Cityvarasto noterades på börsen förra året till en introduktionskurs på 16 euro och aktien handlas för närvarande på ungefär 13 euro. I den här videon ska vi tala om Cityvarasto som investerings-case. Vi har publicerat en omfattande analys, en 60-sidig omfattande analysen om Cityvarasto som investerings-case. Vi går igenom företagets affärsmodell, framtida drivkrafter och varför Cityvarasto är ett köp. Kom ihåg att lämna en gilla-markering på videon nu. Kommentera också under videon vad du tycker om Cityvarasto som investerings-case. Hej, Frans.

Hej, hej. Många bra bilder där, trots att det är en lång analys.

Ja, väldigt snygga bilder. Jag kan lägga upp skärmdumpar från analysen här i videon. Gå absolut in och läs den, den kan läsas fritt på Inderes.fi. Då går vi till saken. Jo, vad är Cityvarasto för ett företag som investerings-case?

Ja, tja. Cityvarasto är Finlands största aktör inom magasinering och i praktiken en pionjär inom denna bransch. Mätt med i stort sett alla mått har företaget en marknadsandel på ungefär 30 procent i Finland. Branschen i sig är fortfarande ganska färsk i Finland, och jag vågar påstå att ganska få av dina vänner till exempel använder ett magasin, och det har varit en tydlig tillväxtbransch nu under väldigt lång tid, men jag ser att det kommer att fortsätta vara det för Cityvarasto även framöver. Om man tittar på de senaste tio åren då företaget har varit i lite större storlek, har företaget vuxit med 20 % per år. Det är alltså en helt vild takt. Genom investeringar och i viss mån även företagsförvärv har företagets tillväxt varit mycket, mycket lönsam, kanske rentav i alla avseenden. Jag skulle säga att utvecklingen har varit riktigt bra, och när man själv ser den här intäktsgrafen och det faktum att vd:n fortfarande äger 50 procent av företaget i en så här kapitalintensiv bransch, väcker det i alla fall genast min uppmärksamhet.

Och han är också företagets grundare.

Det är han. Han är fortfarande företaget. Eller ja, precis, han är också företagets grundare. Just det. Och om man ska sammanfatta lagerstrategin är tanken att köpa fastigheter som befinner sig i slutet av sin livscykel. Sedan dem. Här finns det till exempel befintliga lokalhyresgäster. Sedan hyrs dessa ut till de befintliga hyresgästerna som lokaler, och därefter konverteras de gradvis till magasin i takt med efterfrågan. Och om man tar en jämförelse är hyresnivån för dessa lokaler cirka 10 € per kvadratmeter, medan den för magasin är över 25 €. 4.

Det är alltså avsevärt högre. Det finns ju en uppsida i det här magasinet jämfört med vanliga lokaler.

Jo, det är precis så.

Och å andra sidan kan man köpa dessa till ett måttligt pris, och särskilt nu under de senaste åren med denna svaga fastighetsmarknadscykel har det säkert funnits riktigt prisvärda objekt till salu, och Cityvarastos EBITDA-avkastning. Avkastningen på denna investering har varit 15 procent för dessa fasta objekt, vilket naturligtvis är mycket bra inom fastighetsbranschen.

Ja, då är det bara att ösa in pengar. En sak jag är nyfiken på är om Cityvarasto är ett fastighetsbolag eller ett servicebolag? När jag tittar på Cityvarasto som företag kan jag inte riktigt avgöra det. Hör det här till fastigheter eller till servicebolag, hur skulle du beskriva det här lagret?

Tja, om man börjar med det som redan nämnts, står tilläggstjänster för 30 procent av Cityvarastos affärsverksamhet. Det handlar om tilläggstjänster det vill säga skåpbilsuthyrning och flyttverksamhet, vilket naturligtvis åtminstone är serviceverksamhet. Kanske ger det å andra sidan en bättre bild. Om vi tittar på rörelseresultatet uppskattar vi att fastighetsverksamheten står för 90 procent av rörelseresultatet och dessa tilläggstjänster för 10 procent. Det vill säga dessa. Fastighetsaffären är förstås A och O i Cityvarastos investerings-case. Men samtidigt är magasibsverksamheten i mycket stor utsträckning även en konsumentaffär. Och en serviceaffär är det. Visst är det fastighetsverksamhet, men man kan nästan lika gärna säga att det är konsumentverksamhet, och där är varumärket och konsumentförståelsen A och O.

