contentSlug

type

ContentSlug_ContentQuery

slug

ContentPageContentQuery

content

trendingContent

query ContentSlug_ContentQuery(
  $contentSlug: String!
  $type: [ContentType!]
) {
  ...ContentPageContentQuery_13QmVO
}

fragment CompanyDetails_Content on Content {
  __isContent: __typename
  companies {
    name
    description
    pageUrl
    id
  }
}

fragment ContentBasicInfo on Content {
  __isContent: __typename
  id
  type
  title
  lang
  companies {
    viewerIsFollowing
    id
    name
    pageUrl
  }
  tags {
    viewerIsFollowing
    id
    name
    pageUrl
  }
  ...PublishingDetails
  ...Reactions
}

fragment ContentMetadata on Content {
  __isContent: __typename
  type
  title
  lang
  pageUrl
  alternatePageUrls: translations {
    __typename
    pageUrl
    lang
  }
  imgUrl
  description
  ... on Video {
    liveTime
    videoUrl
  }
  ... on Webcast {
    liveTime
    videoUrl
  }
}

fragment ContentPageContentQuery_13QmVO on Query {
  content(slug: $contentSlug, type: $type) {
    __typename
    id
    type
    title
    isPremium
    lang
    htmlBody
    summary
    companies {
      forum {
        latestPosts {
          ...ForumPosts
        }
      }
      name
      id
      viewerIsFollowing
      pageUrl
      defaultInstrument {
        isin
        id
        marketOpen
        marketClose
        marketplace {
          region
        }
        returns {
          total
        }
      }
    }
    tags {
      viewerIsFollowing
      id
      name
      pageUrl
    }
    createdAt
    ... on Video {
      liveTime
    }
    ... on Webcast {
      liveTime
    }
    slug
    ... on CompanyReport {
      reportUrl
    }
    ... on ThirdPartyCompanyReport {
      reportUrl
    }
    ... on StockExchangeRelease {
      reportUrl
    }
    ...ContentBasicInfo
    ...ContentMetadata
    ...PriceAndRecommendation_Content
    ...CompanyDetails_Content
    ...ReportLink_Content
    ...KeyFigures_Content
  }
  ...TrendingContent_1jQ2Cn
}

fragment ForumPosts on ForumPost {
  text
  likesCount
  url
  author
  postedAt
  authorImgUrl
}

fragment KeyFigures_Content on Content {
  __isContent: __typename
  companies {
    defaultInstrument {
      estimateData {
        modelType
        reportingCurrency
      }
      snapshot {
        transaction {
          date
          actualized {
            year
            quarter
            revenue
            revenueGrowth
            ebitAdjusted
            ebitReported
            ebitda
            enterpriseValue
            epsAdjusted
            dividend
            dividendYield
            sharePrice
            nav
            navPerShare
            opexOfNav
            quarterlySharePrice
          }
          estimates {
            year
            quarter
            revenue
            revenueGrowth
            ebitAdjusted
            ebitReported
            ebitda
            enterpriseValue
            epsAdjusted
            dividend
            dividendYield
            sharePrice
            nav
            navPerShare
            opexOfNav
            quarterlySharePrice
          }
        }
      }
      id
    }
    id
  }
}

fragment PriceAndRecommendation_Content on Content {
  __isContent: __typename
  createdAt
  companies {
    name
    pageUrl
    defaultInstrument {
      priceData {
        tradeCurrency
      }
      snapshot {
        priceData {
          date
          lastPrice
          tradeCurrency
        }
        transaction {
          date
          recommendation
          targetPrice
        }
        prevTransaction {
          recommendation
        }
      }
      id
    }
    id
  }
}

fragment PublishingDetails on Content {
  __isContent: __typename
  createdAt
  publishers {
    name
    imgUrl
  }
  authors {
    __typename
    id
    name
    slug
    imgUrl
    jobTitle
  }
  ... on Video {
    liveTime
  }
  ... on Webcast {
    liveTime
  }
}

fragment Reactions on Content {
  __isContent: __typename
  id
  reactionGroups {
    reactionType
    reactionsCount
    viewerReacted
  }
}

fragment ReportLink_Content on Content {
  __isContent: __typename
  type
  isPremium
  ... on CompanyReport {
    reportUrl
  }
  ... on ThirdPartyCompanyReport {
    reportUrl
  }
  ... on StockExchangeRelease {
    reportUrl
  }
}

