Asuntosalkku H1’25 -pikakommentti: Operatiivisesti odotettua kehitystä, käyvät arvot yhä laskussa

Asuntosalkun H1’25-rapotti (ajanjakso 1.10.2024-31.3.2025) oli kokonaisuutena operatiivisesti melko odotettu. Nettotuotot ja oikaistu käyttökate kasvoivat hieman vertailukaudesta. Käyvät arvot jatkoivat kuitenkin vastoin odotuksiamme laskusuunnassa, vaikka tuottovaatimukset pysyivät ennallaan. Laskua tuli erityisesti Suomessa, jossa vuokratasot kääntyivät pieneen laskuun. Näin ollen EPS painui edelleen tappiolliseksi. Korkojen lasku näkyi lainojen keskikoron laskuna, mikä näkyy vahvemmin tuloksessa H2:lla. Yhtiö on kyennyt jatkamaan Tallinnan asuntomyyntejä selvästi yli arvonmääritystasojen, ja myynnit antavat mielestämme jo kohtuullisesti evidenssiä Tallinnan asuntojen aliarvotuksesta.

Operatiivisesti kokonaisuutena melko odotettua kehitystä

Asuntosalkun liikevaihto kasvoi H1:llä noin 6 % ja oli 9,8 MEUR (H1’24: 9,2 MEUR), mikä oli hieman odotuksiamme parempi taso. Liikevaihdon sisällä bruttovuokratuotot kasvoivat hieman odotuksiamme paremmin Tallinnan asuntoportfolion kasvun ja vuokrien nousun tukemana 2 % ja olivat 8,5 MEUR (H1’24: 8,3 MEUR). Tallinnan asuntomyynneistä tuloutui 1,2 MEUR:n realisoituneet luovutusvoitot, mikä ylitti hieman 0,9 MEUR:n ennusteemme. Taloudellinen vuokrausaste kehittyi hieman odotuksiamme paremmin ja oli 97,7 %:ssa (H1’24: 97,3 %). Nettovuokratuotot kasvoivat bruttovuokrien tavoin aavistuksen odotuksiamme enemmän H1:llä (2 %) ja olivat 5,8 MEUR.

Kiinteissä kuluissa odottamamme pieni lasku toteutui, jonka myötä kertaeristä putsattu EBITDA kasvoi edellisvuodesta 4,4 MEUR:oon (H1’24: 4,1 MEUR). Lainojen keskikorko laski korkojen laskun myötä 4,6 %:iin, kun H2’24-raportissa lainojen keskikorko oli vielä korkea 5,3 %. Lasku ei vielä odotetusti juurikaan heijastunut rahoituskustannuksiin, ja rahoituskulut laskivat vain hieman vertailukaudesta 3,8 MEUR:oon (H1’24: 3,9 MEUR). Odotamme korkotason laskun vaikutuksen näkyvän selvemmin H2:lla. Asuntosalkku myös järjesteli lainojaan, mistä aiheutui jonkin verran kertaluonteisia rahoituskustannuksia. Suomessa yhtiö solmi sopimuksen ensimmäisen jatko-optiovuoden käyttämisestä Suomen tytäryhtiöiden lainojen osalta, mikä myötä lainat ovat voimassa vuoden 2028 kesän alle. Lainasopimukset olivat alun perin muotoa 3+1+1 vuotta. Tämä tuli meille yllätyksenä, että yhtiö käytti nyt jo optiovuoden lainoista. Viron tytäryhtiö järjesteli uusiksi kaikki lainasopimukset. Uusien ja uudistettujen lainasopimusten maturiteetti Viron tytäryhtiön Linnakodun lainoissa on reilun 85 %:n osalta viisi vuotta eli vuoteen 2030 ja vajaan 15 %:n osalta kolme vuotta eli vuoteen 2028. Näin ollen Asuntosalkulla ei ole nyt lyhyellä aikavälillä erääntyviä lainoja.

Näin ollen realisoitunut tulos nousi 1,4 MEUR:oon (H1’24: 0,6 MEUR), mikä ylitti 0,9 MEUR:n ennusteemme ennen kaikkea Tallinnan myyntivoittojen ansiosta. Kassavirta (FFO) jäi edelleen matalaksi, mutta oli ennusteidemme mukaisella tasolla noin 0,3 MEUR:ssa (H1’24: 0,0 MEUR).

Käypiin arvoihin edelleen laskuja, vaikka tuottovaatimukset pysyivät ennallaan

Asuntosalkku teetti H1-katsaukseen ulkopuoliset arviot sijoituskiinteistöjen käyvistä arvoista. Tallinnan portfolion käypien arvojen muutos oli -1,1 MEUR, josta kuitenkin hyvin suuren osan selittää se, että Tallinnan myydyistä asunnoista aiemmin syntyneet arvostusvoitot on siirretty realisoituneiden luovutusvoittojen riville tuloksessa. Tallinnassa vuokratasot kehittyivät positiivisesti, mutta kasvuoletus laski 2,2 %:iin (aik. 2,4 %). Kassavirran tuottovaatimus pysyi ennallaan 4,96 %:ssa. Suomessa käyvät arvot laskivat -4,4 MEUR, mikä oli odotuksiamme isompi lasku, minkä taustalla oli neliövuokrien lasku. Ennakoimme vuokrien pysyvän paikallaan vaikean pääkaupunkiseudun vuokramarkkinan painamana. Suomenkin tuottovaatimukset pysyivät ennallaan.

Edellisten tekijöiden summana EPS asettui -3,30 euroon (H1’24: -7,34 €), joka jäi selvästi 1,74 euron ennusteestamme käypien arvojen laskun takia. Vertailukaudella tulosta painoi tuottovaatimuksen noususta johtunut 9 MEUR:n negatiivinen käyvän arvon muutos.

Selvästi voitolliset Tallinnan asuntomyynnit jatkuivat

Asuntosalkku jatkoi Tallinnan asuntojen myyntejä ja on myynyt tilikaudella 2025 30.4 mennessä yhteensä 18 asuntoa Tallinnasta. Yhtiö on kyennyt jatkamaan myyntejä selvästi yli arvonmääritystasojen. Myynnit ovat toteutuneet 3,94 %:n tuottovaatimuksella, mikä on selvästi arvonmäärityksessä käytettyä 4,96 %:a matalampi taso. Myynnit antavat mielestämme jo kohtuullisesti evidenssiä Tallinnan asuntojen aliarvotuksesta. Myynneistä vapautuvia varoja Asuntosalkku on allokoinut omien osakkeiden ostoihin, mikä on mielestämme järkevää pääoman allokointia nykyisellä arvostuksella (~-17 % tasealennus ja ~-37 % NAV-alennus). Asuntosalkku toisti odotetusti ohjeistuksensa.