Asuntosalkku H2’25 förhandskommentar: Nästa års steg i sikte

Automatisk översättning: Ursprungligen publicerad på finska 2025-11-26 05:50 GMT. Ge feedback här.

Källa: Inderes

Asuntosalkku publicerar sin H2’25-rapport (perioden 1.4.2025-30.9.2025) torsdag morgon kl. 8.00. Jämförelsemässigt förväntar vi att nettouthyrningsintäkterna har förblivit stabila, även om de rapporterade intäkterna minskar på grund av harmoniseringen av räkenskapsperioderna i Estland. Vi förväntar oss inte att räntesänkningarna ännu kommer att ge fullt stöd till resultatet, vilket innebär att vi bedömer att kassaflödet och det justerade resultatet förblir låga. Vi bedömer att förändringarna i verkligt värde är mycket måttliga efter nedgångarna i de senaste rapporterna. Det mest intressanta i rapporten kommer att vara den nya guidningen, utvecklingen av bostadsförsäljningen i Estland och utvecklingen av den genomsnittliga räntan på lånen.

Stabila intäkter förväntas

Vi estimerar att Asuntosalkkus rapporterade bruttointäkter minskade med cirka 9 % under H1 jämfört med jämförelseperioden och uppgick till 8,4 MEUR (H2’24: 9,2 MEUR). Bakgrunden till nedgången är harmoniseringen av de estniska dotterbolagens räkenskapsperioder, vilket innebar att förra årets H2 inkluderade två extra månader för dessa. Justerat för detta uppskattar vi att bruttohyrorna ligger ungefär på förra årets nivå. Företaget har fortsatt med lönsam försäljning av bostäder i Estland och vi uppskattar att realiserade försäljningsvinster från dessa uppgick till cirka 0,6 MEUR, vilket innebär att vi uppskattar att omsättningen under H2 var cirka 9,1 MEUR. Vi estimerar att den ekonomiska uthyrningsgraden har förblivit stabil på 97,4 % (H1’25: 97,7 %). Vi estimerar att de justerade nettouthyrningsintäkterna också låg på ungefär samma nivå som förra året.

Vi förväntar oss en tydligare minskning av de fasta kostnaderna, eftersom kostnadsnivån under jämförelseperioden ökade på grund av refinansieringen av de finska lånen. Följaktligen förväntar vi oss att EBITDA, rensat från harmonisering och engångsposter, har ökat något från jämförelseperioden till 4,2 MEUR. I rapporten blir det intressant att se hur räntekostnadsprocenten har utvecklats efter att räntesänkningarna realiserats i år. I H1’25-rapporten var Asuntosalkkus genomsnittliga låneränta fortfarande relativt hög, 4,6 % (jämfört med H1’24: 5,3 %). Vi har uppskattat att räntekostnadsnivån ligger ungefär på H1’25-nivån (3,8 MEUR) och att räntesänkningarna kommer att realiseras i resultatet mer nästa år. Förra året var räntekostnaderna exceptionellt höga under H2 på grund av engångskostnader i samband med refinansieringen av den finska portföljen.  Följaktligen estimerar vi att det realiserade resultatet uppgick till 0,6 MEUR (H2’24: 0,2 MEUR). Vi estimerar att kassaflödet (FFO) förblev mycket lågt, cirka 0,3 MEUR (H1’25: 0,3 MEUR).

Vi förväntar inga betydande ändringar i verkligt värde

Asuntosalkku har låtit göra externa värderingar av investeringsfastigheternas verkliga värden för H2-rapporten. Vi estimerar att de verkliga värdena i Tallinn har ökat med 0,4 MEUR, vilket skulle motiveras av värderingsnivåer för genomförda försäljningar som är betydligt högre. Den professionella transaktionsmarknaden har förblivit mycket trög i Estland, varför det knappast har funnits någon marknadsbevisning om avkastningskravsnivåerna där i år. I Finland förväntar vi oss en liten negativ ändring i verkligt värde på -0,3 MEUR, eftersom vi förväntar oss att hyresutvecklingen har fortsatt att vara svag på den fortfarande mycket svåra hyresmarknaden i huvudstadsregionen. De verkliga värdena för hela portföljen sjönk fortfarande tydligt förra året (-7,2 MEUR) och även under H1’25 (-5,4 MEUR).

