohjeistuksensa 30.9.2026 päättyvälle tilikaudelle (LV 17,5–20,0 MEUR, realisoitunut voitto 2,5–4,5 MEUR). Ennusteemme ovat käytännössä ennallaan. Ennustamme, että yhtiö jatkaa nykyistä myyntitahtia Tallinnassa ja myy vuosittain 33–35 asuntoa noin 24 % yli arvonmääritysarvojen. Ennustamme yhtiön ostavan omia osakkeita vajaa 2 % osakekannastaan vuosittain, missä näemme kiihtymisvaraa, mikäli arvostustaso pysyy nykyisenlaisena.

Houkutteleva tuotto-odotus kärsivälliselle asuntosijoittajalle

Tasepohjaisesti tarkasteltuna Asuntosalkun arvostus on mielestämme selvästi houkutteleva, kun huomioidaan arviomme mukaan hyvin lähellä syklin pohjia oleva Suomen asuntomarkkina ja Tallinnan portfolion korkea laatu. Osake hinnoitellaan noin 0,64x P/NAV-suhteella, ja tase olisi realisoituna nykykurssia huomattavasti arvokkaampi. Tämä näkyy myös teoreettisessa realisointiskenaariossamme, joka tarjoaisi noin 8,5 %:n vuotuisen tuoton (+ operatiivinen kassavirta 2–3 % p.a.) vuoteen 2035 saakka. Yhtiön ongelmana on tällä hetkellä puhtaasti matala kassavirrantuottokyky vallitsevalla korkotasolla, ja FFO-tuotto jää lähivuosina vaatimattomaksi. Verrokit Lumo ja Balder ovatkin tuottoperusteisesti selvästi huokeampia. Korkeat rakennuskustannukset ja uudisrakentamisen vaimeus tukevat näkemyksemme mukaan asteittain olemassa olevan asuntokannan käypää arvoa, ja jatkuvat omien osakkeiden ostot tukevat osakekohtaista arvonluontia. Matala arvostustaso sekä Tallinnan voitollisten myyntien ja omien ostojen yhtälö puoltavat mielestämme lisäostoja kärsivälliselle asuntosijoittajalle.