Cityvarasto on Suomen selvästi suurin pienvarastoyhtiö, jonka kiinteistöliiketoimintaa täydentävät pakettiautonvuokraus ja muuttopalvelut. Kasvustrategian ytimessä on elinkaarensa loppupään kiinteistöjen edullinen hankinta ja asteittainen konvertointi pienvarastoiksi noin 15 %:n käyttökatetuotolla investoinnille. Liikevaihto onkin kasvanut viimeiset kymmenen vuotta keskimäärin noin 20 % vuodessa, ja arvioimme yhtiön kykenevän jatkamaan vahvaa, joskin tavoitetta selvästi hitaampaa, kannattavaa tuloskasvua (oik. EBITDA 11 % p.a. 2026–30) myös lähivuosina. Pidämme arvostusta monesta eri näkökulmasta tarkasteltuna erittäin houkuttelevana (EV/EBITDA 2027e: 10x) yhtiön kasvunäkymään, markkina-asemaan ja maltilliseen riskitasoon nähden. Aloitamme seurannan 17,00 euron tavoitehinnalla ja Osta-suosituksella.

Strategian kurinalaista ja tuottoisaa toteutusta jo yli 20 vuotta

Toimitusjohtaja Ville Stenroos perusti Cityvaraston vuonna 1999, ja pitkän aikavälin kehitys on ollut erittäin vahvaa. Yhtiö on Suomen ainoa valtakunnallinen pienvarastoketju noin 30 %:n markkinaosuudella. Strategian ytimessä on ostaa edullisesti elinkaarensa loppupään toimitilakiinteistöjä hyvistä sijainneista ja muuttaa niitä vaiheittain pienvarastoiksi kysynnän mukaan. Toimitilavuokrat tuovat kassavirtaa jo konversiovaiheessa, ja pienvarastojen neliövuokra on 2,6-kertainen toimitiloihin nähden. Malli sitoo vähemmän pääomaa kuin uudisrakentaminen, ja vakiintuneiden kohteiden noin 15 %:n käyttökatetuotto investoinnille on kiinteistöalalla erinomainen. Näin on syntynyt tasearvoltaan noin 212 MEUR:n kiinteistöportfolio (>75 % pk-seutu, Tku ja Tre), joka sisältää rakenteilla olevat kohteet mukaan lukien 82 toimipistettä yli 30 kaupungissa. Vuokrattavasta alasta noin puolet on yhä toimitiloja, joista suurin osa muutetaan pienvarastoiksi 5-10 vuodessa, ja kummankin käyttöaste on hyvällä tasolla.

Kiinteistöliiketoiminta tuo vajaat 90 % liikevoitosta, ja loput tulevat liitännäispalveluista eli PakuOvelle.comin pakettiautovuokrauksesta sekä muuttopalveluista. Niiden tehtävä on ohjata asiakkaita pienvarastoihin, ja synergiat ovat vahvat (ristiinmyynti, yhteinen brändi ja verkkokauppa, noutopisteet varastojen pihoilla). Noin 25 % asiakkaista käytti vuonna 2024 useampaa kuin yhtä konsernin palvelua. Stenroos omistaa yhä noin 47 % osakkeista, mikä sitouttaa johdon vahvasti mutta korostaa avainhenkilöriskiä.

Pienvarastomarkkinan kasvun taustalla vahvat trendit

Suomen pienvarastomarkkinan arvo oli CBRE:n mukaan noin 47 MEUR vuonna 2025, ja markkina on kasvanut vuosina 2021-2025 noin 6 % vuodessa. Kysyntää ajavat kaupungistuminen, tavarapaljous, asuntojen pieneneminen ja väestön ikääntyminen, jotka ovat pitkän aikavälin megatrendejä. Nousu Pohjoismaiden keskimääräiselle penetraatiotasolle tarkoittaisi lähes 50 % nykyistä suurempaa varastokantaa.

Vuonna 2026 ennustamme liikevaihdon kasvavan 15 % 31,3 MEUR:oon eli päätyvän aivan ohjeistuksen ylälaitaan (31,2 MEUR). Oikaistu käyttökate (12,7 MEUR) taas jää ennusteissamme ohjeistuksen alarajalle liitännäispalveluiden heikomman kannattavuuden vuoksi, joten näemme lievän tulosvaroitusriskin. Yhtiön strategiakaudella 2024-2029 ennustamme liikevaihdon kasvavan keskimäärin 12 % vuodessa tavoitteen mukaisesti ja vuosina 2027-2030 keskimäärin 7 % vuosittain. Oikaistu käyttökatemarginaali nousee ennusteissamme 45,2 %:iin vuonna 2029 ja jää selvästi yhtiön 50 %:n tavoitteesta. Uudet kohteet laimentavat kannattavuutta ylösajovaiheessa, ja matalakatteisen muuttoliiketoiminnan osuus on kasvanut. Keskeiset ennusteriskit liittyvät vahvaan investointivaiheeseen, kilpailun kiristymiseen ja liitännäispalveluiden kannattavuuteen. Vahva tase (LTV Q2'26: 20,0 %) mahdollistaa mielestämme tavoitteiden mukaisen 10 MEUR:n investointitahdin lähivuosina.

Herkullinen ostopaikka pitkän aikavälin arvonluojayhtiössä

Cityvaraston kurssi on laskenut 16,00 euron IPO-hinnasta arviomme mukaan aikaisemman suuromistajan irtaantumisen (blokkikaupalla hintaan 13,75 €) ja korkojen nousun heikentämän kiinteistösentimentin takia. Blokkikaupassa myös sisäpiiri osti merkittävästi osakkeita. Korkojen nousun vaikutus Cityvarastoon on mielestämme kuitenkin suhteellisen maltillinen. Nykykurssilla EV/EBITDA-kertoimet (2026e: 12,2x, 2027e: 10,2x) ovat 25-33 % alle eurooppalaisten pienvarastoverrokkien mediaanin, joka on sekin 10 vuoden pohjissa. Liitännäispalveluiden osuus huomioidenkin alennus on mielestämme liian suuri verrokkeja nopeampaan kasvuun nähden, eikä hyvä tuotto-odotus vaadi kertoimien nousua. Ennustamme oikaistun operatiivisen EPS:n kasvavan noin 16 % vuodessa vuoteen 2030, mikä ylittää osingon kanssa selvästi 9,0 %:n tuottovaateemme. Konservatiivinen osien summa (15,4 €) ja DCF-laskelmamme (19,1 €) alleviivaavat houkuttelevaa arvostustasoa. Arvonmäärityksemme ei perustu ulkoisen arvioitsijan määrittämään nettovarallisuuteen (23,43 €), mutta näemme yhtiön potentiaalisena yritysostokohteena, jonka hinnoittelu voisi vastata NAV-arvoa. Tulosvaroitusriski ja heikko kiinteistösentimentti ovat lyhyen aikavälin vastatuulia, mutta pitkäjänteiselle sijoittajalle tuotto-odotus on näkemyksemme mukaan erittäin houkutteleva.