Asuntosalkku H1’25 -ennakko: Syklin pohjan tunnustelua

Asuntosalkku julkaisee H1’25-tuloksensa (ajanjakso 1.10.2024-31.3.2025) tiistaiaamuna. Odotamme nettotuottojen ja oikaistun käyttökatteen olevan noin vertailukauden tasolla. Käypien arvojen odotamme kääntyneen pieneen kasvuun, ja EPS:n nousevan jälleen positiiviseksi, vaikkakin jäävän melko matalaksi. Korkojen laskun odotamme näkyvän tuloksessa vahvemmin vasta H2:lla. Raportin mielenkiintoisinta antia tulee olemaan Viron asuntomyyntien eteneminen ja lainojen keskikoron kehitys.

Nettotuotoissa vakaata kehitystä, keskikoron kehitys raportin mielenkiintoisinta antia

Ennustamme Asuntosalkun liikevaihdon olleen H1:llä noin vertailukauden tasolla 9,3 MEUR:ssa (H1’24: 9,2 MEUR). Bruttovuokratuottojen ennustamme kasvaneen Tallinnan asuntoportfolion kasvun tukemana 2 % ja olleen 8,4 MEUR (H1’24: 8,3 MEUR). Tallinnan asuntomyynneistä odotamme tuloutuneen vertailukauden tavoin noin 0,9 MEUR:n realisoituneet luovutusvoitot. Taloudellisen vuokrausasteen ennustamme pysyneen vakaana 97,4 %:ssa (H1’24: 97,3 %). Ennustamme nettovuokratuottojen kasvaneen H1:llä 1 %:n 5,8 MEUR:oon.

Kiinteissä kuluissa odotamme pientä laskua, jonka myötä odotamme kertaeristä putsatun EBITDA:n kasvaneen hienoisesti edellisvuodesta 4,2 MEUR:oon (H1’24: 4,1 MEUR). Raportissa tulee olemaan mielenkiintoista nähdä, miten korkokulu-% on kehittynyt korkojen laskun realisoiduttua kuluneen vuoden aikana. H2’24-raportissa Asuntosalkun lainojen keskikorko oli vielä korkea 5,3 %. Ennustamme rahoituskulujen laskeneen vasta hieman viime vuodesta 3,7 MEUR:oon (H1’24: 3,9 MEUR) ja odotamme näkevämme korkotason laskun vaikutuksen selvemmin H2’25:lla. Asuntosalkku uudelleenrahoitti kaikki Suomen lainat noin vuosi sitten, ja H1’24:llä olivat vielä voimassa hyvässä markkinatilanteessa solmitut lainojen ehdot. Näin ollen ennustamme realisoituneen tuloksen nousseen 0,9 MEUR:oon (H1’24: 0,6 MEUR). Kassavirran (FFO) ennustamme jääneen edelleen hyvin matalaksi, noin 0,3 MEUR:oon (H1’24: 0,0 MEUR).

Odotamme tuottovaatimusten nousun olevan takana

Asuntosalkku on teettänyt H1-katsaukseen ulkopuoliset arviot sijoituskiinteistöjen käyvistä arvoista. Ennustamme Tallinnan käypien arvojen nousseen 0,4 MEUR, johon toteutuneiden myyntien arvonmääritystasoja selvästi korkeammat arvot antaisivat oikeutusta. Suomessa odotamme niin ikään 0,5 MEUR positiivista käyvän arvon muutosta. Ennusteemme pohjautuu vuokrien nousuun, mikä ei kuitenkaan arviomme mukaan ole toteutunut H1:llä, koska pääkaupunkiseudun vuokramarkkina on ollut edelleen hyvin vaikea. Näin ollen ennusteeseemme kohdistuu epävarmuutta, mutta emme lähde ennen tulospäivää hienosäätämään ennustettamme.

Edellisten tekijöiden summana ennustamme EPS:n asettuneen 1,74 euroon (H1’24: -7,34 €). Vertailukaudella tulosta painoi tuottovaatimuksen noususta johtunut 9 MEUR:n negatiivinen käyvän arvon muutos.

Tallinnan asuntomyynnit jälleen kiinnostuksemme keskipisteessä

Asuntosalkku ohjeistaa sen tilikauden 2025 liikevaihdon olevan 17,5–20 MEUR ja realisoituneen voiton olevan 1,5–3,5 MEUR. Ennusteemme ovat lähellä haarukoiden keskivälejä. H1:n mielenkiintoisinta antia tulee olemaan Tallinnan asuntomyyntien eteneminen. Yhtiö on kyennyt myymään asuntoja selvästi yli arvonmääritystasojen, ja odotamme tämän jatkuneen. Myynneistä vapautuvia varoja Asuntosalkku on allokoinut omien osakkeiden ostoihin, mikä on mielestämme järkevää pääoman allokointia nykyisellä arvostuksella (-17 % tasealennus ja -38 % NAV-alennus).