Ovaro Kiinteistösijoitus ja Investors House (IH) tiedottivat perjantaina toteuttaneensa merkittävän kokoluokan asuntoportfolion myynnin. Portfoliokaupassa Ovaro myy yhdeksän asuinkerrostaloa 26,1 MEUR:n kauppahinnalla ja IH kolme asuntokohdetta 15,5 MEUR:n kauppahinnalla. Ostajana kaupassa on kansainvälinen kiinteistösijoittaja.

IH myi portfoliokaupassa kolme asuntokohdetta 15,5 MEUR:n velattomalla kauppahinnalla. Kohteet sijaitsevat Espoossa, Tampereella sekä Jyväskylässä ja niissä on kokonaisuudessaan 107 asuntoa ja vuokrattavaa pinta-alaa 7 175 neliötä. Kohteista kaksi on rakennettu 1990-luvulla ja yksi 2010-luvun alkupuolella. Kauppa tapahtuu noin 5,5 % alle tasearvojen ja IH tulee kirjaamaan myynnistä syntyvän 0,9 MEUR:n negatiivisen arvonmuutoksen maanantain Q3-tulokseensa. Yhtiö kertoo käyttävänsä kaupasta saatavat varat lainojen lyhentämiseen sekä uusien liiketoimintojen kehittämiseen.

Kaupan myötä IH luopuu valtaosasta asuntosijoituksistaan, sillä yhtiöllä oli asuntoja ennen kauppaa arviomme mukaan karkeasti noin 11 000 neliön edestä. Kaupan jälkeen IH:n asunto-omistukset pitävät sisällään kaksi Helsingissä sijaitsevaa ARA-kohdetta sekä haja-asuntoja Lahdesta ja Porista. Loput kiinteistöomistukset koostuvat toimitiloista eli Tikkurilassa ja Jyväskylässä sijaitsevista toimistokiinteistöistä, Porin hotellikiinteistöstä (40 % omistusosuus alakonsernirakenteen kautta) sekä osakkuusyhtiö IVH Kampuksesta (omistusosuus 48 %).

Ovaron mittakaavassa 26,1 MEUR:n kiinteistömyynnit ovat merkittäviä, sillä yhtiön portfolion käypä arvo oli Q2:n lopussa 81 MEUR. Myytävät kerrostalot ovat Ovaron 100 % omistamia ja ne sijaitsevat Porvoossa, Keravalla, Kirkkonummella, Kaarinassa, Raisiossa, Vantaalla sekä Riihimäellä. Kohteiden yhteenlaskettu pinta-ala on 23 400 neliötä käsittäen 337 asuntoa. Kerrostalot on rakennettu pääosin 1970-luvulla ja käsityksemme mukaan ne sijaitsevat valtaosin vuokratonteilla ja ovat peruskorjaamattomia. Kohteet myydään 14,3 % alennuksella tasearvoon nähden ja myynnistä aiheutuu 4,3 MEUR:n alakirjaus. Arviomme mukaan Ovaro tulee tekemään alaskirjauksen IH:n tapaan jo Q3-tulokseensa.

Kaupan myötä Ovaro maksaa kokonaan pois Collectorin 24 MEUR:n kalliin (korko 5,25 % p.a.) lainan. Lainan takaisinmaksun myötä Ovaron rahoituskulut laskevat merkittävästi ja kassavirtaan liittyvät ongelmat ratkeavat. Kiinteistömyynnit vievät Ovarolta luonnollisesti myös vuokratuottoja, mutta arviomme mukaan yhtiöllä tulisi myyntien jälkeen olla edellytykset yltää karkeasti noin 1,0-1,5 MEUR:n operatiiviseen tulokseen, kun huomioidaan laskevat rahoitus- ja hallintokulut sekä Kukkula-hankkeesta Ovarolle ensi vuoden alusta alkaen juoksevat vuokratuotot (kassavirtavaikutus noin 0,6-0,7 MEUR, ei toistaiseksi ennusteissa).

Ovarosta tulee järjestelyn myötä lähes velaton. Yhtiön likviditeettitilanne oli jo ennen kauppaa hyvä (Q2’21: rahavarat 9,5 MEUR) ja arviomme mukaan yhtiöllä tulee olemaan myyntien jälkeen kassavaroja reilu 10 MEUR. Näitä varoja käytetään jatkossa uusien kiinteistökehityshankkeiden (mm. Kortepohja) omarahoitusosuutena sekä investoidaan Kukkula-hankkeeseen.

Portfoliokaupan jälkeen Ovarolle jää noin 760 asuntoa, joiden vuokrattava pinta-ala on arviomme mukaan noin 45 000 neliötä. Jäljelle jäävien kiinteistöomistusten käypä arvo on noin 43 MEUR, josta Vuokrasalkun osuus on arviomme mukaan karkeasti noin 33 MEUR. Läpinäkyvyys jäljelle jääviin kohteisiin on heikko ja arviomme mukaan tiettyjen Vuokrasalkun kohteiden pidemmän aikavälin vuokrattavuuteen, myytävyyteen sekä tasearvostuksiin liittyy epävarmuutta. Koska näkyvyys jäljellä oleviin kohteisiin on heikko, yhtiön olisi mielestämme perusteltua avata Vuokrasalkun sisältö kokonaisuudessaan sijoittajaläpinäkyvyyden parantamiseksi.

Ovaro antoi perjantaina myös negatiivisen tulosvaroituksen ja arvioi nyt 2021 operatiivisen tuloksen jäävän vertailukautta (2020: 216 TEUR) heikommaksi järjestelystä syntyvien kertakulujen johdosta. Käsityksemme mukaan kertakulut liittyvät Collectorin lainan ennenaikaiseen takaisinmaksuun ja arvioimme näiden olevan noin 0,3 MEUR. Ovaro raportoi Q3-tuloksensa torstaina ja tulemme julkaisemaan ennakkokommenttimme tuloksesta keskiviikkona. Päivitämme näkemyksemme yhtiöstä Q3-tuloksen jälkeen.