Ovaro Kiinteistösijoitus: Korkojen nousu iskee strategian ytimeen

Käännämme Ovaron suosituksen Vähennä-tasolle (aik. Lisää) ja laskemme tavoitehintamme 3,30 euroon (aik. 3,70 €). Lähi-idän kriisin eskaloituminen on nostanut inflaatio-odotuksia, mikä on nostanut räväkästi korkotasoa. Korkojen nousu iskee Ovaron strategian ytimeen, joka nojaa taseen kierrättämiseen ja uusien hankkeiden aloittamiseen. Tämä korostuu erityisesti hyvin vaisussa uudisasuntomarkkinassa, minkä takia ennusteriskit ovat kasvaneet lähivuosille. Matala tasepohjainen arvostus (2025 P/B 0,58x) tuo osakkeelle turvaa nykyisessä epävarmuudessa, mutta näemme, että muuttuneilla ennusteillamme osakkeen tuotto-odotus jää alle oman pääoman tuottovaatimuksemme (12 %) lyhyellä aikavälillä.

Korkojen nousu iskee Ovaron strategian ytimeen

Iranin tilanteen kärjistyminen ja Lähi-idän epävarmuus luovat painetta energian hintoihin ja globaaleihin toimitusketjuihin, mikä voi kiihdyttää jälleen inflaatiota. Se olisi mielestämme myrkkyä Suomen kiinteistö- ja rakennusmarkkinalle nykyisessä heikossa taloustilanteessa. Ovaron osta-kehitä-myy-strategia edellyttää toimivaa transaktiomarkkinaa, jota nyt nähty korkojen nopea nousu jälleen haastaa. Kiinteistömarkkinoilla paljon käytetty 5 vuoden Euribor Swap on noussut 0,5 %-yksikköä alkuvuonna ja on nyt jälleen noin 3 %. Alimmillaan taso kävi 2 %:ssa vuoden 2025 alussa. Noussut korkotaso voi mielestämme jälleen jarruttaa aiemmin piristynyttä Suomen ammattimaista kiinteistömarkkinaa ja aiheuttaa painetta käypiin arvoihin. Lisäksi tämä vaikuttaa suoraan Ovaron korkokustannuksiin. Uudisrakentamisen lisäksi tämä vaikeuttaa taseen kierrättämistä, joka on yhtiön strategian keskiössä.

Uudisasuntomarkkinan alakulo jatkuu

Rakennusteollisuus (RT) päivitti hiljattain näkemystään uudisasuntomarkkinan lyhyen aikavälin tilanteesta merkittävästi alaspäin. Vielä syksyllä RT odotti, että vuonna 2026 Suomessa aloitetaan 9000 vapaarahoitteista asuntoa, kun nyt ennuste putosi 3400 asuntoon. Myös vuonna 2027 RT odottaa vain 5500 vapaarahoitteisen asunnon aloitusta. Samaan aikaan valtion tukemien ARA-asuntojen rakentamisen volyymi tulee laskemaan selvästi. Etenkin uudisasuntojen sijoittajakysyntä on romahtanut erittäin alhaiselle tasolle. Laskeneiden asuntojen hintojen ja korkeiden rakennuskustannusten vuoksi sijoittajien näkökulmasta jo olemassa olevien asuntokohteiden hankinta on tällä hetkellä selvästi houkuttelevampaa kuin uudiskohteiden rakentaminen.

Siirsimme asuntohankkeiden käynnistysodotuksia eteenpäin

Korkojen nousun ja markkinariskien kasvun takia siirsimme uusien asuntohankkeiden odotuksiamme eteenpäin ja arvioimme yhtiön pääsevän käynnistämään Jyväskylän Kortepohjan hankkeen nyt vuonna 2028. Lisäksi nostimme korkokuluennusteitamme noin 0,5 %-yksiköllä. Myös Keravan asuntohankkeen myyntiin kohdistuu nyt aiempaa enemmän riskiä (Q4'25 myyty 8/19 asuntoa). Selvästi laskenut vuoden 2028 tulosennusteemme kuvastaakin Ovaron ennusteiden herkkyyttä yksittäisten hankkeiden ajoitusmuutoksille tilanteessa, jossa hankevolyymit ovat yhä epätasaisia ja vaikeasti ennakoitavia. Ovaron lyhyen aikavälin keskeiset hankkeet – Kuopion Teollisuuskatu, Levin majoituskohde ja Kukkulan aloituskortteli – etenevät arviomme mukaan kuitenkin aikataulussaan ja näissä onnistuminen on nyt erittäin kriittistä.

Matala arvostus tarjoaa puskuria, mutta nousseet ennusteriskit laskevat lyhyen aikavälin tuotto-odotusta

Ovaron matala tasepohjainen arvostus (2025 P/B 0,58x) tuo osakkeelle turvaa nykyisessä epävarmuudessa, mutta näemme, että muuttuneilla ennusteillamme osakkeen tuotto-odotus jää alle oman pääoman tuottovaatimuksemme (12 %). Tuottovaatimuksemme on melko korkea, sillä nykyiseen liiketoiminnan kehitysvaiheeseen liittyy korkea riski, erityisesti nyt nähdyn korkojen nousun seurauksena. Alennus on myös osin perusteltu, sillä ennustamamme oman pääoman tuotto jää matalaksi (2026-2028 ka. ~6,6 % oik. aineettoman omaisuuden poistoista). Ovarolla on sen arvostukseen nähden jo huomattava hankekanta, mutta näemme sen realisoitumiseen liittyvän ajoitusriskin kasvaneen korkojen nousun ja uudisasuntorakentamisen heikon tilanteen vuoksi. Siirrymme nyt odottamaan parempaa ostopaikkaa ja päivitämme suosituksemme Vähennä-tasolle (aik. Lisää).