Asuntosalkku laaja raportti: Laadukas asuntoportfolio houkuttelevalla arvostuksella

Asuntosalkku toimii kilpailijoista poikkeavalla strategialla, joka nojaa yksittäisiin asuntoihin hyvillä sijainneilla ja yhtiön kautta pääsee osaksi kehittyvän Tallinnan vuokra-asuntomarkkinan potentiaalia. Strategian keskiössä on omistaja-arvon maksimointi, mikä tarkoittaa lyhyellä aikavälillä Tallinnassa asuntomyyntejä yli tasearvojen ja omien osakkeiden ostoja tasealennuksella. Korkojen nousu iski voimalla yhtiön kassavirtaan, mutta nyt nähty lasku tarjoaa selvää tukea kassavirralle jo ensi vuonna. Kassavirtapohjaisesti arvostus on kireä, mutta tasepohjaisesti taas hyvin houkutteleva (P/NAV 2025e 0,67x), jonka takia toistamme lisää-suosituksemme. Nostamme tavoitehintamme 92 euroon (aik. 88 €), koska näemme ajoituksen olevan houkutteleva ottaa näkemystä asuntomarkkinaan.

Strategia nojaa yksittäisiin asuntoihin hyvillä sijainneilla, vahva paino Tallinnan keskustassa

Asuntosalkku on asuntosijoitusyhtiö, jonka sijoitusstrategian ytimessä ovat valikoidut yksittäiset asunnot omistusasuntotaloissa hyvillä sijainneilla Suomessa ja Viron pääkaupungissa Tallinnassa. Asuntoportfolio keskittyy pieniin asuntoihin painottaen Suomessa pääkaupunkiseudun halvempia asuntoja ja Tallinnassa erittäin laadukkaita, lähes uusia asuntoja vanhan kaupungin läheisyydessä. Asuntosalkun strategia (yksittäiset vuokra-asunnot omistustaloyhtiöissä) poikkeaa suurista suomalaisista kilpailijoista, kuten Kojamosta ja Satosta. Strategia mahdollistaa yhtiölle vuokrien optimaalisen hinnoittelun, korkeat vuokrausasteet, asuntokannan erittäin hyvän taloyhtiötason hajautuksen ja asuntojen myymisen omistusasunto- ja yksityisten sijoittajien markkinoille. Varjopuolena taas on portfolion hitaampi realisoitavuus, pienempi kiinnostus institutionaalisilta sijoittajilta ja vähäisempi kontrolli omistuksissa. Asuntosalkun kasvu on painottunut viime vuodet Tallinnaan, ja yhtiö on Viron suurin markkinaehtoinen vuokranantaja. Asuntoportfolio käsitti H1’25-lopussa 2089 valmista vuokra-asuntoa, joista 1413 sijaitsee Suomessa (käypä arvo 158 MEUR) ja 676 Tallinnassa (käypä arvo 104 MEUR). Asuntojen juokseva nettotuotto oli 5,0 %. Lisäksi Tallinnassa oli rakenteilla 10 asuntoa. Asuntosalkun avainhenkilöt ovat yhtiön pääomistajia.

Lyhyen aikavälin pelikirja nojaa asuntomyynteihin yli tasearvojen ja omien osakkeiden ostoihin tasealennuksella

Asuntosalkun strategian keskiössä on omistaja-arvon maksimointi, mikä tarkoittaa lyhyellä aikavälillä Tallinnassa asuntojen myyntiä ja omien osakkeiden ostoja, jos osaketta hinnoitellaan pörssissä tasealennuksella. Yhtiö on kyennyt myymään asuntoja Tallinnassa (noin 10 % portfoliosta) noin 22 % yli tasearvojen. Vaikka määrä on yhä melko pieni, se tarjoaa mielestämme jo todisteita portfolion aliarvostuksesta. Näkemyksemme mukaan Suomen portfolion realisointi ei onnistuisi nykymarkkinassa tasearvoin, mutta kokonaisuutena näemme portfolion olevan hieman aliarvostettu. Tämä tekee omien osakkeiden ostoista (tasealennus -15 % ja NAV-alennus -33 %) omistaja-arvoa luovaa. Korkojen nousu iski yhtiöön voimalla, ja lyhyellä aikavälillä yhtiön haaste ja selkein riski on yhä heikko kassavirta. Korkojen selvän laskun ja hiljalleen paranevan pääkaupunkiseudun vuokramarkkinan (ylitarjonnan sulaminen) myötä arvioimme kassavirran vahvistuvan selvästi lähivuosina (2025-26 FFO-%: 3,4-3,9 %). Suomessakin vuokrissa pitäisi olla selkeää nousuvaraa lähivuosina niiden jäätyä huomattavasti inflaatiota jälkeen viime vuosina. Ennustamme oman pääoman tuoton olevan tilikausilla 2026-27 noin 5 %.

Asuntosalkun osake on houkutteleva tapa ostaa asuntoja

Arvostus on tasepohjaisesti houkutteleva (P/NAV 2025e 0,67x ja noin -15 %:n tasealennus). Korkojen laskun vakiintuessa näemme yhtiön nykyisissä tasearvoissa nousuvaraa, erityisesti Tallinnassa. Realisoituna tase olisikin mielestämme nykyistä kurssitasoa selvästi arvokkaampi, mutta yksittäisistä asunnoista koostuvan taseen realisointi on hidasta. Kassavirtapohjaisesti arvostus on kuitenkin absoluuttisesti ja verrokkeihin nähden korkea (P/FFO 2025e-26e 87x–29x), mikä rajaa selkeintä nousuvaraa. Arvioimme rakennuskustannusten pysyvän korkeina ja uudisrakentamisen jäävän matalalle tasolle lähivuosina, mikä tukee olemassa olevan asuntokannan arvoa. Asuntosalkku on myös mielestämme hinnoiteltu erittäin houkuttelevasti suhteessa suoraan asuntomarkkinaan.