Vill du utveckla det här affärsmässiga upplägget lite grann? De har alltså Cityvarasto, som alla eller många känner till, det är de där förrådsbotarna. Men sedan har vi de här pakuovelle.com och flyttjänsterna, så hur hänger de här andra tjänsterna egentligen ihop med Cityvarastos huvudaffär?

Jo, det är en bra fråga, och den strategiska rollen för dessa tilläggstjänster, det vill säga skåpbilar och flyttverksamhet, är just att kanalisera kunder till de här magasinen.

Det fungerar alltså som en kundkanal på så sätt att man hyr en skåpbil och så tänker man att hej, du hyr en skåpbil nu, du ska flytta, så ta ett tillfälligt förråd hos Cityvarasto på köpet.

Ja, precis så. Och när man flyttar behöver man ganska ofta just det. Inte. Magasinens största kundgrupp är privatpersoners flyttar. Och ganska ofta när man flyttar i staden behöver man då ett magasin eller en skåpbil eller flyttfirma. Man behöver ett magasin eller en skåpbil eller flyttfirma. De här har mycket goda synergier, och enligt Cityvarasto använde drygt en fjärdedel av deras kunder mer än en av deras koncernخدمter år 2024. Men å andra sidan är skillnaden med tilläggstjänsterna kanske också den att de är väldigt transaktionsbaserade, medan hyresavtalen för magasinen förvisso är korta. Men å andra sidan finns det också en stor del kunder som har ett magasin under en väldigt lång tid, så att det blir en naturlig del av deras liv. Och det lönar sig ju ofta inte att flytta till en större lägenhet bara för att få mer förvaringsutrymme. Just i det fallet. Ett magasin är väldigt ofta ett förnuftigt alternativ när man flyttar i staden, och deras genomsnittliga hyrestid är för närvarande 20,7 månader.

Jaha, så pass länge.

Vilket betyder att det finns många riktigt, riktigt långa hyresavtal. Men samtidigt finns det också väldigt många korta hyresavtal, som till exempel när man flyttar och för dit sakerna i en månad eller ett par och sedan tar dem till det nya hemmet.

Ja, vi kunde kanske härnäst gå igenom de allmänna trenderna som påverkar magasinverksamheten. En av de tydligaste trenderna som säkert dyker upp först i allas tankar är definitivt urbanisering. Det vill säga att människor tenderar att flytta hit till tillväxttriangeln när vi talar om huvudstadsregionen, Tammerfors, Åbo, där även Cityvarasto. Min uppfattning är att de flesta verksamheterna finns här, bostäderna är dyrare här, bostäderna är mindre, så alla har inte nödvändigtvis ett egnahemshus där man kan förvara gamla prylar, så det här är säkert en stor trend i sammanhanget.

Ja, ja, det här är en av de tydligaste och kommer sannolikt att fortsätta. Och just urbanisering. Befolkningens åldrande spelar också in på sitt sätt, så att äldre människor flyttar från egnahemshus till mindre bostäder, flerbostadshus, och förvaringen där är vad den är. Den håller förstås en helt annan nivå än i ett egnahemshus. Då tänker jag också på den sakmängd som folk drar på sig. Nå nu, jag vet inte.

Och var och en känner säkert personer i sin närkrets som bara samlar på sig skräp, och det slängs aldrig bort i stället. Sakmängden är enorm och den fortsätter. Man kan ju se inslag i media om att folk beställer mer varor än någonsin. Det finns mer av det i hemmen. Det är varor från golv till tak för många människor. Många som tittar på de här videorna känner kanske till personer i sin närkrets som har väldigt mycket saker. För den här typen av kunder fungerar Cityvarasto säkert utmärkt.

