Ovaro laaja raportti: Pörssin uusi kiinteistökehittäjä

Ovaro on myynyt heikkolaatuiset asuntonsa ja skaalaa ylös lähivuosina osta-kehitä-myy-liiketoimintamallia, jonka keskiössä on Jyväskylän Kukkula-hanke. Rakennuttamistoiminnan ylösajoa on potkittu eteenpäin radikaalisti heikentyneessä uudisrakennusmarkkinassa, ja odottamaamme tuloskasvuun liittyy edelleen merkittävää epävarmuutta erityisesti ulkoisten riskien takia. Tasearvostus (P/B 0,62x) on matala, mutta peilattuna nykyisen murrosvaiheen korkeaan riskiprofiiliin ja lähivuosien ~7 % ROE:een, tuotto-odotus jää lyhyellä aikavälillä alle korkean tuottovaateemme. Laskemme ennustemuutosten ajamana tavoitehintamme 3,75 euroon (aik. 4,10 euroa) ja suosituksemme vähennä-tasolle (aik. lisää).

Aktiivinen osta-kehitä-myy-kiinteistösijoittaja

Ovaro on suomalainen aktiivinen kiinteistösijoitusyhtiö, joka ostaa, omistaa, kehittää, vuokraa, rakennuttaa ja myy asuntoja ja toimitiloja. Yhtiö on loppusuoralla vaikeassa muutosmatkassaan vuodesta 2017, jossa se on luopunut lähes kokonaan vanhasta heikkolaatuisesta asuntoportfoliostaan (>1500 asuntoa) ja siirtynyt uuteen osta-kehitä-myy -strategiaan. Nykyjohdon alaisuudessa yhtiöllä on hyviä näyttöjä uusista investoinneista. Kiinteistöportfolion käypä arvo oli Q4’24 lopussa 34,2 MEUR (+9,2 MEUR osakkuusyhtiöomistus), ja portfolio koostuu lähes täysin toimitiloista, tonteista ja kehityskohteista. Alueellisesti Jyväskylällä on tällä hetkellä erittäin suuri paino, mikä nostaa alueriskiä. Muita keskeisiä alueita ovat Tampere, pk-seutu ja Kuopio. Raportoitu tuloskehitys on ollut edelleen heikkoa asuntojen myyntitappioiden ja arvonalentumisten painamana. Operatiivinen kehitys on ollut maltillisen positiivista ja osakekohtainen nettovarallisuus on kääntynyt viime vuosina jälleen nousuun, joskin Q4’24 toi positiiviseen trendiin kolauksen. Tase on nyt asuntomyyntien jälkeen terve (omavaraisuusaste 68 %, LTV 44 %) ja yhtiön rahoitettavuus on parantunut., mikä luo pohjaa tulevien vuosien merkittäville investointitarpeille. Ovaro skaalaa rakennuttamistoimintaansa lähivuosina, ja tämän keskiössä on Jyväskylän Kukkulan aluekehityshanke, jonka yhtiö osti vuonna 2024 kokonaan omistukseensa. Kukkula-hanke tarjoaa yhtiölle 15 vuoden asuntorakennuttamisen kehitysputken, ja sen onnistumisella on erittäin kriittinen rooli yhtiön sijoitustarinassa.

Odotamme tuloskasvua lähivuosina, mutta yhtiön oman hallinnan ulkopuolella olevat riskit pysyvät korkeina

Laskimme ennusteitamme odotuksia heikomman Q4:n ja hankkeiden käynnistymiseen liittyvien odotustemme lykkääntymisen seurauksena. Ennustamme Ovaron nettotuloksen nousevan maltillisesti 0,9 MEUR:oon vuonna 2025 ja vuosina 2026-2028 2,8-5,2 MEUR:oon positiivisten käyvän arvon muutosten sekä rakennuttamisen volyymin ja nettotuottojen kasvun ajamana. Ennustamme oman pääoman tuoton olevan vuosina 25-28 keskimäärin noin 7 %. Ennusteisiin liittyy selvää epävarmuutta, koska tulovirrat ovat riippuvaisia rakennuttamishankkeiden käynnistymisestä. Erityisesti Kukkula-hankkeen viivästymisellä olisi merkittävä negatiivinen vaikutus lyhyen aikavälin ennusteisiin. Suomen ja Jyväskylän heikko yleinen taloustilanne (korkea työttömyys) sekä avoimien kiinteistörahastojen ongelmat varjostavat jo ennestään erittäin vaikeaa uudisasuntorakentamisen markkinaa. Taloustilanteen ennustetaan parantuvan 2025, mutta Jyväskylä voi kärsiä suhteellisesti enemmän kuin suurimmat kaupungit mahdollisesta parantumisen lykkääntymisestä.

Jäämme odottamaan parempaa ostopaikkaa ja tuloskasvunäkymän selkeytymistä

Ovaron tase arvostetaan pörssissä huomattavalla alennuksella suhteessa sen nettoarvoon (P/B 0,62x ja P/EPRA NAV 0,69x), mutta suhteutettuna ennustamaamme oman pääoman tuottoon (2025-2028 ka. ~7 %) ja 10-12 %:n oman pääoman tuottovaateeseen, merkittävä alennus on perusteltu. Nykyhetkessä oman pääoman tuottovaatimuksemme on lähempänä haarukan ylälaitaa, koska hankeputken realisoitumisen ajoitukseen liittyy edelleen merkittävää epävarmuutta nykyisessä hyvin epävarmassa uudisasuntorakentamisen tilanteessa. Kiinteistöomaisuuden tasearvo on mielestämme nyt kurantti, mutta varoista 26 % nojaa tulevaisuuden odotuksiin (aineeton omaisuus ja verosaamiset). Matalan tasearvostuksen myötä näemme tuotto-odotuksen selvästi positiivisena, mutta se jää nykyhetkessä korkean tuottovaatimuksemme alapuolelle.