fragment TrendingContent_1jQ2Cn on Query {
  trendingContent(type: ARTICLE) {
    __typename
    id
    title
    lang
    pageUrl
    createdAt
    type
    imgUrl
    companies {
      squareLogoUrl
      name
      id
    }
    authors {
      __typename
      imgUrl
      id
    }
    publishers {
      imgUrl
    }
  }
}


fokus-jalleen-kiinteistorahastojen-myynnissa

__typename

title

isPremium

lang

htmlBody

summary

companies

createdAt

publishers

authors

reactionGroups

pageUrl

translations

imgUrl

description

Analyytikko

Sauli Vilén

Kasper Mellas

Titanium on vuonna 2009 perustettu suomalainen, pankkiryhmistä riippumaton konserni, joka keskittyy rahastoihin, sijoitus- ja omaisuudenhoitopalveluihin sekä vakuutusedustukseen. Yhtiön päätuotteena on Titanium Hoivakiinteistörahasto ja pääkohderyhmänä ovat varakkaat yksityishenkilöt.

Huhtikuussa voimaan tulevat rahastoja koskevat EU tason sääntömuutokset eivät ole mikään rangaistuspaketti lunastusten maksamatta jättämisestä rahastomanagereja tai rahastoon jäävien pään menoksi. Lyhykäisyydessään, jatkossa rahaston on valittava kahdeksasta vaihtoehdosta vähintäin kaksi tapaa miten poikkeuksellisissa markkina tilanteissa toimitaan. Vaihtoehtoja voidaan valita useampiakin ja myös listan ulkopuolisia tapoja voidaan hyväksyä. Oleellista on ensinnäkin, että tavat kirjataan rahaston sääntöihin, jolloin avoimmuus lisäntyy ja kaikkien pitäisi tietää miten toimitaan kriisisssä. Toiseksi rahastot  saavat käyttöönsä muitakin työkaluja kuin rahaston sulkemisen vaikeissa markkinatilanteissa. Vaihtoehto 2, jos rahasto on kirjannut vaihtoehdon sääntöihinsä, nähdäkseni mahdollistaa jatkossakin merkinnät rahastoon vaikka lunastukset on keskeytetty. Tyhmää olisikin, jos lunastukset on keskeytetty, joku taho haluasi tehdä merkittävän sijoituksen rahastoon millä voisi kuitata lunastaville heidän rahansa, mutta sitä ei voisi tehdä? Säädökset koskevat uusia rahastoja huhtikuusta alkaen ja vanhat rahastot voivat halutessaan lykätä niiden käyttöönottoa vuodella. Uusilla säädöksillä on siis tavoitteena edesauttaa lunastavien ja jäävien osakkaiden tasa-arvoistaa kohtelua sekä lisätä avoimuutta. Ne ovat mahdollisuus, ei uhka tai rangaistus. Avoimet kiinteistörahastot on nyt nostettu median toimesta tikun nokkaan ikään kuin erityisen epälikvidinä kiinteistöjen omistus muotona. Kun ei rahojakaan saa ulos. Aikana ennen korkojen nousua 2022 avoin kiinteistörahasto oli kuitenkin hyvin pitkään merkittävästi likvidimpi ja helpompi tapa omistaa asuntoja tai kiinteistöjä kuin esimerkiksi suora omistus. Ja tulee taas olemaan. Suomessa on yli 1.000.000 vuokra-asuntoa. Asuntokauppoja vuonna 2024 tehtiin 52.000 kappaletta. Jos kaupan kohteena olevista asunnoista edes puolet oli myytäessä vuokrattuna, vuokranantajista 2,5% realisoi 2024 omistuksensa. Ja kenties otti hintanäkemystä.  Joten ei näytä olevan suora kiinteistöomistuskaan, jos ei avoin sijoitusrahastokaan, oikotie likviidiin kiinteistöomistukseen. Missä ostetaan ja myydään markkinoiden sykkeessä. Mediakin tajuaa asian ennen pitkää. Kiinteistöt kaikkinensa ovat valtava sijoitusmuoto ja on ehkä hätiköityä povata sijoitusmuodon kuihtuvan merkittävästi lähivuosina. Nykyisiä ja myös uusia kiinteistöjä tarvitaan tulevinakin vuosina. Ja rahoitus tulee olemaan monille edelleen ongelma, kuten on ollut tähänkin asti. Joten ei kiinteistöjen vuokra markkinakaan ole mihinkään häviämässä. Titaniumin rahastojen omistama kiinteistömassa ei ole edes pyöristysvirhe Suomen kiinteistömassasta. Ei pitäisi olla mahdotonta löytää tuolta paikkaansa. Kiinteistömarkkinoiden kriisi tottakai vaikuttaa kaikkiin rahastoihin ja managereihin, mutta vaikuttaako se yhtäläisesti ja samalla voimalla, niin ei taatusti. Jos verrataan esim. Titaniumin Hoivaa ja EQ:n YKK, puhumattakaan Liikekiinteistöistä, on tuottoero vuodesta 2022 melkoinen. Jos nykyinen tilanne ei erottele jyviä akanoista, ihmettelen suuresti. Loppupeleissä kriisi voi olla parhaille jopa etu. Kun liiallinen kilpailu ottaa vähän osumaa.