Jo, så att för den här typen av varor, men kanske också mer generellt på ett trendmässigt sätt, har mängden varor snarare ökat än minskat, och människor samlar på sig mer saker. Och nu för tiden har det till exempel också uppstått en hel del cirkulär ekonomi. Mycket på grund av att alla helt enkelt har så mycket saker och man försöker återvinna dem, men ändå. I genomsnitt är människor ganska dåliga på att göra sig av med saker, och det gör tyvärr. Det verkar helt enkelt som att mängden varor bara växer och växer, och hushållen har blivit mindre, vilket också gynnar magasinering, och folk skiljer sig tydligen också mer. Och här finns det väldigt naturliga drivkrafter som sannolikt kommer att fortsätta ganska länge till.

Det här är sannerligen drivkrafter för Cityvarasto. Om man sedan som investerare intresserar sig för Cityvarasto som investeringsobjekt, vilka är då de viktigaste nyckeltalen som man bör titta på? Är det den här ytan för magasinering, framför allt det som de rapporterar per kvartal, det vill säga hur stor yta för magasinering de har per kvartal. Är detta det viktigaste enskilda nyckeltalet eller?

Nå ja, jag skulle nog säga att det är det viktigaste nyckeltalet, att det är viktigt för investerarna att bolaget kan växa detta på ett lönsamt sätt. Och det är klart att det inte är bra om man ökar ytan för magasinering helt på bekostnad av uthyrningsgraden eller hyrorna. De är förstås också mycket viktiga mätare, men visst är dessa de tre viktigaste. Varifrån bildas då investerarens vinst till slut? Men det är kanske bra att notera vad. Det finns inga granskande brister för tillfället. Ungefär hälften av Cityvarastos fastighetsportfölj utgörs av sådana här affärslokaler som är avsedda att gradvis konverteras. Och här kommer största delen att omvandlas till magasin under de kommande 5–10 åren.

Det finns en naturlig uppsida i förhållandet hyra per kvadratmeter. Om detta förhållande är ungefär 150 procent högre för magasin än för affärslokaler, så finns det en betydande uppsida där.

Gränsen är två och en halv gånger. Ja, just det här hyresförhållandet. Så är det. Det är en sådan där inbyggd potential. Efterfrågan måste ju förstås växa i takt med att det är meningsfullt att göra en konvertering.

Men, men. Nu när vi diskuterade nyss att det är väldigt naturligt att denna efterfrågan kommer fram, med tanke på all denna rikedom av varor och att enpersonshushållen blir allt vanligare och flytten till tillväxttrianglar och så vidare. Det här är tydliga drivkrafter.

Ja precis, det finns väldigt tydliga drivkrafter här. Och vi ser att tillväxtmöjligheterna är goda, och åtminstone för tillfället är konkurrenssituationen i Finland inte särskilt pressad; till exempel i Storbritannien, som är Europas mest utvecklade marknad för magasinering, är ytan för magasin per capita fem gånger större än i Finland, och det är störst i hela Europa. USA ligger förstås på en helt egen nivå, där är det 15 gånger större. Även om bostäderna där i genomsnitt är mycket större, så finns det gott om saker. Men precis, potentialen finns där. Men å andra sidan har vi konkurrenssituationen. Om en aktör skulle komma in här och expandera mycket aggressivt, skulle det kunna förändra situationen. Men något sådant har åtminstone inte synts till hittills. Och det är kanske inte vem som helst. Många tänker nog att vem som helst kan starta ett sådant här magasin, men samtidigt finns det ganska tydliga hinder. Och kapitalkraven är naturligtvis tydliga. Det är en skiljande faktor som håller nya aktörer borta. Men här spelar skalan och varumärket in, att man kan anpassa sin prissättning och till exempel konkurrera med priset mot nya aktörer. Så det finns ganska tydliga fördelar här. När man väl har ett starkt varumärke och en stor portfölj, och Cityvarasto dessutom redan har säkrat till exempel viktiga områden i de finländska städerna. Så är deras konkurrenskraft väldigt, väldigt stark mot vem som helst.

