Asuntosalkku H1’24 -ennakko: Korkojen nousu edelleen riesana

Asuntosalkku julkaisee H1’24-tuloksensa (ajanjakso 1.10.2023-31.3.2024) ensi torstaina klo 8.00. Odotamme nettotuottojen ja oikaistun käyttökatteen kasvaneen hieman Viron portfolion kasvun ansiosta, jonka lisäksi yhtiö kirjaa myyntivoittoja Viron asuntomyynneistä vuosipuoliskolle. Korkojen nousu kuitenkin painaa tulosta selvästi, ja arviomme mukaan on myös aiheuttanut edelleen painetta sijoituskiinteistöjen käyville arvoille. Yhtiö sai hiljattain uudelleenrahoitusneuvottelut onnistuneesti maaliin olosuhteisiin nähden hyvillä ehdoilla, mikä poisti yhtiöön liittyvää rahoitusriskiä merkittävästi.

Nettotuotoissa odotuksissa varsin vakaata kehitystä

Ennustamme Asuntosalkun liikevaihdon kasvaneen H1:llä 16 %:lla 9,2 MEUR:oon. Kasvun taustalla on 6 % kasvaneet bruttovuokratuotot (H1’23: 7,9 MEUR), joita tukee Tallinnan asuntoportfolion kasvu sekä vuokrankorotukset. Liikevaihdon kasvua tukee lisäksi arviomme mukaan 12 asunnon myyntivoitot Virosta (yht. 0,85 MEUR). Arvioimme Tallinnan asuntoportfolion pitäneen katsauskauden lopussa sisällään 697 valmista vuokra-asuntoa, mikä tarkoittaa noin 13 %:n kasvua vuodentakaiseen nähden. Taloudellisen vuokrausasteen ennustamme asettuneen 97,3 %:iin (H1’23: 97,6 %).

Ennustamme Asuntosalkun nettovuokratuottojen kasvaneen H1:llä 2 % 5,7 MEUR:oon. Ennustamme nettotuottojen kasvaneen hieman bruttovuokratuottoja hitaammin, koska arvioimme vuokrien kasvaneen vielä alkuvuonna vastikkeita hitaammin, erityisesti Pääkaupunkiseudun haastavan vuokramarkkinan ajamana.

Kertaeristä putsatun oikaistun EBITDA:n odotamme myös kasvaneen hienoisesti edellisvuodesta 4,2 MEUR:oon (H1’23: 4,1 MEUR). Hallintokulujen odotamme laskeneen hieman vertailukaudesta. Odotamme yhtiön realisoituneen tuloksen kärsineen nousevista rahoituskuluista ja ennustamme sen laskeneen viime vuodesta selvästi 0,8 MEUR:oon (H1’23: 2,1 MEUR).

Käypien arvojen lasku iskee edelleen tulokseen

Asuntosalkku on teettänyt H1-katsaukseen ulkopuoliset arviot sijoituskiinteistöjen käyvistä arvoista. Viron portfolion osalta arvonmääritys kuvastaa tammikuun lopun tilannetta ja Suomen kohdalla puolestaan maaliskuun lopun tilannetta. Yhtiö kertoi jo aiemmin Q1-liiketoimintakatsauksessa Viron portfolion käyvän arvon muutosten olleen tuottovaatimuksen nousun takia (4,34 % à 4,69 %) H1:lla noin -3,4 MEUR.

Suomen portfolion käypien arvojen ennustamme laskeneen puolestaan 4,5 MEUR:lla, mikä tarkoittaa noin -2,2 %:n negatiivista arvonmuutosta suhteessa edellisen arvonmäärityshetken tilanteeseen (31.9.2023 Suomen asuntoportfolion käypä arvo 165 MEUR). H1’22-käypään arvon nähden tämä vastaa noin 12 %:n käyvän arvon laskua. Kiinteistökannan arvonlaskusta johtuen Asuntosalkun raportoitu H1-tulos jää ennusteissamme selvästi tappiolle ja ennustamme EPS:n asettuneen -4,24 euroon.

Odotamme ohjeistusta realisoituneesta tuloksesta H1-raportissa

Asuntosalkku ohjeistaa sen tilikauden 2024 liikevaihdon olevan 17,5–20 MEUR. Yhtiö antaa ohjeistuksen tilikauden aikana realisoituneesta tuloksesta, ja arviomme mukaan tämä tulee todennäköisesti H1-yhteydessä. Olemme liikevaihto-ohjeistuksen sisällä ja ennustamme liikevaihdon olevan tilikaudella 2024 19,2 MEUR. Realisoituneen tuloksen sen sijaan ennustamme olevan 2,1 MEUR. Yhtiö on todennäköisesti jatkanut asuntojen myyntejä Virossa, mikä nähdäksemme tukee realisoitunutta tulosta, koska arvioimme yhtiön edelleen kykenevän myymään asuntoja Virossa nykyisiä arvonmääritystasoja korkeammilla hinnoilla. Viron markkinan kehitys ja myyntisuunnitelmat ovatkin yksi erityisen mielenkiintomme kohteita tulospäivänä.

Lainojen onnistunut uudelleenrahoitus laski rahoitusriskiä selvästi

Asuntosalkku sai viikko sitten Suomen tytäryhtiöiden lainojensa uudelleenrahoituspaketin maaliin olosuhteisiin nähden mielestämme hyvillä ehdoilla. Nyt uudelleenrahoitetut Suomen tytäryhtiöiden 100,3 MEUR:n lainat olivat erääntymässä heinäkuussa 2024. Uudelleenrahoituspaketin ehdot (kokonaiskorko 5,3 %) vaikuttavat mielestämme olosuhteisiin nähden hyviltä. Erityisen positiivista mielestämme on, että yhtiö ei joutunut tekemään pakkomyyntejä tai osakeantia nykyisellä tasepohjaisesti matalalla arvostustasolla. Uutinen poistikin yhtiöön liittyvää rahoitusriskiä merkittävästi ja yhtiö voi nyt rauhassa keskittyä ydinliiketoimintaansa sekä portfolion jalostamiseen nykyiseen korkoympäristöön sopivaksi. Keskeinen haaste yhtiön arvostuksen kannalta nykyisellä korkotasolla on matalaksi painuva kassavirta, jota kuitenkin kompensoi tasepohjaisesti matala arvostus (P/NAV 0,56x).