Orava Asuntorahasto korvaa Suomen Hoivatilat TOP3-listallamme

Nostamme TOP3-listallemme Suomen Hoivatilojen tilalle Orava Asuntorahaston, josta toinen kiinteistöyhtiö Investors House (IH) teki vapaaehtoisen julkisen ostotarjouksen maanantaina. IH:n ostotarjous ei mielestämme ole heijastunut täysimääräisenä Oravan osakekurssiin ja näemme nykyisessä tilanteessa tilaisuuden hyötyä ostotarjouksesta. Oravan hallitus ilmoitti eilen alkavansa kartoittaa mahdollisuuksia kilpailevien ostotarjouksien saamiseksi ja pidämme mahdollisena, että markkinat tulevat hinnoittelemaan kilpailevan ostotarjouksen todennäköisyyttä ja tämä tulee myös tukemaan yhtiön osaketta lyhyellä tähtäimellä. IH:n ostotarjous on käytännössä vaihtotarjous (kaksi IH:n osaketta ja 0,63e käteistä kolmea Oravan osaketta vastaan) ja se vastaa n. 5,41 euroa IH:n eilisellä päätöskurssilla. Ostotarjouksen taso vaihtelee siis IH:n osakekurssin myötä ja tämä muodostaa luonnollisesti myös riskin sijoittajalle. Kuitenkin Oravan osakkeen eilinen päätöskurssi oli vain 5,15 euroa eli selvästi tarjoustasoa alhaisempi.

Hinnoitteluvirheen korjaantumisen ja mahdollisten muiden ostotarjousten lisäksi näemme Oravassa nousuvaraa IH:n aikaansaamien uudistusten myötä. IH on kertonut tavoitteekseen mm. muuttaa Oravan yhtiörakennetta ja luopua erillisestä hallinnointiyhtiöstä. IH kertoi tavoittelevansa synergiaetuja 1,5-2,5 MEUR:n edestä Oravan ostolla. Oravan suurimmat omistajat (10,4 %:n omistus) ovat jo hyväksyneet IH:n vaihtotarjouksen ja pidämme siten todennäköisenä, että IH tulee saamaan ainakin osan uudistuksistaan läpi, sillä Oravan omistus on hyvin hajautunut ja 10,4 % riittää jo äänienemmistön saavuttamiseen. Pidämme alustavasti noin 1,5 MEUR:n synergioita uskottavina, koska näiden kahden yhtiön kiinteistöjen hallinnoinnissa on selviä päällekkäisyyksiä (Oravan pelkän hallinnointiyhtiön kustannus vuodessa on n. 1,2 MEUR). Pidämme siten todennäköisenä, että Oravan tappiollinen tulos (H1’17:n oman pääoman tuotto -2,0 %) tulee kääntymään ja taseperusteisesti matala arvostustaso (48 % alle Q2’17:n NAV:in) ainakin osittain korjaantumaan IH:n toimenpiteiden myötä.

Suomen Hoivatilat ehti olla listalla vajaat kaksi kuukautta. Noston taustalla oli heinäkuussa ilmoitettu SOTE-uudistuksen lykkääntymisen aiheuttama osakkeen kurssilasku, mikä ei mielestämme ollut perusteltu, sillä SOTE:n lykkääntyminen ei näkemyksemme mukaan vaikuta Hoivatiloihin olennaisesti. Ennakoimme lisäksi heinäkuussa Hoivatilojen kasvuvauhdin olleen vahvaa Q2:n aikana ja ennustimme tämän heijastuvan myönteisesti Q2-tulokseen. Näiden lisäksi nostoperusteenamme oli osakkeen defensiivisyys ja pidimme osaketta hyvänä valintana epävarmassa markkinaympäristössä. Näkemyksemme osuivat oikeaan, sillä Hoivatilat raportoi erittäin vahvan Q2-raportin ja yhtiön raportoima tulos yli kaksinkertaistui vertailukaudesta vahvan kasvun myötä. Hoivatilojen osake nousi listalla olon aikana noin 11 %, kun painorajoitettu vertailuindeksi laski samaan aikaan noin 4 %. Ylituotto oli siten noin 15 % ja poimintaa voidaan pitää hyvin onnistuneena.

Suhtaudumme Suomen Hoivatilojen osakkeen pitkän aikavälin potentiaaliin edelleen myönteisesti ja näemme osakkeen nykyisessä arvostustasossa nousuvaraa. Merkittävimmän lyhyen tähtäimen aliarvostuksen purkautuessa ja listalla olon perusteiden realisoituessa siirrämme osakkeen kuitenkin pois TOP3-listalta.

Vuodesta 2011 alkaen TOP3-listallamme olleet noin 100 yhtiötä ovat yltäneet positiiviseen tuottoon yli 70 %:sesti ja voittaneet indeksin lähes 70 % ajasta. TOP3-listan historiaan voi tutustua oheisesta linkistä.