Och läget har säkert också en viss inverkan, att Cityvarasto eller magasinen ligger vid trafikknutpunkter. Åtminstone när man kör omkring med bilen har man märkt att Cityvarasto har sina förråd på ganska centrala platser.

Ja, det är en enskild faktor. Den viktigaste faktorn är läget, för om man har saker där som man faktiskt vill använda, ju närmare det ligger, desto bättre är det.

Jajamensan, det är en växande marknad. Människor flyttar till tillväxtcentra. Det finns fler hushåll. Och alla dessa faktorer bidrar till att marknaden växer. Och om man jämför med andra länder är sådana här magasin mycket vanligare där än i Finland. Jag läste någonstans att t.ex. Sverige har ungefär 50 procent mer sådant per capita i Norden.

I Sverige är det ungefär 30 %. Men ja, jag har kanske också märkt att vissa stora europeiska länder å andra sidan har färre magasin per capita än Finland.

Där magasinerar man mindre.

Jo, åtminstone för tillfället. Ja, men det är nog ingen idé att utesluta det. Sverige är redan en ganska tydlig jämförelsepunkt. Och i dessa länder förväntas marknaden fortsätta växa på samma sätt. Storbritannien är kanske den enda tydliga mogna marknaden i Europa. Och branschen har haft det svårare där de senaste åren.

Ja. Om vi sätter på oss spekulationshatten, så verkar Cityvarasto inom den här branschen så vitt jag vet enbart i Finland, men det verkade som att Pakuovi hade några på gång i Sverige.

För tillfället pilotestar man en expansion till Sverige. Ja.

Hur realistiskt ser du det som att Cityvarasto skulle expandera till exempel till Sverige när det gäller magasin? De har ju ganska mycket muskler i sin balansräkning som de skulle kunna använda.

Ja, ja. Cityvarasto har en god situation med balansräkningen, och deras tanke är att investera, liksom under de senaste åren. 10 miljoner euro per år. Och vi anser att de har en god position, med tanke på att deras icke-räntebärande skulder i förhållande till driftöverskottet är 20 procent. Och målet är att det ska ligga under 35 procent. Detta är i sig ett relativt lågt mål inom fastighetsbranschen, och bolagets verksamhet genererar ett starkt kassaflöde, vilket tillsammans med börsnoteringen ytterligare stärker deras storleksklass. Vi anser att det är ett bolag med god finansieringsförmåga för tillfället, och musklerna räcker gott till.

Musklerna räcker sannerligen till. Cityvarastos börsvärde är också omkring hundra miljoner, om man räknar med det. Enligt den omfattande rapporten skulle Cityvarasto under de kommande åren, när man beaktar belåningsgraden och affärsverksamhetens tillväxt, kunna ha ungefär 100 miljoner euro att investera.

Ja, det kan tolkas på olika sätt.

På längre sikt, men det är en stor skala.

Så är det, och sedan när man tar i beaktande de här dynamiska effekterna, om företagets affärsverksamhet framskrider ungefär i samma stil som hittills, så är investeringsmöjligheten nog väldigt stor. Men för att svara på internationaliseringen, så anser företaget för närvarande själv att det finns så mycket utrymme att växa i Finland att det inte är aktuellt just nu, men kanske sedan på 2030-talet kunde det vara det, ifall de anser att det tillför ett värde att man kan föra detta koncept till ett annat land. Men å andra sidan är det väl värt att notera här att just den expansionen inte är enkel. Att man kan inte bara duplicera den från ett land till ett annat. Även om de effekterna eller nätverkseffekterna som den befintliga affärsverksamheten och skalan redan har är väldigt tydliga, så kommer det inte att bli lätt.

