contentSlug

type

ContentSlug_ContentQuery

slug

ContentPageContentQuery

content

trendingContent

query ContentSlug_ContentQuery(
  $contentSlug: String!
  $type: [ContentType!]
) {
  ...ContentPageContentQuery_13QmVO
}

fragment CompanyDetails_Content on Content {
  __isContent: __typename
  companies {
    name
    description
    pageUrl
    id
  }
}

fragment CompanyTagList on Company {
  pageUrl
  name
  viewerIsFollowing
}

fragment ContentBasicInfo on Content {
  __isContent: __typename
  id
  type
  title
  lang
  companies {
    ...CompanyTagList
    id
  }
  ...PublishingDetails
  ...Reactions
}

fragment ContentMetadata on Content {
  __isContent: __typename
  type
  title
  lang
  pageUrl
  alternatePageUrls {
    pageUrl
    lang
  }
  imgUrl
  description
  ... on Video {
    liveTime
    videoUrl
  }
  ... on Webcast {
    liveTime
    videoUrl
  }
}

fragment ContentPageContentQuery_13QmVO on Query {
  content(slug: $contentSlug, type: $type) {
    __typename
    id
    type
    title
    isPremium
    lang
    htmlBody
    companies {
      forum {
        latestPosts {
          ...ForumPosts
        }
      }
      defaultInstrument {
        isin
        id
      }
      id
    }
    slug
    ... on CompanyReport {
      reportUrl
    }
    ... on ThirdPartyCompanyReport {
      reportUrl
    }
    ... on StockExchangeRelease {
      reportUrl
    }
    ...ContentBasicInfo
    ...ContentMetadata
    ...PriceAndRecommendation_Content
    ...CompanyDetails_Content
    ...ReportLink_Content
    ...KeyFigures_Content
  }
  ...TrendingContent_1jQ2Cn
}

fragment ForumPosts on ForumPost {
  text
  likesCount
  url
  author
  postedAt
  authorImgUrl
}

fragment KeyFigures_Content on Content {
  __isContent: __typename
  companies {
    defaultInstrument {
      estimateData {
        modelType
        reportingCurrency
      }
      snapshot {
        transaction {
          date
          actualized {
            year
            quarter
            revenue
            revenueGrowth
            ebitAdjusted
            ebitReported
            ebitda
            enterpriseValue
            epsAdjusted
            dividend
            dividendYield
            sharePrice
          }
          estimates {
            year
            quarter
            revenue
            revenueGrowth
            ebitAdjusted
            ebitReported
            ebitda
            enterpriseValue
            epsAdjusted
            dividend
            dividendYield
            sharePrice
          }
        }
      }
      id
    }
    id
  }
}

fragment PriceAndRecommendation_Content on Content {
  __isContent: __typename
  createdAt
  companies {
    id
    name
    viewerIsFollowing
    defaultInstrument {
      snapshot {
        priceData {
          date
          lastPrice
          tradeCurrency
        }
        transaction {
          date
          recommendation
          targetPrice
        }
        prevTransaction {
          recommendation
        }
      }
      id
    }
  }
}

fragment PublishingDetails on Content {
  __isContent: __typename
  createdAt
  publishers {
    name
    imgUrl
  }
  authors {
    __typename
    id
    name
    slug
    imgUrl
    jobTitle
  }
  ... on Video {
    liveTime
  }
  ... on Webcast {
    liveTime
  }
}

fragment Reactions on Content {
  __isContent: __typename
  id
  reactionGroups {
    reactionType
    reactionsCount
    viewerReacted
  }
}

fragment ReportLink_Content on Content {
  __isContent: __typename
  type
  isPremium
  ... on CompanyReport {
    reportUrl
  }
  ... on ThirdPartyCompanyReport {
    reportUrl
  }
  ... on StockExchangeRelease {
    reportUrl
  }
}

fragment TrendingContent_1jQ2Cn on Query {
  trendingContent(type: ARTICLE) {
    __typename
    id
    title
    lang
    pageUrl
    createdAt
    type
    imgUrl
    companies {
      squareLogoUrl
      id
    }
    authors {
      __typename
      imgUrl
      id
    }
    publishers {
      imgUrl
    }
  }
}


__typename

title

isPremium

lang

htmlBody

companies

createdAt

publishers

authors

reactionGroups

pageUrl

alternatePageUrls

imgUrl

description

Sapattivapaalla

Sauli Vilén

Analyytikko

Kasper Mellas

Titanium on vuonna 2009 perustettu suomalainen, pankkiryhmistä riippumaton konserni, joka keskittyy rahastoihin, sijoitus- ja omaisuudenhoitopalveluihin sekä vakuutusedustukseen. Yhtiön päätuotteena on Titanium Hoivakiinteistörahasto ja pääkohderyhmänä ovat varakkaat yksityishenkilöt.