En intressant punkt i H2-rapporten är också räntekostnaderna, då vi får se hur räntesänkningen hittills har realiserats i företagets resultat. Vi har uppskattat att räntekostnadsnivån kommer att ligga på ungefär H1’24-nivån (3,8 MEUR) och att räntesänkningarna kommer att realiseras i resultatet mer nästa år. Förra året var räntekostnaderna exceptionellt höga under H2 på grund av engångskostnader i samband med refinansieringen av den finska portföljen. Som en summa av de föregående faktorerna estimerar vi att EPS uppgick till 0,77 euro (H2’24: -7,47 €).

Nästa års guidning i fokus för vår uppmärksamhet

Inför H2-rapporten estimerar vi att omsättningen för räkenskapsåret 2026 kommer att uppgå till 17,3 MEUR, vilket helt baseras på hyresintäkter och inte inkluderar realiserade överlåtelsevinster.  Vi estimerar att bruttohyresintäkterna kommer att öka med knappt 2 %, då vi bedömer att Asuntosalkku kommer att kunna höja hyresnivåerna något i både Finland och Estland. Hyresmarknaden i huvudstadsregionen ser dock fortfarande så trög ut att det knappast kommer att ske någon större hyrestillväxt under H1. Något bättre är dock i sikte, då beläggningsgraden gradvis har börjat förbättras. Enligt KTI:s statistik var uthyrningsgraden i huvudstadsregionen i slutet av Q3 knappt 94 %, vilket är en tydlig förbättring från drygt 91 % ett år tidigare. Överutbudssituationen kommer dock enligt vår bedömning att fortsätta även nästa år. Den ekonomiska situationen i Estland har vänt något till det bättre under året. Arbetslösheten sjönk till 7,1 % under Q3 (Q2’25: 7,8 % och Q3’24: 7,4 %). Europeiska unionens estimat förväntar att Estlands bruttonationalprodukt växer med 0,6 % i år och 2,1 % nästa år. Under Q2 fortsatte även priserna på lägenheter att stiga med 4,5 % trots den starka utvecklingen under de senaste åren.

Vi estimerar att det realiserade resultatet kommer att uppgå till 2,2 MEUR nästa år (2025e: 2,0 MEUR). Resultatet stöds framför allt av sjunkande finansieringskostnader drivna av räntesänkningar. Nu har dock Euribor visat en liten uppgång, vilket sannolikt kommer att höja vår prognos för nästa års finansiella kostnader något. FFO (kassaflöde före förändring i rörelsekapital) ger en bättre bild av den operationella resultatutveckling vi förväntar oss. Vi förväntar att den kommer att öka till 2,5 MEUR (2025e: 0,5 MEUR). Vi anser att det vore positivt om Asuntosalkku även gav guidning för FFO. Detta skulle ge ytterligare visibilitet i företagets kassaflödesgenererande förmåga för nästa år, då räntenivån har vänt till en tydlig nedgång.

Bostadsförsäljningen i Tallinn är återigen ett mycket aktuellt tema

En intressant del av H2-rapporten kommer återigen att vara utvecklingen av bostadsförsäljningen i Tallinn. Företaget har lyckats sälja bostäder klart över värderingsnivåerna och vi förväntar oss att detta har fortsatt. Asuntosalkku har allokerat medel som frigjorts från försäljningen till återköp av egna aktier, vilket vi anser är en förnuftig kapitalallokering med nuvarande värdering (-16 % balansräkningsnedsättning och -36 % NAV-nedsättning). Vi bedömer att företaget kommer att allokera de frigjorda kapitalen till återköp av egna aktier och amortering av lån, och vi förväntar oss inte att företaget kommer att betala utdelning från räkenskapsperiodens resultat.