Ohessa taulukko Hoivan numeroista (vaikka et sitä pyytänytkään ). Valtaosa numeroista poimittu suoraan Hoivan tilinpäätöksistä. Alempana muistutuksena tuo korkotaulukko, jonka olen myös aiemmin tänne jakanut.  HUOM! Olen jättänyt tuosta laskelmasta pois korkojohdannaisten arvonmuutokset, korkotuotot sekä saadut vahingonkorvaukset/muut tuotot. Näkemykseni mukaan nämä ovat ei-jatkuvia eriä, mutta toki etenkin korkotuoton osalta voi tehdä toisen tulkinnan, jos ajattelee että isompi osa rahastosta olisi jatkossa käteisenä (tällöin toki nettovuokratuoton pitäisi laskea, kun opoa sidottu käteiseksi). Ja kyllä, kuten sanoin niin tuo johdannaisten ihan tarkka logiikka ei ole minulle selvillä. Ohessa vielä kuvakaappaus 24 TP:stä.  Sitten vielä Hoivan nettomerkinnät 2025 osalta. OPO oli joulukuussa 24 476 MEUR ja nyt joulukuussa 463 MEUR. Tästä on maksettu tuotto-osuutta ~9meur ja joulukuun lunastukset 18,5meur. Laskelmieni mukaan Hoivan arvonnousu oli 2025 10 meur. Kun tästä ynnäillään luvut yhteen, niin nähdään nettomerkintöjen olevan noin 5 MEUR. Tämä tuli käytännössä täysin toukokuulta, kun ~50% sijoittajista laittoi tuotto-osuuden takaisin rahastoon.

