Edellisessä kvartaaliraportissa kirjoitimme, että kiinteistömarkkinan transaktiovolyymi näyttää kvartaalitasolla vakiintuneen 4–5 miljardiin euroon Pohjoismaissa. Monet varmasti toivoivat, että vuoden loppuun olisi kiinteistömarkkinassa saatu pörssitermein "joulupukkiralli", ja vaikka pientä kiriä nähtiinkin, jäi vuoden 2023 transaktiovolyymi Pohjoismaissa ennustetusti vajaaseen 20 miljardiin euroon. Kyseessä oli hiljaisin vuosi sitten finanssikriisin.

Kiinteistöalan konsultit ovatkin todenneet, että aktiviteetti voi vain parantua tästä. Argumenttia tukee se, että viime vuonna laskeneet kiinteistöjen arvot ja vuoden vaihteessa elinkustannusindeksin mukaisesti korotetut vuokrat yhdistettynä laskevin korkoihin vähentävät painetta kiinteistöjen arvonlaskuille.

Salkunhoidon näkemyksen mukaan kiinteistöjen arvot löytänevät uuden tasapainon kuluvan vuoden aikana, mikä samalla tarkoittaa, että parhaat oston paikat ovat käsillä. Alkanut vuosi tarjoaa varmasti sekä haasteita että mahdollisuuksia. Kiinteistömarkkinassa tulemme varmasti näkemään, jos ei pakkomyyntejä, niin vähintäänkin ”motivoituneita” myyjiä. Toisella puolella pöytää istuu kuitenkin ostaja, jolle avautuu tilaisuus tehdä ehkäpä paras sijoitus vuosikymmeneen. On sanomattakin selvää, kummalla puolella pöytää rahaston salkunhoito haluaa istua.

Rahaston toiminta vuoden neljännellä kvartaalilla

Vuoden neljäs kvartaali oli kiinteistötasolla varsin aktiivinen. Solmimme rahastossa useamman uuden vuokrasopimuksentyhjiin tiloihin Seinäjoella ja Leppävaaran Galleriassa. Rahaston suurimmassa sijoituksessa Norjassa onnistuimme neuvottelemaan nykyisen vuokralaisen, osittain valtio-omisteisen Kongsbergkonsernin tytäryhtiön, kanssa uuden 20-vuotisen vuokrasopimuksen. Vaikka onnistumisia tuli useampi, mahtuu joukkoon myös yksi valitettava tapahtuma, nimittäin Helsingin Vallilassa toimivan vuokralaisen yrityssaneeraus. Yrityssaneeraus mahdollisti vuokralaiselle irtautumisen nykyisestä vuokrasopimuksesta varsin nopealla aikataululla. Positiivista on, että kiinteistön sijainti on mainio ja tilatyyppi on kysyttyä ”industrial”-henkistä toimistotilaa. Tiloihin onkin jo vuokrausneuvottelut käynnissä. Saneerauksen vaikutus rahaston tuottoon oli -1 %-yksikköä kohteen arvonmuutoksen seurauksena.

Vastuullisen kiinteistösijoittamisen saralla saimme Norjassa maaliin kaksi uutta kiinteistöjen ympäristösertifiointia. Molemmat kiinteistöt saavuttivat BREEAM-luokituksessa Very Good -arvosanan. Huomionarvoista on, että sertifikaatin avulla saimme toiseen kohteista neuvoteltua alemman lainamarginaalin, ja myös toisen kiinteistön osalta lainamarginaalineuvottelut ovat käynnissä. Mainittakoon, että myös Ruotsissa onnistuimme neuvottelemaan alemman marginaalin jo aiemmin valmistuneen, vastaavan sertifioinnin avulla. Olemme jo aiemmin tunnistaneet, että kiinteistösijoittajat ja kiinteistöjen käyttäjät ovat alkaneet asettaa vaatimuksia ympäristösertifikaateille, mutta näiden arvoa on kuitenkin ollut haastava mitata tarkasti. Vaikka nyt nähdyt alennukset marginaaleihin ovat suhteellisen pieniä isossa kuvassa, ovat ne kuitenkin mitattavissa olevia toimenpiteitä, joiden hyöty näkyy tuoton muodossa suoraan rahastomme sijoittajille.

Viimeisen puolen vuoden aikana rahaston kiinteistötransaktiorintamalla on ollut markkinan mukaisesti hiljaista. Arvioimme, että kuluvan vuoden aikana kiinteistösijoittajan näkymät alkavat hiljalleen seljetä ja näin ollen meidän on aika aktivoitua myös tällä rintamalla. Tämä tapahtunee sekä pääomia kierrättämällä että uusien pääomien voimin.

Jaakko Onali ja Mikko Hentinen
Salkunhoitajat

...

Rahaston tuotto Q4/2023

Vuokratuotto asettui edellisen kvartaalin tasolle ollen noin 1,5 %-yksikköä. Vuokratuottoon vaikuttivat edelleen negatiivisesti kiinteistöihin tehdyt investoinnit ja tuottamaton kassa.

Valuuttojen vaikutus rahaston tuottoon oli lievästi positiivinen. Sekä Ruotsin että Norjan kruunut vahvistuivat edellisen kvartaalin arvonlaskennasta. Valuuttojen vahvistumisella oli noin 0,3 %-yksikön positiivinen vaikutus kvartaalin tuottoon. Valuuttakurssien odotetaan heilahtelevan myös lähitulevaisuudessa, mutta uskomme asiantuntijoiden tavoin*, että Norjan kruunu vahvistuu tulevien vuosien aikana.

Kiinteistöjen arvonmuutokset pysyivät edelleen negatiivisina. Tällä oli noin -2,0 %-yksikön vaikutus kvartaalin tuottoon. Isoimpana yksittäisenä tekijänä oli Vallilassa sijaitsevan kiinteistömme iso alaskirjaus, joka johtui edellä mainitusta yrityssaneerauksesta ja sen mahdollistamasta vuokrasopimuksen irtisanomisesta. Ilman kyseistä alaskirjausta kiinteistösalkun arvonmuutos olisi ollut noin -1,0 %. Kuten olemme aiemmissa kvartaalikatsauksissa todenneet, keskuspankkien ohjauskorot sanelevat pitkälti, milloin paine arvonlaskuihin alkaa hellittää.

Lainojen korkosuojat (SWAP) vaikuttivat tällä kertaa rahaston tuottoon negatiivisesti. Näillä oli noin -1,0 %- yksikön vaikutus kvartaalin tuottoon. Huomionarvoista on, että pitkät korot laskivat todella nopeasti kvartaalin aikana. Esimerkiksi 5 vuoden EUR SWAP (korkojohdannainen) laski noin 100 korkopistettä kolmessa kuukaudessa. Teoriassa, jos pitkät korot laskevat, tulisi kiinteistöjen tuottovaateiden myös lähteä laskuun. Tämän tulisi puolestaan nostaa kiinteistöjen arvoa paikaten korkosuojien tuomaa tappiota. Suora kiinteistömarkkina reagoi kuitenkin viiveellä korkomuutoksiin toisin kuin listattu kiinteistömarkkina, joka laskevien pitkien korkojen siivittämänä lähti nousuun lähes välittömästi.