Joulukuun hoivan rapsa, osuudenomistajat -38kpl.            titanium.fi              titanium-hoivakiinteisto-kuukausikatsaus-joulukuu-2024.pdf    143.99 KB

Hyviä pointteja. Ongelma tässä ei ole se, että hoivarahasto olisi huono tai huonosti hoidettu vaan tämä osin aiheettakin lietsottu massapaniikki kiinteistörahastoihin sijoittaneiden keskuuteen.

Joulukuussa 2020 hoivan osuuden arvo oli 161,83 euroa. Rahaston koko oli 617 M€ ja kiinteistöjen pinta-ala oli 201000 neliötä. Josta saadaan keskimääräiseksi neliöhinnaksi n. 3070 €/neliö. Marraskuussa 2024 hoiva oli 680 M€ ja neliöitä 208000. Josta neliöhinta 3270 €/neliö. Ottaen huomioon rakennuskustannusten ajoittain rajukin nousu ja että myös hoivan rakennuskanta on jonkin verran em. aikavälillä uudistettu, aika vaikea em. datasta on laskea, että hoivan tuotto em. neljältä vuodelta on ollut pääasiassa arvon nousua ja exel-rahaa. Kuten jotkut analyytikot ovat osanneet palstalla kuitenkin laskea. Syyskuussa 2023 hoivan osuuden arvo oli  170,30 €. Joulukuusta 2020 arvo oli noussut 8,47€.  2021-2023 osuudelle maksettiin tuotto-osuutta yhteensä 22,37€. Suhteellisen yksikäsitteinen tuotto osuuden omistajalle vajaasta kolmesta vuodesta oli siis 30,84€ eli n.20%. Vaikka palstan “tietäjät” taas viime päivinä ovatkin osanneet kertoa, että ei hoiva mitään tuota, koska rahat menevät korkoihin ja hallinnointipalkkioihin.

Noinhan se sinänsä on. Voi tilannetta verrata jossain mielessä myös vähävaihtoiseen osakkeeseen. Jos yrität myydä väkisin kerralla paljon osakkeita, kun ostolaita on ohut, osakkeen hinta romahtaa. Titaniumin hoiva tai eQ:n yhteiskuntakiinteistöt rahasto (en muista kumpi vai oliko peräti molemmat) oli muutamia vuosia sitten jonkin aikaa kiinni merkinnöiltä, kun markkinalla ei ollut riittävästi järkevään hintaan ostettavia kohteita. Näin ne tilanteet vaihtelee suhdanteiden mukaan.

Tässä on nyt mielenkiintoiset ajat sekä rahaston osuudenomistajilla että itse yhtiön osakkeen omistajilla. Rahaston NAV ei ole kaukana ATH arvosta ja tätä asiaa monet alalla pitävät hyvin kyseenalaisena, etenkin jos vertaa kilpailijoihin ja muuhun kiinteistömarkkinaan. NAV kuitenkin muodostuu yksinkertaistettuna kaavalla laskentapäivän rahaston varat - rahaston velat toisin sanoen kiinteistöjen arvo + rahavarat - velat. Vuokratulot NAVia toki pitää elossa, mutta väittäisin, että kiinteistöjen oikea arvo on suuri kysymysmerkki. Jos vaikka esimerkiksi jokainen kiinteistö olisi alueella, jossa ei ole kahden vuoden aikana myyty yhtäkään kiinteistöä, niin miten rahaston omistamat kiinteistöt voidaan arvottaa, ottamalla neliöhinta jostain 100km päässä olevasta seuraavasta kylästä, jossa on tehty yksi kiinteistökauppa? Nyt toki kiinteistöjä omistetaan ympäri suomea, mutta niitä on myös jossain aivan metsässä, jossa todennäköisesti ei ole hirveästi vertailukohtia. Toisaalta sitten isommat kaupungit joissa kiinteistöjä omistetaan, niin siellä kauppa ei käy tai käy liian alhaisella hinnalla. Eli muut myy kiinteistöjä ilmeisesti ihan polkuhintaan, jos niitä menee kaupaksi? Tästä herää kysymys, että miten kiinteistöjen arvot on keksitty? Jos kiinteistöt eivät mene kaupaksi sillä hinnalla, jolla ne on NAViin laskettu, niin silloin niiden arvoja ja NAVia pitäisi varmaan laskea? Tällaista ei kuitenkaan juurikaan ilmeisesti ole kyseisen rahaston kohdalla tapahtunut. En toki osaa aivan tarkasti sanoa miten kiinteistöjen arvostusprosessi toimii tämän rahaston tapauksessa, mutta kyllä tämä hieman kyseenalaiselta vaikuttaa. Laitetaan lunastukset kiinni, koska kiinteistöjä ei saada myytyä, ei myydä kiinteistöjä, koska hinnat ovat liian matalat. Eli firmalla on näkemys, että kiinteistön arvo on X, mutta se ei mene sillä hinnalla kaupaksi. Eikö tällöin sen pitäisi näkyä myös NAVissa? Muutenhan jokaisen kiinteistön kohdalla voidaan todeta, että kiinteistön arvon pitäisi olla XY, jolloin NAV ei laske vaikka kiinteistöt eivät mene kaupaksi. Tämä tuntuu todella keinotekoiselta NAV-arvon korkealla pitämiseltä. Olen kohtuullisen varma, että rahaston NAVin pitäisi romahtaa, kuten muillakin rahastoilla on käynyt, ellei sitten rahasto pidetä vuosia kiinni ja NAV-arvoja keinotekoisesti ylhäällä. En ole sen kummemmin itse yhtiöön perehtynyt, mutta olettaen, että tämä rahasto on kohtuullisen isossa roolissa yhtiön tuloksenteossa, niin voi olla ikävät ajat edessä, jos tätä ei ole kunnolla huomioitu. Olettaen, että rahaston NAV laskisi kunnolla, niin tuottosidonnaista palkkiota ei todennäköisesti pystytä perimään pitkään aikaan, koska rahastolla on käytössä ns. high-water-mark-arvo eli jos vaikka nyt vuoden 2023 lopun NAV olisi edellinen kerta, kun tuottosidonnaista on peritty, niin tällöin seuraavan kerran tuottosidonnaista voidaan periä, kun rahasto on tuottanut tarpeeksi hyvin + noussut yli tuon vuoden 2023 lopun NAV-arvon, jos en ihan väärin ole ymmärtänyt. Vielä lisäksi, jos NAV laskee → rahaston AUM laskee → alhaisemmat hallinnointipalkkiot. Jos lunastuksia tulee paljon → rahaston AUM laskee → alhaisemmat hallinnointipalkkiot. Hoivakiinteistöt -rahaston AUM on lähes 2x muiden rahastojen yhteenlaskettu AUM, joten kyllä tämä kohtuullisen riskin asettaa itse yhtiölle ainakin näin rahastojen näkökulmasta.