Kyllähän tässä Titaniumissa on tapahtunut aika hurja muutos, ja se toki heijastuu myös minun näkemyksiini (outoa jos ei heijastuisi)  Mietitään tilannetta ajalta ennen korkojen nousua. Titaniumin tärkein tuote Hoivarahasto (osuusliikevaihdosta tällöin ~75%) tahkoaa rahastonomistajille hyviä tuottoja. Tämän seurauksena Hoivarahaston myynti vetää hyvin ja sen palkkiotaso managerille on satumaisen korkea, kun korkean hallinnointipalkkion lisäksi manageri saa isoa tuottosidonnaista palkkiota. Baltia-rahasto on juuri lanseerattu ja se on lähtenyt hyvin liikkeelle. Tässä on selkeä mahdollisuus, että Baltiasta tulee se Titaniumin kipeästi tarvitsema toinen tukijalka. Näiden kahden rahaston osuus liikevaihdosta on ~90% ja niiden kasvunäkymä on hyvä. Varainhoidossa yhtiö toki yrittää, mutta mitään merkkejä onnistumisesta tällä rintamalla ei ole ja itse pidin tähän aikaan varainhoidon konseptia vääränä suurempaa menestystä ajatellen. Summa summarum, liikevaihdon kasvunäkymä oli tällöin hyvä ja riskiprofiili laskussa Baltian ansiosta. Yhtiö myös tahkoaa hurjaa kannattavuutta (EBIT -60%). Mennään ~4v eteenpäin tähän päivään ja huomataan että tilanne on hyvin erilainen. Tärkeimmässä tuotteessa, eli Hoivassa, hyvä kasvunäkymä on vaihtunut ainakin väliaikaisesti selvään liikevaihdon laskuun, kun lunastuksia tulee reippaasti. Myös tuottopalkkiot ovat laskeneet nolliin ja niitä on lähes mahdoton enää jatkossa saada (kun putoat kumulatiivisen aitakoron alle vaatii sen päälle nouseminen ihan hurjia vuosituottoja). Baltian osalta liikevaihto on myös kääntynyt laskuun, ja vaikka toinen tukijalka on pitkällä aikavälillä edelleen mahdollinen, on tämä aika kaukainen ajatus tällä hetkellä. Kokonaisuutena huomautan myös, että avoimet kiinteistörahastot ovat ajautuneet laajalla rintamalla kriisiin ja niihin kohdistuu painetta medialta, sijoittajilta sekä regulaattorilta. Kiinteistörahastoihin keskittyvänä talona Titanium saa totta kai osansa tästä paineesta, ja mielestäni koko avointen kiinteistörahastojen näkymä Suomessa on heikentynyt todella merkittävästi 4v takaiseen. Pahimmillaan meillä nykyinen kriisi kestää vielä vuosia, ja tästä kärsivät ihan kaikki managerit, riippumatta onko oma rahasto mennyt paremmin tai huonommin. Positiivista nykytilanteessa on totta kai PE-rahasto, jolla on edellytykset nousta merkittäväksi tuotteeksi. Lisäksi varainhoidossa ollaan ekaa kertaa liikkeellä uskottavalla konseptilla ja organisaatio on myös saatu paremmin varainhoitomoodiin. Konsernin kannattavuus on edelleen absoluuttisesti ja suhteellisesti hyvä, mutta EBIT on yli puolittunut huipulta. Joka tapauksessa kun liikevaihdosta ~80%:iin kohdistuu laskupaineita ainakin lyhyellä aikavälillä, ja korvaavan liikevaihdon kasvattamiseen liittyy selvää epävarmuutta, niin kyllähänä tämä koko sijoituscase on tooooosi eri näköinen, kuin silloin 4v sitten. Kuten olen aiemminkin täällä todennut, niin tuo markkina-arvo, tai varsinkaan EV, ei enää ole hurjan korkea. Mikäli sijoittaja uskoo, että PE&varainhoito onnistuvat ja kiinteistörahastojen isku jää odotuksia pienemmäksi, on nykyinen hinta oikein hyvä ostopaikka.  Sen verran vielä tuosta keskustelusta, että ainakin itse arvostan suunnattomasti etenkin @gearloose1 aktiivista kommentointia ja haastamista. Keskustelu on ainakin analyytikon näkökulmasta paljon kiinnostavampaa, kun joku argumentoi omasta poikeavan näkemyksen puolesta!

Helpotan vähän palstakollegoiden elämää kertomalla, että 5,9% nettotuotto lasketaan GAV:sta ja se on ollut vähän yli 40 milj vuositasolla. Koska joulukuussa myytiin muutama päiväkoti, on se nyt luultavasti vähän alle 40 milj. Asia selviää tammikuun rapsasta muutaman päivän kuluttua. Hallinnointipalkkio lasketaan NAV:sta. Joten 2,95% palkkio on nyt noin 13,5 milj vuositasolla. Jäljelle jää ainoastaan korkokulut.  Ennen korkokuluja osuuden omistajien yksinomaan kassavirtapohjainen tulo on siis noin 26 milj. Eli 5,6%. Korosta on väännetty Saulin kanssa maaliskuussa. Asia on ongelmallinen siksi, että ex tj Santanen on useaan otteeseen kertonut, että lainojen korkosuojaus on kattava ja pitkäaikainen. Santasen mukaan korkoriskiä ei otettu. Ongelma on, että korkosuojaus toteutetaan korkojohdannaisilla, joita lienee erilaisia. Ja niiden kirjanpitokäytännötkin vaihtelevat. Osaa käsitellään ilmeisesti taseperusteisesti? Ja vaikka Sauli onnistui jotakin asiaan liittyviä lukuja Hoivan tilinpäätöksestä bongaamaan, en niiden perusteella osaa laskea Hoivan maksamien korkojen määrä.  Eikä osaa Saulikaan  Mutta kun vuoden 2025 rapsoista voidaan todeta, että tuotto-osuuksia maksettiin 9,4 milj, omapääoma kasvoi 10 milj ja vielä vieraspääoma laski 5 milj, Hoivan tuottama vapaa kassavirta myös korot huomioiden voisi olla jopa luokkaa 24 milj vuodessa. Mikä tarkoittaisi erittäin kilpailukykyisellä tasolla olevia korkoja ja hyvin tehokasta velkavipua. (Asiaan vaikuttaa lähinnä missä määrin Saulin oletus (tai tieto?), että uusmerkintöjä ei vuoden 2024 jälkeen ole tapahtunut, pitää paikkansa?) On korkojen osalta loppupeleissä miten on, fakta kuitenkaan on, että Hoiva tuottaa kassaperusteisesti erittäin hyvin osuuden omistajilleen. Millekään virtuaaliexelrahazydeemille ei ole mitään tarvetta!