Om man börjar expandera denna lagerverksamhet, men å andra sidan skåpbilverksamheten, så kan man ju köra bilarna till Sverige, och sedan om verksamheten inte fungerar, så kör man bilarna tillbaka till Finland. Det här är sedan i sin tur väldigt, väldigt enkelt. Om man funderar på vilken affärsverksamhet som helst, så pilotar man internationellt, och det är faktiskt för övrigt en bra observation som kanske ofta får lite uppmärksamhet i denna Cityvarasto-affär. Det finns förstås denna skåpbilverksamhet, så denna har faktiskt varit en väldigt bra affärsverksamhet för dem. Och de är Finlands främsta skåpbilsuthyrningsaktör. Denna pakuovelle.com, och faktiskt sedan 2022 har de mer än tripplat sin skåpbilskapacitet och i och med detta också mer än tripplat omsättningen och sedan resultaten i samband med detta. Detta har faktiskt varit en mycket, mycket bra affärsverksamhet för dem.

Jaha, de här skåpbilarna ser man ständigt på stan.

Jo, jo, och.

Det stod alltid Cityvarasto på bakändan.

Jaha, precis så. Och det är en av de viktigaste synergierna, det är detta gratis reklamutrymme, och alltså med ett riktigt bra läge. Det är svårt för mig att låta bli att se en skåpbil under dagen när jag kommer till jobbet och åker på hemvägen.

Du är så exponerad för detta Cityvarasto eftersom du surfar på det.

Det med. Jo, men visst finns det gott om dem.

Och nog har ju Cityvarasto möjligheter att expandera i Finland. Som du också sa, så kommer det ständigt meddelanden från dem om att de har konverterat någon affärslokal till ett förrådsutrymme eller expanderat till en ny stad. Var Kokkola nu i drygt ett år? Kangasala var också ett sådant ställe dit man har expanderat på detta sätt, så det finns tydligen tillräckligt med utrymme för expansion, eftersom marknaden växer kraftigt, så man kan satsa euro där. Med en investering som ger en yield på 15 procent, så by all means, det är bara att fortsätta på samma spår.

Ja, ja, så är det förstås. Jo eller alltså, om man tittar på den tidiga historien, så skulle man kunna. Man kan nästan säga att den är dragen med linjal, att det är 10 år av 20 procents tillväxt, vilket förstås är en ganska enorm prestation. Och hädanefter kan det inte vara så enkelt att man bara kunde dra det med linjal. Detta kommer att bli skumpigare, men å andra sidan anser jag att tillväxtutsikterna på lång sikt är goda, men sedan kommer den alltid att leva lite, eftersom det ändå kan dyka upp någon ny aktör, sedan expanderar Cityvarasto kanske aggressivt i något område. Och sedan stiger de här uthyrningsgraderna alltid gradvis år för år. Det som är intressant med de här småförråden är att ju äldre ett objekt i praktiken är, desto bättre lönsamhet har Cityvarasto i genomsnitt, och nästan varje gång från förråd till förråd, men kanske på kort sikt väcker det också några risker.

Kanske särskilt med tanke på aktiekursens kortfristiga utveckling, eftersom vi ser att det finns en risk för en mild vinstvarning för Cityvarasto, då vårt justerade EBITDA-estimat ligger precis i den nedre delen av guidningen, och dessutom ser vi att det nuvarande sentimentet inom fastighetssektorn är. Det är nog riktigt svagt, och nu är man mycket rädd för vart räntorna är på väg, och sedan ser man att det som faktiskt har tyngt ned Cityvarastos aktiekurs, som ändå är ungefär 20 procent under teckningskursen i börsintroduktionen, är försäljningen från den andra storägaren, den norska investeraren Fastighets AB. De drog sig ur företaget. För en månad sedan till ett pris på 13,75 per aktie, så det lämnar också ett avtryck här. Insiders köpte en hel del aktier, och många institutionella ägare, av vilka det finns ett tjugotal på Cityvarastos lista, köpte också aktier här. Men här finns också sådana kortsiktiga negativa aktiedrivkrafter.

Vi tog in Cityvarasto i bevakning med en Köp-rekommendation och en riktkurs på 17 euro. Aktien handlas för närvarande på ungefär 13 euro, så varför köpa Cityvarasto?