Päästääkseen takaisin tuohon nettovuokratuottoa vastaavaan tuottoon tulisi rahaston kohteiden arvonnousun ja/tai rakentamisen muodostaa myös lisäarvoa, koska nettovuokratuotosta otetaan vielä pois rahaston kulut sisältäen mm. rahoituskulut ja Titaniumin oma hallinnointipalkkion.

Todellisuus on sitä että kuluja ei saada alas, mutta kasvua voidaan hillitä. Eli sote-kustannukset nousee vain 3% sen sijaan että nousisi 10%. Ei niitä alas kukaan sieltä saa. Vanhuksia hoidetaan enenevissä määrin kotiin mutta palvelutaloissa hoidetaan niitä jotka on käytännössä vuodepotilaita. Ei sellaisia kotiin hoideta jatkossakaan. Tuo kaikki on täysin totta mitä kirjoitat mutta ei se tule taloja tyhjentämään, vaan tarkoittaa ainoastaan sitä että niitä taloja ei tarvita vielä 30% lisää vaikka oikea tarpeen kasvu olisi sitä luokkaa.

Titanium

Yhtiön H1 meni täysin odotuksiemme mukaisesti ja yhtiö jatkoi vahvaa tuloskasvuaan. Yhtiön tuloskasvunäkymät säilyvät vaikeasta pääomamarkkinasta huolimatta suotuisina ja odotamme yhtiön jatkavan...

<p>Yhtiön H1 meni täysin odotuksiemme mukaisesti ja yhtiö jatkoi vahvaa tuloskasvuaan. Yhtiön tuloskasvunäkymät säilyvät vaikeasta pääomamarkkinasta huolimatta suotuisina ja odotamme yhtiön jatkavan selvää tuloskasvua kiinteistörahastojen vetämänä. Osakkeen arvostus on edelleen hyvin edullinen ja näemme tämän yhdessä tuloskasvun ja sektorin korkeimman osingon kanssa tarjoavan edelleen erinomaisen riski-/tuottosuhteen.</p> 

	2021	22e	23e
Liikevaihto	23,1	28,4	31,2
kasvu-%	14,42 %	22,92 %	9,81 %
EBIT (oik.)	13,6	17,4	18,6
EBIT-% (oik.)	58,69 %	61,35 %	59,60 %
EPS (oik.)	1,08	1,35	1,45
Osinko	0,91	1,14	1,22
Osinko %	6,07 %	13,53 %	14,56 %
P/E (oik.)	13,87	6,21	5,80
EV/EBITDA	9,78	3,72	3,35

Vakuuttavaa tekemistä

Sisäänkirjautuminen vaadittu

Titanium

Tunnusluvut25.08.2022