No tuo kommentti ei paljoa tuo tähän ketjuun infoa.  Jos meni väärään ketjuun no sit Olisi hienoa saada yhtiöistä Rakentavia mielipiteitä.

Niin siis toteutunut on kuitenkin 15 milj positiivinen kassavirta marraskuu-marraskuu. Vaikka matkanvarrella on maksettu 9,4 milj tuotto-osuuksia. Ja 15 milj on ihan relevantti summa ajatellen lunastusten maksua. Jos joulukuun myynnit tulouttivat 10% myyntivoiton hankintamenoon nähden, tarkoittaa se 2,5 milj suurempaa tuotto-osuutta osakkaille. Ei sen suurempaa.  Ja kiinteistöt myytiin kuitenkin alle kirja-arvon, mikä puoltaisi maltillista myyntivoitta. Jos em kassavirta perustuu Hoivan liiketoimintaan eikä niinkään uusmerkintöihin, veikkaan Hoivan korkokulujen olevan merkittävästi luultua pienemmät. Jos ajatellaan Hoivan tulevaisuuden menestysmahdollisuuksia, en pitäisi 2,5 milj suurempaa voitonjakoa negatiivisena asiana. Ja kuten valkoinen peura hyvin oivalsi, kenties tuosta summasta hyvä siivu palautuu merkintänä takaisin Hoivan omaan pääomaan.

Ei kannata edes yrittää. Tämä yhtiö on tuhoontuomittu eikä tässä nyt kaivata enää mitään toivonrippeitä.  Voi kun inderesin mallisalkkua hoidettaisiin yhtä kovalla itsevarmuudella ja kriittisyydellä niin ei olisi koskaan ollut mitään hätää. On se jännä miten joku asia on joko in tai out, on tai off. Mutta ei koskaan ihan jees. Titanium oli ennen pörssin numero yksi ja ehdotonta eliittiä ja nyt haasteiden sattuessa eteen tämä on aivan No Go - ihan sama mikä on yhtiön markkina-arvo, potentiaali tai mitenpäin tahansa tilannetta kääntelee.

Titanium

Olemme tehneet ennusteisiimme vain marginaalisia muutoksia laajan raportin yhteydessä, ja odotamme yhtiön palaavan ensi vuonna takaisin tuloskasvuun 2023 lievän tuloslaskun jälkeen. Tuloskasvu on kuitenkin aiempia vuosia verkkaisempaa, kun kertapalkkioiden taso ei enää kasva ja kiinteistörahastovetoiset uusmyyntivolyymit pysyvät viime vuosien tasoilla aiempaa haastavammassa markkinatilanteessa.

<p>Olemme tehneet ennusteisiimme vain marginaalisia muutoksia laajan raportin yhteydessä, ja odotamme yhtiön palaavan ensi vuonna takaisin tuloskasvuun 2023 lievän tuloslaskun jälkeen. Tuloskasvu on kuitenkin aiempia vuosia verkkaisempaa, kun kertapalkkioiden taso ei enää kasva ja kiinteistörahastovetoiset uusmyyntivolyymit pysyvät viime vuosien tasoilla aiempaa haastavammassa markkinatilanteessa.</p> 

	2022	23e	24e
Liikevaihto	27,9	28,4	30,7
kasvu-%	18,8 %	1,7 %	8,1 %
EBIT (oik.)	16,9	15,8	16,8
EBIT-% (oik.)	60,4 %	55,5 %	54,9 %
EPS (oik.)	1,30	1,21	1,30
Osinko	1,36	1,15	1,31
Osinko %	8,7 %	16,9 %	19,3 %
P/E (oik.)	12,0	5,6	5,2
EV/EBITDA	8,0	3,1	2,8

Fokus jälleen kiinteistörahastojen myynnissä

Sisäänkirjautuminen vaadittu

Tunnusluvut24.08.2023

Foorumin keskustelut