Den viktigaste orsaken är att Cityvarasto är ett bra företag på lång sikt enligt mig. Men å andra sidan har vi granskat denna nuvarande värderingsnivå ur väldigt många synvinklar, och den är enligt mig billig baserat på resultatet och billig i förhållande till jämförelsebolag. Den är billig i förhållande till företagets tillväxtutsikter och vinsttillväxtutsikter. Risknivån är ganska måttlig överlag enligt mig. Nu är fastighetssektorn ganska nedtryckt. Jämförelsebolagens värderingar är på 10-årslägsta, och sedan ser vi att det också finns här. Om aktiekursen bara fortsätter att sjunka, så är företaget redo att också göra egna aktieköp i omlopp. Det vill säga till exempel har det just inlett ett litet återköpsprogram, och vi anser också att företaget är ett potentiellt uppköpsobjekt.

Varför är detta ett potentiellt uppköpsobjekt?

Nå just sådana här.

Har det gjorts många företagsköp inom denna bransch, så att börsnoterade bolag syns? Så mycket att det har gjorts många företagsköp. Har sådana börsnoterade bolag, större helheter, rört på sig den senaste tiden?

Jo, det har det. Faktiskt ja, och just det. Man har gjort många affärer inom sektorn i Europa, och även amerikanska aktörer har köpt andelar i europeiska av de här till och med ganska stora bolagen och har även expanderat till Europa. Just Self Storage Group, som var ett norskt bolag som tidigare också var börsnoterat, köptes bort från börsen för bara några år sedan, och hade det skett tre affärer på börsen i Europa, och för närvarande har vi tre tydliga börsnoterade förrådsjämförelsebolag för Cityvarasto. Och dessa är alla väldigt stora, och de skulle ganska så säkert väldigt gärna köpa till exempel bort Cityvarasto, om de fick det till ett lämpligt pris. Men sedan finns det förstås det. Den viktiga frågan är om huvudägaren vill sälja. Verkställande direktören Ville Stenroos äger nästan 50 procent av bolaget. Så det är helt och hållet hans beslut, och han är. Enligt mig är han ganska fast förankrad i företaget på lång sikt och ser fortfarande väldigt mycket tillväxtmöjligheter, och vill säkert inte sälja det här bolaget billigt.

Men kanske sedan om man tänker på denna värdering överlag, så bygger ju vår värdering helt på resultatbaserade multiplar och en kassaflödesbaserad värdering. Sedan i sin tur gör vi inte denna värdering baserad på nettotillgångar. Vi har inte tillämpat det när det gäller Cityvarasto, eftersom deras NAV, det vill säga substansvärde, för närvarande skulle vara. Det är över 23 euro, vilket i sin tur redan är en ganska hög nivå, skulle jag vilja påstå. Men även den nivån är fullt möjlig, ifall den här goda trenden fortsätter. Men sedan om vi anser att det kunde vara en sådan potentiell uppköpskurs som någon aktör skulle kunna vara beredd på. Beredd att betala för företaget, men sedan skulle återigen huvudägaren inte nödvändigtvis vara beredd att sälja ens till det priset för tillfället. För tillfället.

Jajamän. Det vill säga vi har för närvarande ett företag vars affärsverksamhet är bra, den växer och värderingen är måttlig. Är Cityvarasto den ultimata combo under på Helsingforsbörsen? En revolverfråga. Ett snabbt svar.

Tja, nåväl, det här är en väldigt kapitalkrävande affärsverksamhet. Det måste man nog komma ihåg, att detta kräver investeringar. Alltid tillväxt, så det finns också egna risker med det. Att när man investerar hårt, så om avkastningen sedan uteblir eller man får vänta på dem, så är detta ändå inte så att man stoppar in lite pengar där och sedan får avkastning därifrån hela tiden. Detta är i högsta grad kapitalkrävande. Men nog ser jag Cityvarasto som en tydlig värdeskapare på lång sikt och anser att det nu är ett riktigt bra inköpstillfälle.

Bra, det är dags att avsluta här. Tack Frans för de här kommentarerna. Tack också för att du tittade på videon. Om du inte lämnade en gilla-markering på videon, kom ihåg att göra det nu. Läs analysen. Gör bra aktieval.