KPY siirtyy parhaillaan perinteisestä tasesijoittajasta kohti tasesijoittajan ja rahastotoimijan hybridiä, kun se kerää uutta pääomasijoitusrahastoa ja tähtää myös infrastruktuurirahastoihin. Tällä hetkellä sijoitussalkun nettovarallisuudesta kuitenkin lähes puolet muodostuu Kuopion toimistokiinteistöistä. Strategiamurros tarjoaa selkeää kasvupotentiaalia, mutta etenkin varainkeruun onnistumiseen ja Kuopion toimistomarkkinaan liittyy mielestämme merkittävää riskiä. Osakkeen arvostus on kuitenkin painunut erittäin matalaksi (P/NAV 0,46x), mikä tekee tuotto-odotuksesta houkuttelevan kärsivälliselle sijoittajalle. Aloitamme seurannan 5,10 euron tavoitehinnalla ja Lisää-suosituksella.

Matkalla kohti rahastotoimijan ja tasesijoittajan hybridiä

KPY on osuuskuntamuotoinen sijoitusyhtiö, jonka juuret ulottuvat vuoteen 1883 ja puhelinliiketoimintaan asti. KPY:n nykyinen sijoitusstrategia nojaa kolmeen sijoitussalkkuun: infrastruktuurisijoitukset, private equity ja tasesijoitukset. Infrastruktuuri muodosti Q1’26 lopussa 47 % konsernin nettovarallisuudesta (NAV) ja se koostuu täysin Novapoliksesta, joka omistaa pääasiassa toimistoja Kuopiossa. Tulevaisuudessa KPY tavoittelee laajentavansa myös infrastruktuurirahastojen suuntaan pääomistamansa hallinnointiyhtiön kautta.

Private equity (12 % NAV:sta) taas koostuu täysin pääomasijoitusyhtiö Senticasta, jonka KPY osti vuonna 2025. Senticalla oli olemassa yksi vanhempi rahasto ja nyt yhtiö tavoittelee noin 200 MEUR:n rahaston keräystä, jossa KPY toimii ankkurisijoittajana 50 MEUR:n sijoituksella. Tasesijoitukset (28 % NAV:sta) koostuvat sijoituksista 5 yhtiöön, joista osa on ollut salkussa pitkään. Tasesijoituksista arviomme mukaan noin puolet muodostaa KPY:n täysin omistama tietoverkkojen rakentaja, urakoija ja operoija Voimatel. KPY tavoittelee tasesijoituksista hallittua irtaantumista seuraavien 5 vuoden aikana. Jatkossa KPY tekee tasesijoitukset pääasiassa sen itse hallinnoimien rahastojen kautta. KPY:n historiallinen track-record on arviomme mukaan melko vaisu, mutta kehitys on ollut lupaavaa lyhyellä aikavälillä. Raportoidut hallinnointikulut olivat viime vuonna noin 0,6 % NAV:sta, mikä on varsin tehokas taso. Suhteessa omaan NAV-arvioomme taso on kuitenkin korkeampi (0,8 %), ja arvioidut emoyhtiön kiinteät kulut ylittivät selvästi raportoidut hallintokulut. Tarkkaa näkyvyyttä emoyhtiön kulurakenteeseen ei kuitenkaan ole. KPY:n sijoitusstrategia on hajautunut, mutta tällä hetkellä sijoitussalkku on hyvin keskittynyt sen painottuessa Kuopion toimistokiinteistöihin.

Arvoajurit nojaavat Novapolikseen, Senticaan ja Voimateliin,

Lähivuosien tuloskehitystä ja nettovarallisuuden kasvua määrittävät ennusteissamme erityisesti Novapoliksen kehitys ja arvostus, Sentican rahastoliiketoiminnan ylösajo ja varainkeruussa onnistuminen sekä Voimatelin operatiivinen kehitys. Senticassa on kasvupotentiaalia, mutta varainkeruuseen liittyy myös selkeää riskiä. Rahastoliiketoiminnan rakentaminen kestävälle palkkiovirtatasolle vie tyypillisesti vuosia silloinkin, kun kaikki onnistuu. KPY:n nykyiseen kehitysvaiheeseen liittyy mielestämme selkeää riskiä, jonka takia pörssissä selvä tasealennus on perusteltu. Keskeiset riskit liittyvät KPY:n nykyiseen strategiamurrosvaiheeseen (rahastoliiketoiminta) liittyvä epävarmuus ja korkea riskitaso, Kuopion toimistokiinteistöjen merkittävä keskittymä sijoitussalkussa sekä listaamattomien omaisuuserien arvonmääritykseen liittyvä epävarmuus.

Erittäin matalaksi painunut arvostustaso tekee tuotto-odotuksesta houkuttelevan

Arvotamme KPY:tä ensisijaisesti nettovarallisuuteen (NAV) perustuvalla osien summa -laskelmalla, jossa sovellamme 25 %:n sijoitusyhtiöalennusta. NAV-laskelmamme on tehty melko konservatiivisilla oletuksilla ja laskelmamme osakekohtainen arvo on 7,42 € ilman sijoitusyhtiöalennusta ja 5,57 € sijoitusyhtiöalennuksen kanssa. Lyhyellä aikavälillä arvostusta tulee painamaan todennäköisesti myyntipaine vanhojen omistajien puolelta, mutta näemme tämän jo näkyneen riittävästi osuuskurssissa 12 %:n kurssilaskun myötä. KPY:n NAV-pohjainen arvostustaso onkin painunut erittäin matalaksi (P/NAV 0,46x) Näemme sijoittajan tuotto-odotuksen, joka koostuu arvostustason noususta, sekä maltillisesta NAV:n kasvusta ja 2-3 %:n osinkotuotosta ylittävän 10 %:n oman pääoman tuottovaateemme. Näin ollen matala lähtöarvostus tarjoaa nähdäksemme houkuttelevan riski/tuottosuhteen kärsivälliselle sijoittajalle, mutta tasealennuksen olennainen kaventuminen vaatii arviomme mukaan näyttöjä etenkin pääomasijoitustoiminnan onnistuneesta skaalaamisesta sekä todisteita Novapoliksen nykyisen erinomaisen kannattavuustason ylläpitämisestä.